Poradnik Przedsiębiorcy

Nabycie nieruchomości rolnej przez przedsiębiorcę

Nabycie nieruchomości rolnej jest uzależnione od spełnienia szeregu różnych warunków i taka sytuacja trwa już od kilku lat. Zasadniczym celem przepisów regulujących tę kwestię jest ochrona gruntów rolnych przed przekazywaniem ich w ręce obcokrajowców. Czy surowe wymogi przy nabywaniu tego rodzaju nieruchomości obowiązują również przedsiębiorców?

Podstawowe warunki nabycia nieruchomości rolnej

Należy zacząć od podstawowego warunku, który musi zostać spełniony przez osobę chętną do zakupu nieruchomości rolnej. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Ustawy o kształtowaniu nieruchomości rolnych takim nabywcą może być przede wszystkim rolnik indywidualny, wobec którego w zasadzie nie stosuje się szeregu dodatkowych ograniczeń prawnych w tym zakresie.

Jeśli nabywca nieruchomości rolnej nie posiada statusu rolnika indywidualnego (dokumentowanego np. świadectwami ukończenia odpowiednich szkół), zakup takiego gruntu będzie wymagał dla swej ważności uzyskania zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Należy pamiętać, że jej brak jest jednoznaczny z nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.

Co ciekawe, ta przedmiotowa zgoda nie jest wymagana w przypadku nabycia gruntu rolnego:

  • przez osobę bliską zbywcy (tj. jego małżonka, zstępnych, wstępnych, rodziców, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, pasierbów, przysposobionych lub przysposabiających);

  • o powierzchni nie większej niż 1 ha;

  • w wyniku zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa;

  • w przypadku podziału – przekształcenia lub połączenia spółek.

Czy powyższe ograniczenia oznaczają całkowity zakaz nabywania nieruchomości rolnych przez przedsiębiorców? Okazuje się, że istnieje sposób na zakup gruntu rolnego także przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub osoby prawne.

Cel nabycia gruntu rolnego przez przedsiębiorcę

Dlaczego przedsiębiorca miałby kupować nieruchomość rolną? Oczywiście dla prowadzenia działalności gospodarczej, która będzie wiązała się z uprawą roślin lub hodowlą zwierząt. Możliwe jest także odrolnienie zakupionej działki i przeznaczenie jej np. na budowę magazynów lub biura. Przedsiębiorca ma zatem możliwość nabywania nieruchomości rolnych w Polsce pod warunkiem jednak, że cała transakcja będzie zgodna z przepisami ustawy o kształtowaniu nieruchomości rolnych.

Kiedy przedsiębiorca może nabyć nieruchomość rolną?

Nabywanie nieruchomości jest zawsze lokatą kapitału – grunty rolne nie stanowią tutaj wyjątku. Przedsiębiorca, który chce zostać nabywcą takiej ziemi, musi uzyskać wspomnianą wcześniej zgodę dyrektora KOWR.

Należy jednak pamiętać, że jeśli procedura zakupu nieruchomości rolnej rozpoczęła się przed wejściem w życie nowelizacji Ustawy o kształtowaniu nieruchomości rolnych, tj. przed 30 kwietnia 2016 roku, uzyskanie powyższej zgody nie jest wymagane. Podobnie będzie w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w drodze egzekucji sądowej lub komorniczej (nabycie licytacyjne lub sprzedaż komornicza).

Powyższe stanowisko potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 18 maja 2017 roku, III CZP 13/17.

Jak uzyskać zgodę KOWR na nabycie nieruchomości rolnej?

Nabycie gruntu rolnego przez przedsiębiorcę jest zatem uzależnione od uzyskania pozytywnej decyzji administracyjnej KOWR. W tym celu należy złożyć wniosek adresowany do właściwego oddziału terenowego ośrodka – o właściwości decyduje położenie nieruchomości rolnej, którą chce nabyć przedsiębiorca.

Wniosek o zgodę na nabycie gruntu rolnego może być sporządzony własnoręcznie – nie istnieją wymogi korzystania z formularzy, tak jak ma to miejsce np. w przypadku składania zeznań podatkowych. Z drugiej strony warto podkreślić, że gotowe wzory wniosków można odnaleźć na oficjalnej stronie KOWR (www.kowr.gov.pl/).

