Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem - jak rozliczyć?

Handel nieruchomościami w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zyskuje na popularności. Coraz wyższe ceny mieszkań sprawiają, że biznes polegający na odsprzedaży mieszkań jest bardzo opłacalny. W niniejszym artykule analizie poddany zostanie proces zakupu mieszkań, które w dalszej kolejności przedsiębiorca remontuje i wyposaża w celu podniesienia ich estetyki i wartości, a następnie odsprzedaje z zyskiem. W jaki sposób rozliczyć sprzedaż mieszkania z wyposażeniem na gruncie VAT?

Wyposażenie mieszkania a podatek VAT

Trzeba mieć na uwadze, że w razie gdy dokonujemy sprzedaży umeblowanego mieszkania ze stawką zw (zwolnione z VAT) lub z preferencyjną stawką 8%, mamy obowiązek naliczyć standardowy 23% podatek VAT do wyposażenia wolnostojącego, które się w nim znajduje. Stosujemy wówczas stawkę zwolnioną/preferencyjną dla dostawy lokalu i 23% stawkę VAT dla dostawy wyposażenia. Obowiązek naliczenia odrębnych stawek VAT dla mieszkania i wyposażenia dotyczy jednak tylko wyposażenia ruchomego, które, ogólnie rzecz ujmując, można z budynku wynieść. Odłączenie wyposażenia składającego się z rzeczy ruchomych od samego mieszkania nie jest bowiem czynnością, której skutkiem byłoby uszkodzenie lokalu czy istotna zmiana całości.

Kodeks cywilny art. 47:
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych”.

W przypadku gdy mieszkanie zostało wyremontowane, a dane elementy wyposażenia są na stałe związane z budynkiem, np. sprzęty kuchenne w zabudowie, lampy trwale zamontowane na ścianach, wbudowane szafy, nie należy wówczas rozdzielać sprzedaży samego mieszkania i wyposażenia w zabudowie. Mamy bowiem do czynienia z transakcją, w ramach której dwie lub więcej czynności są ze sobą ściśle związane, tworzą obiektywnie jedno niepodzielne zdarzenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem w sposób trwały związanego z nieruchomością stanowi transakcję złożoną, do której należy zastosować jednolitą stawkę podatku VAT.

W celu wyjaśnienia różnicy pomiędzy sprzedażą mieszkania z wyposażeniem w zabudowie a mieszkania z wyposażeniem, na które składają się rzeczy ruchome, warto przytoczyć fragment interpretacji wyroku NSA z 1 kwietnia 2015 roku, I FSK 2134/13:

[…] każda transakcja powinna być zwykle uznawana za odrębną i niezależną, a transakcja złożona z jednego świadczenia w aspekcie gospodarczym nie powinna być sztucznie rozdzielana, by nie pogarszać funkcjonalności podatku VAT. Należy zatem w pierwszej kolejności poszukiwać elementów charakterystycznych dla rozpatrywanej transakcji, celem określenia, czy podatnik zapewnia klientowi kilka odrębnych świadczeń głównych, czy jedno świadczenie. Przy czym jedno świadczenie występuje w przypadku, gdy co najmniej dwa elementy albo co najmniej dwie czynności dokonane przez podatnika na rzecz klienta są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Przykład 1.

Pan Adrian w ramach prowadzonej działalności zajmuje się odsprzedażą mieszkań z nowym wyposażeniem. Wyposażenie obejmuje meble wolnostojące oraz sprzęty do zabudowy. Czy przy sprzedaży mieszkania pan Adrian może zastosować jednolitą stawkę VAT w odniesieniu do dostawy samego mieszkania, jak i wyposażenia, jakie się w nim znajduje?

Nie, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych jedynie wyposażenie ściśle związane z danym mieszkaniem przy sprzedaży korzysta z tej samej stawki VAT co sama nieruchomość. Wyposażenie, które można odłączyć i wynieść z lokalu bez jego uszkodzenia przy sprzedaży jest opodatkowane podstawową stawką VAT.

