Poradnik Przedsiębiorcy

Odsprzedaż mediów a stawka VAT

Jak wynika z art. 8 ust 2a ustawy o VAT, jeżeli podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, uznaje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Innymi słowy, chodzi o zafakturowanie odsprzedaży usług bez doliczenia dodatkowej marży. Takie samo sformułowanie odnośnie do refakturowania znalazło odzwierciedlenie w art. 28 dyrektywy 2006/112/WE Rady. Dotyczy to również sytuacji refakturowania mediów przez wynajmującego lokal.

Obowiązek podatkowy w przypadku mediów

Od początku 2014 roku obowiązują nowe przypisy, dotyczące powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z zasadą ogólną obowiązek podatkowy uzależniony jest od momentu dostarczenia towaru albo wykonania usługi. Jednak w odniesieniu do mediów znajduje zastosowanie reguła szczególna, ujęta w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Zgodnie z przytoczonym przepisem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu dostawy mediów i usług telekomunikacyjnych.

Jeżeli natomiast podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury, w przypadku natomiast, gdy nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności (art. 19a ust. 7 ustawy o VAT).

Odsprzedaż mediów a stawka VAT - różne stanowiska organów podatkowych

Wynajmujący mieszkania mają najczęściej problemy przy refakturowaniu mediów związanych z usługą najmu. Dotyczy to przede wszystkim możliwości zastosowania obniżonej stawki VAT w odniesieniu do kosztów zużycia wody. Od dłuższego czasu trwa spór między organami podatkowymi, a także w samej doktrynie o to, czy koszty mediów związane z wynajmowanym mieszkaniem stanowią odrębną usługę od świadczenia głównego (najmu) czy też są jednym z elementów tego świadczenia.

Jest to o tyle istotne, że przy refakturowaniu przyjmuje się stawkę VAT właściwą dla danej usługi. W przypadku zużycia wody stawka ta jest obniżona do 8%. Gdyby jednak uznać, że koszt zużycia wody wchodzi w zakres świadczenia z tytułu usługi najmu, wówczas jego wartość podlegałaby opodatkowaniu według stawki właściwej dla najmu - 23% w odniesieniu do lokali użytkowych.

 

Ważne!

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

 

NSA w wyroku z dnia 31 maja 2011 r. sygn. akt I FSK 740/10 wskazał, że W przypadku usługi najmu (...) opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj.: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy, są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. Podążając za stanowiskiem NSA, należałoby stwierdzić, że sposób rozliczenia usług eksploatacyjnych uzależniony jest od tego, czy w umowie najmu opłaty zostały określone jako odrębna usługa.

Z drugiej strony, jak wynika ze stanowiska dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 września 2014 roku (syg. IBPP1/443-548/14/LSz): (...) uznać należy, iż intencją stron umowy najmu było odrębne uregulowanie kwestii związanych z czynszem najmu oraz kosztów świadczeń komunalnych (tzw. media). Stąd wynika wniosek, iż uzasadnionym będzie postępowanie wynajmującego, w którym koszty świadczeń komunalnych refakturowane będą przy zastosowaniu stawki VAT dla nich właściwej, co oznacza tym samym, iż nie ma podstaw do tego, aby stosowanie stawki VAT podstawowej, mającej zastosowanie do czynszu najmu rozciągać na wszystkie płatności, jakich podstawę istnienia stanowi analizowana umowa najmu.  

Należy jednak zwrócić uwagę na to, że kwestia refakturowania usług za media była przedmiotem rozstrzygnięcia wydanego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie C-42/14. TSUE stwierdził, że najem nieruchomości oraz związana z tym dostawa wody, energii elektrycznej czy wywóz nieczystości co do zasady stanowią niezależne świadczenia, które powinny być oddzielnie traktowane z punktu widzenia VAT, chyba że z zawartej umowy najmu wynika, że jest to jedno świadczenie. W związku z tym sądy krajowe powinny dokonać analizy samej umowy najmu przy rozstrzygnięciu sprawy.

Stanowisko w sprawie zajął również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 września 2015 r., sygn. akt I FSK 1343/13 stwierdzając: mając na względzie wskazówki zawarte we wskazanym wyżej orzeczeniu Trybunału, (...) co do zasady dostawy mediów należy traktować jako świadczenia odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie dostawy mediów jako jednej usługi z najmem uzasadnione będzie jedynie w przypadku, gdy dane świadczenia są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

Odsprzedaż mediów a stawka VAT - podsumowanie

Podążając za wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości UE należy stwierdzić, że wysokość stawki VAT przy opodatkowania refakturowania mediów uzależniona jest od zapisów w samej umowie najmu. To na tej podstawie przedsiębiorca powinien ocenić, czy odsprzedaż mediów stanowi niezależne świadczenie obok usługi najmu, a tym samym, jaka  stawka VAT będzie właściwa dla danej usługi.