Poradnik Przedsiębiorcy

Błędna stawka VAT przy sprzedaży nieruchomości – skutki i korekta po stronie nabywcy i sprzedawcy

Zastosowanie niewłaściwej stawki VAT to dość częsty błąd, który zdarza się w obrocie gospodarczym. Błędna stawka VAT na fakturze to problem nie tylko dla sprzedawcy, ale także z punktu widzenia nabywcy. Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością szczegółowej znajomości wielu przepisów, dlatego przyporządkowanie odpowiedniej stawki VAT bywa trudnym zadaniem dla podatników. Co zrobić, w przypadku gdy zastosowana została błędna stawka VAT przy sprzedaży nieruchomości? Przedstawiamy skutki po stronie nabywcy i sprzedawcy – zapraszamy do lektury!

Błędna stawka VAT przy sprzedaży nieruchomości – interpretacja indywidualna

Interpretacja indywidualna IPPP1/443-280/14-2/ISZ została wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 22 maja 2014 roku w zakresie określenia właściwej stawki podatku dla sprzedaży niedokończonej nieruchomości oraz gruntu niezabudowanego.

Przedmiotem rozważań jest zawarta przez Wnioskodawcę – spółkę – przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, na mocy której spółka zobowiązała się do zakupu nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych od spółdzielni mieszkaniowej będącej czynnym podatnikiem VAT. Na jednej z działek znajdują się naniesienia stanowiące niezakończoną inwestycję budowlaną, tj. zespół budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Z dokumentacji projektowej wynika, iż budynki będą spełniały warunki dla uznania ich za objęte społecznym programem mieszkaniowym. Druga z działek jest niezabudowana. Wnioskodawca podjął decyzję, iż nie będzie kontynuował budowy rozpoczętej inwestycji – ani w momencie podpisywania przedwstępnej umowy sprzedaży, ani w momencie podpisania ostatecznej umowy spółka nie złożyła i nie złoży deklaracji, iż zamierza kontynuować budowę.

Na poczet ceny sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca wpłacił łączną kwotę 595 000 zł, która zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży w części 300 000 zł stanowi zaliczkę, a w części 295 000 zł zadatek. Strony umówiły się bowiem na kwotę sprzedaży brutto. Sprzedawca wystawił Wnioskodawcy faktury VAT, dokumentujące wpłaty kwoty 995 000 zł i zastosował 8% stawkę VAT. Spółka uzyskała informację, iż w przyszłości Sprzedawca zamierza udokumentować całą sprzedaż nieruchomości fakturą VAT z zastosowaniem stawki obniżonej do 8%. Spółka wnosi o wydanie indywidualnej interpretacji z uwagi na pojawiające się wątpliwości dotyczące zastosowanej przez Sprzedawcę obniżonej stawki VAT, a tym samym prawidłowości wystawionej faktury w sytuacji, gdy na moment sprzedaży Wnioskodawca nie zadeklarował i nie zadeklaruje, iż dokończy rozpoczętą inwestycję mieszkaniową.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził co następuje:
W analizowanej sprawie niewątpliwie stwierdzić należy, że Sprzedawca błędnie zastosował do sprzedaży nieruchomości stanowiącej dwie działki gruntu (jedną zabudowaną niedokończoną inwestycją budowlaną oraz drugą niezabudowaną) stawkę podatku w wysokości 8%. Jak wskazano w niniejszej interpretacji, prawidłowa stawka podatku do ww. transakcji wynosi 23%.

[...]

Wnioskodawca uzasadnienie własnego stanowiska w sprawie oparł na opodatkowaniu w stawce podstawowej podatku całości Nieruchomości, w związku z brakiem kontynuacji przez nabywcę rozpoczętych prac budowlanych. Natomiast w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą w ramach jednej transakcji obejmującej Nieruchomość dwóch wyodrębnionych ewidencyjnie działek gruntu, które to są przedmiotem odrębnego obrotu. Zatem ustalenie właściwej stawki podatku dla sprzedaży tych działek gruntu należy dokonywać odrębnie”.

