Sprzedaż mieszkania używanego w działalności gospodarczej

Przedsiębiorcy często wykorzystują swoje mieszkanie w celach związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dotyczy to najczęściej mniejszych podatników, którzy nie zatrudniają pracowników. Rozwiązanie tego typu jest bardzo korzystne, ponieważ nie generuje dodatkowych kosztów najmu lokalu po stronie przedsiębiorcy. Jak wygląda sprzedaż mieszkania, w którym prowadzona była działalność gospodarcza?

Sprzedaż mieszkania – opodatkowanie 

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PIT) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w artykułach: 21, 52, 52a, 52c i dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Przypomnijmy, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziałów w nieruchomości;

2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3. prawa wieczystego do użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W ustawie została sformułowana generalna zasada odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego (art. 10 ust.1 pkt 8 lit a–c ustawy PIT).

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, podatnik będzie zobowiązany do zapłaty podatku w sytuacji, gdy dokona sprzedaży nieruchomości lub jej części w okresie krótszym niż pięć lat. Czyli dokonując sprzedaży nieruchomości, musimy dokładnie ustalić, moment ich nabycia.

Przykład 1.

Podatnik zakupił lokal mieszkalny w 2000 r. Obecnie ze względu na stan zdrowia postanowił sprzedać lokal i zakupić mniejszy bliżej centrum miasta. W tym przypadku sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ nastąpiła po upływie pięciu lat od daty nabycia lokalu.

Przykład 2.

Podatnik zakupił dom mieszkalny w 2016 r. W związku ze zmianą pracy i koniecznością przeprowadzenia się do innego miasta podatnik postanowił sprzedać dom mieszkalny. W tym przypadku nie minęło pięć lat od końca roku, w którym zakupiono dom. W związku z tym podatnik winien powyższą sprzedaż opodatkować.

W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ustawodawca posługuje się terminem nabycia. Oznacza on każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nieruchomość lub prawo majątkowe można nabyć m.in. poprzez zakup czy zamianę.

Stawka podatku przy sprzedaży mieszkania

Dochód z odpłatnego zbycia mieszkania jest opodatkowany według stawki 19% (art. 30e ust. 1–4 ustawy o PIT). Tym samym w przypadku sprzedaży mieszkania możemy zastosować tylko jedną formę opodatkowania. Powyższy dochód podatnik rozlicza poprzez złożenie do organu podatkowego zeznania podatkowego PIT-39. Należy w nim uwzględnić:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131;

• dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochody ze sprzedaży lokali mieszkalnych należy rozliczyć w osobnym zeznaniu. Zeznanie PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Koszty uzyskania przychodów

W świetle art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy PIT).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego określenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Koszt nabycia określa z reguły notarialna umowa sprzedaży, na której podstawie podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem tym bez wątpienia jest cena, którą nabywca zapłacił zbywcy za nieruchomość. Niezależnie od tego, czy zakup  był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszt nabycia będzie taki sam. Czyli źródło pochodzenia środków finansowych nie wpływa na koszt nabycia. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c (z zastrzeżeniem ust. 6d), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Tego typu sposób liczenia kosztów uzyskania przychodów potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2015 r., wedle której:
„Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywana nieruchomość lub prawo nabyto odpłatne, czy nieodpłatnie. W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c, gdyż zbywany lokal mieszkalny został nabyty przez Wnioskodawcę odpłatnie. W myśl przywołanego przepisu koszty uzyskania przychodu tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych”.

Sprzedaż mieszkania, w którym prowadzona była działalność gospodarcza

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, np: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej o charakterze mieszkalnym, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Przykład 3.

Podatnik w 2012 r. zakupił mieszkanie, które było wykorzystywane jako biuro. Zostało ono zaliczone do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Amortyzacja stanowiła koszt uzyskania przychodu. W 2021 r. podatnik postanowił jednak sprzedać mieszkanie. Przed sprzedażą podatnik wykreślił mieszkanie ze środków trwałych firmy. Mieszkanie ma zostać sprzedane osobie fizycznej. Czy w tym przypadku powinien on zapłacić podatek? 

Powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis stanowią, że kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła dla podatnika przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czyli odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych. W tym przypadku przychód w rozumieniu ustawy o PIT nie powstanie, gdyż do sprzedaży lokalu mieszkalnego dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Tym samym sprzedaż mieszkania nie będzie opodatkowana.