Poradnik Przedsiębiorcy

Amortyzacja mieszkania wykorzystywanego w prowadzonej działalności

Podatnicy często wykorzystują mieszkania do prowadzenia działalności. Lokale takie mogą być wykorzystywane jako biuro firmy (w całości lub części) lub być wynajmowane. Warto w takiej sytuacji rozważyć jaka możliwa amortyzacja mieszkania, pozwoli na obniżenie podstawy opodatkowania i tym samym zapłatę mniejszego podatku.

Czym jest amortyzacja?

Amortyzacja to prawny wyraz zużycia obiektów majątkowych, których wartość nabycia nie zostaje zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. Funkcją amortyzacji jest rozłożenie w czasie kosztu poniesionego przez podatnika przez okres dłuższy niż rok podatkowy. Zgodnie z ustawami o podatku dochodowym amortyzacji podlegają, co do zasady:

  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  • maszyny, urządzenia i środki transportu,
  • inne przedmioty.

Trzeba zaznaczyć, iż amortyzowane składniki majątku muszą stanowić własność lub współwłasność podatnika.

Niewątpliwie mieszkanie spełnia wskazane kryteria. Ponadto przepisy nie zakazują dokonywania amortyzacji, gdy tylko część mieszkania jest wykorzystywana do prowadzonej działalności. Przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń dotyczących amortyzacji w sytuacji, gdy działalność prowadzona jest w mieszkaniu. Jednak odpisów amortyzacyjnych można dokonywać tylko od części wykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej. Również organy podatkowe akceptują możliwość amortyzacji mieszkania w części przeznaczonej do działalności gospodarczej, co potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie nr ITPB1/415-367/14/MW z 25 czerwca 2015 r., w którym czytamy:

(…) należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca wykorzystuje jedynie część nabytego lokalu mieszkalnego na cele związane z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą, a w części lokal ten przeznaczony jest na cele osobiste – mieszkaniowe, to może wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych, jednakże – zgodnie z art. 22f ust. 4 – może dokonywać odpisów amortyzacyjnych wyłącznie od części jego wartości początkowej, odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej do ogólnej powierzchni użytkowej tego lokalu mieszkalnego. (…)

Ustalenie wartości początkowej

Pierwszym krokiem aby amortyzować mieszkanie, jest określenie jego wartości początkowej. Wartość ta bowiem będzie stanowiła podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, a co za tym idzie - będzie wpływała na ich wysokość.

W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie sprawa jest o tyle prosta, że w zasadzie wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT).

Jeżeli podatnik otrzymał mieszkanie w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób, to wartością początkową mieszkania będzie jego wartość rynkowa, chyba że umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określi w treści wartość mieszkania w wysokości mniejszej od rynkowej. W takim przypadku za wartość początkową przyjmujemy wartość określoną w umowie.

W przypadku, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną pragnący wykorzystywać w swej działalności gospodarczej lokal mieszkalny nie jest w stanie określić ceny nabycia, wówczas ma możliwość dokonania samodzielnej wyceny tego mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu.

Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie, wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, operacyjnych, operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły. Oczywiście uwzględnić należy ceny rynkowe tego typu lokali oraz stan i stopień ich zużycia.

Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową lokalu będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim udział podatnika pozostaje we współwłasności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności małżeńskiej. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżeńską, może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość, jeżeli jednak oboje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu, to każde z nich może za wartość początkową przyjąć jedynie połowę jego wartości.

Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł (za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości). Jednak metoda uproszczona jest obecnie nieopłacalna, ponieważ kwota 988 zł za 1 metr kwadratowy w żaden sposób nie odpowiada wartości rynkowej metra kwadratowego mieszkania.

Amortyzacja mieszkania - metody

Podatnik może podjąć decyzję o zaliczeniu nabytego lokalu mieszkalnego do środków trwałych i amortyzowaniu go, pod warunkiem że przewidywany okres używania tego lokalu w prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (art. 22a ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 22a pkt 2 ustawy o PIT).

W przypadku lokali mieszkalnych będących środkami trwałymi możliwe są następujące metody amortyzacji:

  • amortyzację metodą liniową (art. 22i ust. 1 ustawy o PIT) albo
  • amortyzację za pomocą indywidualnie ustalonej stawki amortyzacyjnej, jeśli nabyty lokal mieszkalny można uznać za używany lub ulepszony w rozumieniu przepisów.