Przedsiębiorcy rejestrujący firmę w CEiDG są zobligowani wskazać konkretne dane adresowe. Ponadto istnieje ustawowy obowiązek posiadania tytułu prawnego do wskazanej nieruchomości. W niniejszym artykule zastanowimy się, czy umowa deweloperska jako tytuł prawny do lokalu jest zasadnym dokumentem, aby pod wskazanym adresem zarejestrować działalność gospodarczą?
Obowiązek wskazywania adresów w CEiDG
Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy o CEiDG, w rejestrze tym przedsiębiorca ma obowiązek wskazać adres do doręczeń oraz – jeżeli przedsiębiorca takie miejsce posiada – adres stałego miejsca wykonywania działalności gospodarczej.
Jak zatem widać, obecnie obligatoryjne jest wskazanie wyłącznie adresu do doręczeń. Adres stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej podatnik może, ale nie musi podawać. Często przedsiębiorcy po prostu takiego stałego miejsca nie posiadają.
W kontekście powyższego należy wskazać na treść art. 7 ustawy o CEiDG, gdzie czytamy, że wraz z wnioskiem o wpis do CEiDG, z wyjątkiem wniosku o wykreślenie przedsiębiorcy, składa się oświadczenia o:
- podejmowaniu lub wykonywaniu określonej działalności gospodarczej nieobjętej żadnym z zakazów, o którym mowa w art. 5 ust. 2 pkt 13–15, wydanym wobec osoby, której wpis dotyczy,
- posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, których adresy są wpisywane do CEiDG.
Oświadczenia te składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenia zawiera w nich klauzulę o treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu uprawnionego do odebrania oświadczenia o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Również w art. 17 ustawy o CEiDG wskazano, że przedsiębiorca wpisany do CEiDG jest obowiązany posiadać tytuł prawny do nieruchomości, których adresy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 6, podlegają wpisowi.
Naruszenie powyższych obowiązków wiąże się z określonymi sankcjami.
Otóż zgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy o CEiDG w przypadku powzięcia przez ministra właściwego do spraw gospodarki informacji o braku tytułu prawnego do nieruchomości wskazanej we wpisie do CEiDG, której adres określono zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 6, minister właściwy do spraw gospodarki, z urzędu lub na wniosek osoby przedstawiającej dowód posiadania tytułu prawnego do nieruchomości wskazanej we wpisie przedsiębiorcy, wzywa przedsiębiorcę do przedstawienia dowodu posiadania tytułu prawnego do nieruchomości lub dokonania odpowiedniej zmiany wpisu w tym zakresie, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Jeżeli przedsiębiorca mimo wezwania nie dokona odpowiedniej zmiany swojego wpisu, minister właściwy do spraw gospodarki może wykreślić, w drodze decyzji administracyjnej, przedsiębiorcę z CEiDG.
Jeżeli przedsiębiorca mimo wezwania nie przedstawi dowodu posiadania tytułu prawnego do nieruchomości wskazanej we wpisie lub nie dokona zmiany swojego wpisu w zakresie adresów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 6, minister właściwy do spraw gospodarki wykreśla, w drodze decyzji administracyjnej, przedsiębiorcę z CEiDG.
Na wniosek osoby, która przedstawiła dowód posiadania tytułu prawnego do nieruchomości w okresie, w którym dane adresowe tej nieruchomości wskazane były we wpisie przedsiębiorcy, dane te mogą być niepublikowane w CEiDG.
Powyższe regulacje mają chronić system podatkowy przed rejestrowaniem fikcyjnych podmiotów pod adresami nieruchomości należących do innych osób.
Umowa deweloperska jako tytuł prawny do lokalu
Klasycznym przykładem posiadania tytułu prawnego do lokalu jest oczywiście prawo własności. Aczkolwiek nie jest to jedyna podstawa prawna.
Tytułem prawnym do lokalu są również inne umowy wynikające z Kodeksu cywilnego. Chodzi tutaj o takie czynności prawne, jak zawarcie umowy najmu, umowy dzierżawy czy też umowy użyczenia.
Co istotne, wobec wszystkich ww. umów przepisy prawa cywilnego wprost wskazują na uprawnienie do korzystania z lokalu (w formie odpłatnej lub nieodpłatnej).
Istotą wspomnianych umów jest oddanie danej rzeczy do używania.
W kontekście powyższego warto zastanowić się, jaki jest status umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska to umowa zawarta między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Jednym z elementów umowy deweloperskiej jest określenie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności (art. 35 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy).
Analiza elementów konstrukcyjnych umowy deweloperskiej – określonych w art. 35 ust. 1 ustawy – wskazuje, że nie wymieniono tam uprawnienia strony do korzystania z nieruchomości do czasu przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
W praktyce takie wcześniejsze udostępnienie jest możliwe i często się zdarza, ale nie wynika to wprost z treści umowy deweloperskiej.
W świetle powyższego uznanie, że umowa deweloperska sama w sobie stanowi tytuł prawny do lokalu, jest problematyczne i może zostać zakwestionowane.
Dla pewności przedsiębiorca powinien zawrzeć z deweloperem umowę uregulowaną w Kodeksie cywilnym (np. umowę użyczenia), ponieważ z treści regulacji zawartych w kc wprost wynika uprawnienie strony umowy do korzystania z oddanej rzeczy.
Umowa deweloperska jest dopiero podstawą do domagania się określonego tytułu prawnego do lokalu.
Potwierdza to również treść art. 38 ust. 2 ww. ustawy, gdzie czytamy, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, ujawnia się roszczenie nabywcy o przeniesienie własności lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.
Reasumując, możemy wskazać, że uznanie za tytuł prawny do lokalu samej umowy deweloperskiej może okazać się problematyczne. Organy państwowe mogą w związku z tym kwestionować taką podstawę wpisu do CEiDG.