Jak widać, ustalenie właściwej stawki podatku VAT w obrocie nieruchomościami nie zawsze jest proste i zależy od wielu czynników. Każdy przypadek trzeba zatem rozpatrywać indywidualnie, w oparciu o obowiązujące przepisy, wspierając się wydawanymi interpretacjami podatkowymi. Należy jednak pamiętać, że indywidualne interpretacje podatkowe dotyczą zawsze konkretnych przypadków, dlatego w razie wątpliwości i trudności w przyporządkowaniu właściwej stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości warto złożyć wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, dzięki czemu zyska się pewność, że nasze postępowanie jest właściwe. Pomyłka w stawce VAT może bowiem sporo kosztować zarówno sprzedawcę, jak i nabywcę nieruchomości.

Przedmiotem niniejszego artykułu nie jest jednak analiza stawek VAT przy obrocie nieruchomościami, a postępowanie w razie gdy podatnik zastosuje błędną stawkę VAT na fakturze.

Błędna stawka VAT na fakturze – co powinien zrobić sprzedawca?

Zgodnie z przepisami w razie gdy sprzedawca wystawi fakturę, na której została zawyżona kwota podatku VAT, ma on obowiązek odprowadzić podatek należny w wykazanej kwocie. Zastosowanie błędnej stawki VAT, a w konsekwencji zawyżenie kwoty podatku VAT, nie zwalnia bowiem sprzedawcy z obowiązku jego uiszczenia.

Art. 108 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:
W przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty.
Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku wyższą od kwoty podatku należnego”.
W razie gdy już po wystawieniu faktury stwierdzona zostanie pomyłka w stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury, zgodnie z art. 106j ust. 1 pkt. 5 ustawy o VAT podatnik wystawia fakturę korygującą.
Art. 106j ust. 2 ustawy o VAT:
Faktura korygująca powinna zawierać:
1) wyrazy „FAKTURA KORYGUJĄCA” albo wyraz „KOREKTA”;
2) numer kolejny oraz datę jej wystawienia;
3) dane zawarte w fakturze, której dotyczy faktura korygująca:

a) określone w art. 106e ust. 1 pkt 1–6,
b) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi objętych korektą;

4) przyczynę korekty;
5) jeżeli korekta wpływa na zmianę podstawy opodatkowania lub kwoty podatku należnego – odpowiednio kwotę korekty podstawy opodatkowania lub kwotę korekty podatku należnego z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku i sprzedaży zwolnionej;
6) w przypadkach innych niż wskazane w pkt 5 – prawidłową treść korygowanych pozycji”.

Sprzedawca, który wystawił fakturę korygującą in minus, czyli skutkującą obniżeniem podatku należnego, ma prawo do obniżenia tego podatku w deklaracji VAT pod warunkiem otrzymania potwierdzenia odbioru faktury korygującej przez nabywcę w odpowiednim terminie.
Art. 29a ust. 13 i 14 ustawy o VAT:
W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1–3, obniżenia podstawy opodatkowania w stosunku do podstawy określonej w wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem dokonuje się pod warunkiem posiadania przez podatnika – uzyskanego przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy, w którym nabywca towaru lub usługobiorca otrzymał fakturę korygującą – potwierdzenia otrzymania faktury korygującej przez nabywcę towaru lub usługobiorcę, dla którego wystawiono fakturę. Uzyskanie potwierdzenia otrzymania przez nabywcę towaru lub usługobiorcę faktury korygującej po terminie złożenia deklaracji podatkowej za dany okres rozliczeniowy uprawnia podatnika do uwzględnienia faktury korygującej za okres rozliczeniowy, w którym potwierdzenie to uzyskano”.
W przypadku zatem gdy sprzedawcy nie uda się uzyskać stosownego potwierdzenia odbioru faktury korygującej przed upływem terminu złożenia deklaracji VAT za okres rozliczeniowy, w którym wystawiono i dostarczono nabywcy fakturę korygującą, obniżenia kwoty VAT może on dokonać w deklaracji VAT za okres, w którym otrzyma takie potwierdzenie odbioru faktury korygującej.

Jeżeli natomiast faktura dokumentująca przeprowadzoną transakcję zawiera błędną, zaniżoną stawkę VAT, sprzedawca ma obowiązek skorygowania podstawy opodatkowania oraz kwoty podatku należnego niezwłocznie po wykryciu błędu i wystawieniu faktury korygującej in plus. Zgodnie z orzecznictwem, jeżeli przyczyna korekty istniała już w momencie wystawiania faktury pierwotnej, fakturę korygującą należy wykazać w okresie, w którym została ujęta faktura pierwotna. Oznacza to, że sprzedawca powinien skorygować deklarację VAT za okres rozliczeniowy, w którym wykazana została pierwotna faktura na sprzedaż nieruchomości, i dopłacić należny podatek VAT wraz z odsetkami za zwłokę. Trzeba także mieć na uwadze, że obowiązek wykazania faktury korygującej in plus nie wymaga otrzymania potwierdzenia odbioru przez nabywcę.

