Poradnik Przedsiębiorcy

Amortyzacja mieszkania - 988 zł/m2 - czy to się opłaca?

Prowadząc działalność we własnym mieszkaniu, podatnik ma prawo do tego, aby dany lokal lub budynek wprowadzić do ewidencji środków trwałych - w całości lub w ustalonej proporcji. Podatnik może skorzysta z tzw. uproszczonej metody amortyzacji mieszkania, gdzie wartość początkowa ustalana jest na podstawie stałej stawki 988 zł/m2. Czy amortyzacja mieszkania jest opłacalna analizujemy w poniższym artykule!

Wartość początkowa środka trwałego

Wartość początkową środka trwałego stanowi jego cena nabycia. Z kolei ceną nabycia składnika majątku jest cena jego zakupu z dokumentu zakupu bez podatku od towarów i usług, do której dolicza się wszelkie koszty związane z zakupem danego przedmiotu — naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do użytku, przykładowo:

  • koszty transportu,

  • koszty załadunku i wyładunku,

  • ubezpieczenie w drodze,

  • opłaty notarialne czy skarbowe.

Wartość początkowa środka trwałego wytworzonego we własnym zakresie jest równa kosztowi jego wytworzenia. Przy czym nie wlicza się wówczas:

  • pracy własnej podatnika oraz jego małżonka i małoletnich dzieci,

  • kosztów ogólnych zarządu,

  • kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów finansowych (np. odsetki od pożyczek, które nie zostały naliczone do dnia przekazania środka trwałego).

Przy zakupie środka trwałego, gdzie jego cena wyrażona jest w walucie obcej, należy dokonać przeliczenia na PLN według średniego kursu ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień wystawienia dokumentu zakupu.

Wartość początkowa środka trwałego otrzymanego w darowiźnie to cena rynkowa z dnia nabycia, a jeżeli jest ona wyższa niż na umowie darowizny — wówczas wartością początkową jest cena zawarta na umowie.

Dla środka trwałego przekazanego z majątku prywatnego podatnika wartością początkową będzie:

  • cena zakupu, o ile podatnik posiada dowód zakupu,

  • cena rynkowa z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, jeżeli podatnik nie posiada dowodu zakupu.

Ustalając wartość początkową ŚT wprowadzonego z prywatnego majątku, podatnik powinien uwzględnić jego stan oraz stopień zużycia.

Jeżeli środek trwały stanowi współwłasność podatnika, ustala się proporcję, jaką stanowi jego udział we własności danego przedmiotu. Proporcja nie ma zastosowania w odniesieniu do współmałżonków, pod warunkiem, że nie prowadzą odrębnych działalności gospodarczych.

Na czym polega uproszczona amortyzacja mieszkania 988 zł/m2?

Amortyzację 988 zł/m2 można określić jako uproszczoną metodę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. Wartość początkową środka trwałego ustala się wówczas jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Wartość początkowa środka trwałego ustalona w ten sposób jest stała, co oznacza, że nie może być zwiększana poprzez jego ulepszenie, aczkolwiek możliwy jest remont ŚT i ujęcie wydatków z tego tytułu w kosztach uzyskania przychodu.

Amortyzacja, przy której wartość początkową mieszkania ustala się na podstawie stawki 988 zł/m2 ma zastosowanie wyłącznie dla budynków lub lokali mieszkalnych wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez podatnika na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Amortyzacja mieszkania 988 zł/m2 - opłacalność

Wartość początkowa wpływa na wysokość odpisów amortyzacyjnych, więc aby stwierdzić, czy metoda wyceny wartości początkowej wg stawki 988 zł/m2 będzie korzystna, należy przeanalizować, czy ustalenie wartości początkowej na podstawie faktycznych danych nie jest lepszym rozwiązaniem. Zasadniczo wartością początkową środków trwałych jest cena ich nabycia. Podatnik, który posiada nieruchomość będącą środkiem trwałym, ustalając wartość początkową, może więc porównać, czy bardziej opłacalne będzie dla niego ustalenie jej według ceny nabycia budynku lub lokalu, czy mnożąc metraż przez 988 zł.

Uproszczona metoda amortyzacji 988 zł/m2 opłaca się niekiedy w przypadku, gdy wartość wykorzystywanych budynków lub lokali mieszkalnych przewyższa iloczyn 988 zł/m2, a osiągany obrót jest niski. Wówczas zastosowanie wysokiej ceny nabycia jako wartości początkowej skutkowałoby wyższymi odpisami amortyzacyjnymi, a co za tym idzie — przy niskich dochodach podatnik z miesiąca na miesiąc ponosiłby stratę. Tu jednak opłacalność zależy od strategii działania firmy i jej potrzeb - nie zawsze będzie to bowiem optymalne pod kątem czysto pieniężnym.

Wybór amortyzacji 988 zł/m2 korzystny byłby zawsze w sytuacji odwrotnej, kiedy podatnikowi zależy na pomniejszeniu podatku dochodowego poprzez odpisy amortyzacyjne, a iloczyn 988 zł/m2 jest wyższy od wartości początkowej ustalonej na zasadach ogólnych. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku mocno zaniedbanych budowli w niekorzystnej lokalizacji.

Należy zwrócić uwagę na to, że amortyzacja mieszkania 988 zł/m2 może znacznie zaniżyć wartość nieruchomości — w istocie metr kwadratowy wyceniany jest na 988 zł, co w większości przypadków jest wartością mocno zaniżoną - stawka ustalona przez Ministerstwo Finansów nie odzwierciedla sytuacji na rynku. Analogicznie do powyższych przykładów, amortyzacja mieszkania 988 zł/m2 będzie nieopłacalna, gdy podatnikowi zależy na pomniejszeniu podatku dochodowego, a ustalona uproszczonym sposobem (988 zł za m2) wartość początkowa jest znacznie niższa od wartości ustalonej na zasadach ogólnych.

Niemożliwe jest zatem jednoznaczne stwierdzenie, czy ten rodzaj ustalenia wartości początkowej środka trwałego się opłaca. Każdorazowo należałoby przeanalizować okoliczności, w jakich znajduje się podatnik. Mając możliwość w doborze sposobu ustalenia wartości początkowej, może on dowolnie operować wysokością odpisów amortyzacyjnych, a co za tym idzie ponoszonych kosztów i wysokością podatku dochodowego do zapłaty.

Stawki amortyzacyjne a amortyzacja mieszkania 988 zł/m2 

Skorzystanie z amortyzacji mieszkania naliczanej od wartości początkowej ustalonej wg współczynnika ustawowego 988 zł/m2 nie ma wpływu na stawki amortyzacji i metody amortyzacji. Warto zaznaczyć, że tzw. amortyzacja mieszkania 988 zł/m2 to jedynie ustalenie wartości początkowej środka trwałego, a więc mimo wszystko w dalszym kroku podatnik powinien zdecydować o metodzie amortyzacji i wybraniu stawki wg ustawowego wykazu.