Szczegółowe omówienie opodatkowania sprzedaży mieszkań na gruncie podatku VAT można znaleźć w artykule: Sprzedaż nieruchomości będącej towarem handlowym a VAT

Sprzedaż mieszkania z wyposażeniem – interpretacja indywidualna

Przedmiotem interpretacji indywidualnej z 9 czerwca 2015 roku, ITPP2/4512-288/15/AP, wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, było zapytanie, czy Spółka ma prawo potraktować wyremontowane i przygotowane do sprzedaży mieszkanie wraz z wyposażeniem jako całość i, dokonując sprzedaży, zastosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, czy też zwolnienie z podatku od towarów i usług powinna stosować tylko do mieszkania, a wyposażenie traktować jako odrębną dostawę i stosować do niej stawkę VAT 23%.

Przykład 2.

Spółka z o.o. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Kupuje mieszkania na rynku wtórnym na podstawie aktu notarialnego. Mieszkania traktuje jako towar, a podatek naliczony nie występuje. Następnie mieszkania te remontuje i kupuje do nich nowe wyposażenie, takie jak np. ramki, lampy, lustra, sztuczne kwiaty, poduszki dekoracyjne, dywaniki, zasłony, wieszaki, narzuty, ręczniki dekoracyjne oraz czasami nowe meble. Wydatki na remont oraz wyposażenie zakupionej nieruchomości nie przekraczają 30% wartości zakupu, a cena jednostkowa materiałów lub wyposażenia jest mniejsza niż 3500 zł. Wydatki te Spółka zalicza do kosztów uzyskania przychodów w miesiącach, w których są poniesione. W związku z tym, że zakupy dotyczące remontu i wyposażenia mieszkań związane są ze sprzedażą zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, podatnik nie odlicza podatku naliczonego. Podatek VAT stanowi koszt uzyskania przychodów. Następnie Spółka mieszkania te sprzedaje osobom fizycznym na podstawie aktu notarialnego.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy stwierdza, co następuje:

[…] elementy wyposażenia lokalu takie jak np.: ramki, lampy, lustra, sztuczne kwiaty, poduszki dekoracyjne, dywaniki, zasłony, wieszaki, narzuty, ręczniki, meble nie stanowią części składowych lokalu mieszkalnego, gdyż nie są w sposób trwały związane z bryłą lokalu, a w konsekwencji nie mogą być opodatkowane stawką podatku obowiązującą dla sprzedaży tego lokalu. Elementy wyposażenia winny więc zostać opodatkowane według zasad (przepisów) właściwych dla danego rodzaju towaru.

Zatem, o ile – na co wskazuje treść wniosku – Spółce przy nabyciu mieszkań nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego (nabywa je na rynku wtórnym na podstawie aktu notarialnego, a z treści wniosku nie wynika, aby sprzedaż była dokumentowana fakturami VAT) oraz nie ponosi wydatków na ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej, przy sprzedaży mieszkań wraz z wyposażeniem, zwolnienie od podatku – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy – obejmuje jedynie sprzedaż mieszkania, natomiast wyposażenie dodatkowe (wymienione we wniosku) podlega opodatkowaniu stawką podstawową, tj. 23%”.

Rozliczenie sprzedaży umeblowanego mieszkania w VAT – podsumowanie

Podsumowując, można stwierdzić, że sprzedaż mieszkania z wyposażeniem ściśle związanym z budynkiem a wyposażeniem wolnostojącym różnią się między sobą sposobem rozliczenia transakcji na gruncie VAT. Przed dokonaniem sprzedaży lokalu należy zatem dokładnie przeanalizować nie tylko przepisy odnoszące się do zbycia samego mieszkania, ale także ewentualnego odrębnego opodatkowania podatkiem VAT wyposażenia znajdującego się w budynku. Co więcej, analiza opodatkowania mieszkania i ewentualnego wyposażenia, jakie się w nim znajduje, powinna zostać dokonana przed zakupem wyposażenia. Jeżeli bowiem podatnik zobowiązany jest do opodatkowania dostawy wyposażenia wolnostojącego podatkiem VAT, przysługuje mu wówczas także prawo do odliczenia tego podatku od zakupu elementów składowych tego wyposażenia.