Błędna stawka VAT na fakturze a prawo do odliczenia VAT

Należy pamiętać, że stawkę VAT na fakturze zmienić może jedynie sprzedawca poprzez wystawienie faktury korygującej. Nie ma możliwości modyfikacji stawki, a tym samym kwoty podatku VAT, przez nabywcę nieruchomości wystawiającego notę korygującą. Nota korygująca służy jedynie do poprawy mniej istotnych błędów na fakturze, takich jak nazwa firmy, numer NIP czy adres. Oznacza to, że nabywca, który otrzyma fakturę, gdzie zastosowana została błędna stawka VAT, powinien zwrócić się do sprzedawcy z prośbą o wystawienie faktury korygującej – nie ma natomiast prawa do samodzielnego korygowania błędnej stawki VAT przy sprzedaży nieruchomości na fakturze.

Sytuacja osoby nabywającej nieruchomość przy zastosowaniu niewłaściwej stawki VAT na fakturze zależna jest od rodzaju błędu. Jeżeli zatem zastosowana została zaniżona bądź zawyżona stawka podatku VAT na fakturze, nabywca w dalszym ciągu ma prawo do odliczenia tego podatku, jednak w innej kwocie – na podstawie wystawionej przez sprzedawcę faktury korygującej. Jeżeli jednak sprzedawca omyłkowo opodatkował czynności korzystające ze zwolnienia z VAT, nabywca traci wówczas prawo do odliczenia VAT.

Nabywca po otrzymaniu faktury korygującej in minus jest zobowiązany do odpowiedniego pomniejszenia kwoty podatku naliczonego.

Art. 86 ust. 19a ustawy o VAT:
W przypadku gdy nabywca towaru lub usługi otrzymał fakturę korygującą, o której mowa w art. 29a ust. 13 i 14, jest on obowiązany do zmniejszenia kwoty podatku naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym tę fakturę korygującą otrzymał. Jeżeli podatnik nie obniżył kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego określonego w fakturze, której korekta dotyczy, a prawo do takiego obniżenia mu przysługuje, zmniejszenie kwoty podatku naliczonego uwzględnia się w rozliczeniu za okres, w którym podatnik dokonuje tego obniżenia”.
W razie gdy podatek VAT na fakturze pierwotnej został zaniżony, a faktura korygująca jest in plus, nabywca ma prawo do odliczenia pozostałej części podatku VAT na podstawie wystawionej przez sprzedawcę faktury korygującej.

Błędna stawka VAT na fakturze a sprzedaż nieruchomości

Z uwagi na mnogość przepisów odnoszących się do handlu nieruchomościami, zarówno sprzedawca, jak i nabywca powinni szczegółowo przeanalizować przedmiot transakcji w oparciu o obowiązujące akty prawne i wydane dotychczas interpretacje podatkowe. Błędna stawka VAT przy sprzedaży nieruchomości może mieć bardzo bolesne konsekwencje. W razie gdy organ podatkowy zakwestionuje zastosowaną na fakturze stawkę VAT, sprzedawca, który odprowadził za mało podatku, ma obowiązek skorygować deklarację i dopłacić różnicę w podatku. Co więcej, musi się także liczyć z naliczeniem odsetek, a te przy sprzedaży nieruchomości mogą okazać się znacznym kosztem, z którym nie każdy przedsiębiorca będzie w stanie sobie poradzić.

W nieco lepszej sytuacji jest natomiast nabywca nieruchomości, jednak i dla niego zastosowanie niewłaściwej stawki może okazać się problematyczne. W razie gdy sprzedawca omyłkowo wystawił fakturę z zawyżoną kwotą podatku VAT, a faktura korygująca jest in minus, nabywca po otrzymaniu faktury korygującej zobowiązany jest do odpowiedniego pomniejszenia kwoty podatku naliczonego. Może się wówczas okazać, że zakup nieruchomości nie będzie już dla niego tak opłacalny jak wcześniej kalkulował.