Rynek pośrednictwa nieruchomości w Polsce bardzo szybko się rozwija. Powodem jest coraz popularniejsze inwestowanie środków finansowych w nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału. Pośrednicy jednak coraz częściej oferują swoim klientom pośrednictwo w zakupie nieruchomości poza granicami kraju. Podatnicy zastanawiają się, jak takie usługi opodatkować. W artykule przedstawiamy jak należy opodatkować świadczenie usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości za granicą!
Stawka VAT za pośrednictwo nieruchomości w Polsce
Stawka podatku dla nieruchomości może wynosić 8% lub 23%. Ponadto w większości przypadków podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.
Przykład 1.
Podatnik rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości. W marcu pośredniczył w sprzedaży mieszkania w kamienicy w centrum Kalisza. Mieszkanie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Pośrednik zastanawia się, jaką stawką winien opodatkować prowizję?
W naszym przypadku podatnik świadczy usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości należących do klienta na rzecz potencjalnych nabywców, nie dokonuje zaś dostawy towarów, jakimi są nieruchomości klientów. To, że transakcje sprzedaży nieruchomości przez klienta podatnika korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, nie można wywodzić, iż również usługa pośrednictwa, z której tytułu podatnik otrzymał prowizję, korzysta z tego zwolnienia.
Należy wskazać, że żaden przepis odnoszący się do stawki obniżonej bądź zastosowania zwolnienia od podatku VAT nie zawiera preferencji podatkowej dla usług polegających na pośrednictwie w sprzedaży nieruchomości.
W konsekwencji przedmiotowe usługi pośrednictwa podlegają opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23%.
Świadczenie usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości a podstawa opodatkowania
Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Przepis ten odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.
Podstawa opodatkowania obejmuje:
-
podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
-
koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
-
stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
-
udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
-
otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Biorąc pod uwagę powyższe, podstawą opodatkowania z tytułu świadczenia usług pośrednictwa jest kwota prowizji, jaką otrzymuje pośrednik od klienta w związku z wykonaniem na jego rzecz usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o kwotę podatku. W praktyce pośrednicy otrzymują prowizję nie tylko od podmiotu, który dokonuje sprzedaży nieruchomości, lecz także od kupującego. W przypadku otrzymania prowizji od kupującego stanowi ona także podstawę opodatkowania. Tym samym podstawą opodatkowania będą dwie prowizje.
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości za granicą
Klienci coraz częściej chcą kupować nieruchomości poza krajem. W wielu państwach można bowiem kupić nieruchomości inwestycyjne w znacznie korzystniejszej cenie niż w Polsce. Inwestycja w nie oczywiście jest związana z większym ryzykiem z powodu nieznajomości miejscowego rynku, ale gwarantuje też większą stopę zwrotu z inwestycji.
Przykład 2.
Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa. Z powodu małej liczby ciekawych ofert sprzedaży nieruchomości w kraju postanowił pośredniczyć w sprzedaży nieruchomości w Gruzji. Znajdują się one w Batumi i gwarantują duży zysk z wynajmu na rzecz turystów. Podatnik w kwietniu znalazł dwóch kupujących na zakup nieruchomości w Gruzji. Jak ma opodatkować wypłaconą prowizję od sprzedawcy będącego deweloperem?
Miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym między innymi usług pośredników w obrocie nieruchomościami, jest miejsce położenia nieruchomości (art. 28e ustawy o VAT). W konsekwencji usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są zawsze opodatkowane VAT w państwie położenia nieruchomości, której usługi te dotyczą.
W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 28b ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej.
Od powyższych zasad ustawodawca przewidział szereg wyjątków, wskazując m.in. szczególne zasady ustalania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami.
Stosownie do art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.
W naszym przykładzie podatnik świadczy usługi związane z nieruchomościami. Tym samym będą one opodatkowane w Gruzji. W takim przypadku na fakturach podatnik nie powinien wpisywać stawki podatkowej.
Podsumowując, podatnik świadczący usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości poza granicami kraju nie opodatkowuje ich w Polsce, ale poza krajem.