Decydując się na samodzielnie sporządzenie wniosku do KOWR, należy pamiętać o umieszczeniu w nim:

  • oznaczenia zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej (koniecznie jest podanie adresów zamieszkania lub siedziby, pełnej nazwy – w przypadku gdy co najmniej jedna ze stron umowy jest osobą prawną, PESEL – w przypadku osób fizycznych;

  • oznaczenia nieruchomości rolnej zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków;

  • dokładnego uzasadnienia – wnioskodawca musi wykazać, dlaczego chce nabyć nieruchomość rolną, w jaki sposób będzie z niej korzystać i czy zastanawia się nad ewentualnym przekształceniem jej charakteru (np. w nieruchomość przeznaczoną na cele budowlane). Dobrą praktyką jest zaznaczenie, że przedsiębiorca posiada doświadczenie rolne, a jego działalność obejmuje wytwórstwo rolnicze w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej;

  • wyjaśnienia, że dana nieruchomość rolna nie mogła być nabyta przez inne uprawnione do tego podmioty, w szczególności przez rolników indywidualnych (np. na skutek braku chętnych do zakupu danej działki);

  • podpisu wnioskodawcy – w przypadku przedsiębiorców, którzy są osobami prawnymi podpis musi być złożony przez osobę upoważnioną do reprezentacji danego przedsiębiorstwa (np. przez prezesa zarządu spółki kapitałowej).

Wniosek o uzyskanie zgody KOWR wymaga dla swej ważności przedłożenia stosownych załączników. Będą nimi:

  • wypis z rejestru gruntów i budynków dla danej nieruchomości rolnej;

  • odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości rolnej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonych dla zbywanej nieruchomości rolnej;

  • oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze jej zbycia na rzecz wnioskodawcy;

  • zaświadczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określające przeznaczenie danej nieruchomości rolnej.

Przedmiotowy wniosek przedsiębiorca może złożyć osobiście we właściwym oddziale terenowym KOWR lub listem poleconym.

Jak długo trwa procedura wydawania zgody przez KOWR?

Złożenie wniosku o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej inicjuje postępowanie administracyjne. Tak naprawdę nie istnieje dokładny termin, w którym KOWR jest zobowiązany do wydania decyzji. 

Zgodnie z ogólnymi zasadami zawartymi w Kodeksie postępowania administracyjnego załatwienie sprawy powinno nastąpić niezwłocznie, nie później jednak niż w ciągu miesiąca od dnia złożenia wniosku przez stronę. Należy jednak pamiętać, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach KOWR ma prawo wydłużyć termin rozpatrywania wniosku – musi poinformować o tym wnioskodawcę. Maksymalny termin załatwienia przedmiotowej sprawy to dwa miesiące.

Jeśli wnioskodawcy zależy na szybkim uzyskaniu zgody, przysługuje mu prawo do złożenia ponaglenia.

Nabycie nieruchomości rolnej po uzyskaniu zgody KOWR

Uzyskanie zgody KOWR na nabycie nieruchomości rolnej powoduje, że przedsiębiorca może zawrzeć umowę sprzedaży takiego gruntu. Z racji tego, że mamy tu do czynienia z gruntem, konieczna będzie wizyta w kancelarii notarialnej. Wysokość wynagrodzenia notariusza oraz podatku od czynności cywilnoprawnych uzależnione są od wartości nabywanej nieruchomości (im wyższa cena działki, tym wyższe będą opłaty).

Taksa notarialna uzależniona jest od wartości przedmiotu sprzedaży i wynosi:
- przy wartości przedmiotu do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.
(§ 3 Rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej)

Przedsiębiorca a prawo nabycia nieruchomości rolnej

Każdy przedsiębiorca, niezależnie od rodzaju wykonywanej działalności, ma prawo do nabycia nieruchomości rolnej w Polsce. Podstawowym warunkiem jest jednak uzyskanie zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, a następnie zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Brak zgody KOWR na nabycie gruntu rolnego powoduje, że przedsiębiorca nie może skutecznie nabyć takiej nieruchomości.