Poradnik Przedsiębiorcy

Eksmisja w czasie pandemii COVID-19 - kiedy jest dozwolona?

Eksmisja, czyli nakaz opróżnienia lokalu, jest procesem nieprzyjemnym zarówno dla lokatorów, jak i wynajmujących. Istnieją sytuacje, kiedy najemcy z przyczyn od nich niezależnych popadli w ubóstwo, przez co nie są w stanie płacić czynszu. Na szczęście tym rodzajem lokatorów zajmuje się państwo – zapewnia im lokale socjalne oraz pomaga w „stanięciu na nogi”. Inną grupą lokatorów stanowią ci, którzy mimo możliwości finansowych po prostu płacić nie chcą. Doskonale znają „swoje prawa”, wiedzą o swojej uprzywilejowanej sytuacji, znają instytucje zakazujące tzw. eksmisji na bruk. Wprowadzony w Polsce stan epidemiczny spotęgował owe nierówności na linii wynajmujący – najemca. Eksmisja w czasie pandemii, z nielicznymi wyjątkami, jest niemożliwa.

Mogłoby się wydawać, że zaciągnięte długi należy spłacać. Nie wszyscy się jednak stosują się do tej zasady. Tak samo jest z najemcami. Wtedy pojawia się problem – wynajmujący nie dość, że traci należny mu zarobek, to jeszcze przez wiele miesięcy musi angażować dodatkowe siły i pieniądze w sprawy formalne – sądy, prawnicy, komornicy, urzędy samorządowe. Co więcej, ustawa covidowa sprawia, że eksmisja w czasie pandemii nie tylko stała się niemal niemożliwa, lecz także właściciele zajętych lokali nie będą mogli liczyć na odszkodowania.

Umowa wynajmu – dlaczego standardowe umowy wynajmu to bardzo zły pomysł?

W pierwszej kolejności warto zwrócić uwagę na samą umowę wynajmu lokalu. Istnieją różne jej formy. Najczęściej wybieraną jest ta klasyczna – z punktu widzenia właściciela mieszkań jest to umowa najmniej korzystna. Wszystko przez to, że podlega ona pod reżim ustawy o ochronie lokatorów, która to silnie uprzywilejowuje najemców. Zanim wynajmujący będzie mógł chociażby pomyśleć o eksmisji, może upłynąć wiele miesięcy. Samo wypowiedzenie umowy nie jest proste. O ile nie została ona skonstruowana inaczej, wynajmujący ma prawo do jej rozwiązania w sytuacji, gdy lokal używany jest w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia najemca nie przestaje go używać w taki sposób lub gdy lokator zalega z płatnościami czynszu za trzy okresy płatności (np. jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, to za pełne 3 miesiące). W przypadku wypowiedzenia z powodu zaległości w czynszu wynajmujący musi dodatkowo pisemnie poinformować lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy termin płatności, co najmniej miesięczny. W praktyce właściciel lokalu otrzymuje prawo do eksmisji dopiero po upływie czterech lub pięciu miesięcy. Doliczając czas postępowania sądowego, bardzo optymistycznie możemy liczyć minimum pół roku, zanim właściciel lokalu będzie mógł rozpocząć eksmisje.

Należy pamiętać, że polskie prawo nie zezwala na przeprowadzanie eksmisji „na bruk”, lecz do innego lokalu, w tym do tymczasowego pomieszczenia. Dodatkowo taka eksmisja do lokalu zastępczego nie jest w ogóle możliwa w okresie ochronnym, tj. od 1 listopada do 31 marca każdego roku.

Ograniczenia eksmisji nie obowiązują, jeśli powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie, rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu, zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lub też uciążliwe zachowanie uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali mieszkalnych w budynku. W przypadku wystąpienia którejś z powyższych przesłanek lokator może zostać wyeksmitowany bezpośrednio do wskazanej przez gminę placówki noclegowej, np. do schroniska lub noclegowni.

Najem okazjonalny oraz instytucjonalny ochroni wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami

Na szczęście umowa opisana powyżej nie jest jedyną, jaką strony mogą zawrzeć. Istnieją dwie alternatywne formy najmu, które o wiele lepiej zabezpieczają interesy właścicieli mieszkań i gwarantują sprawną eksmisję. Chodzi o najem okazjonalny oraz instytucjonalny. Pierwszy z nich przeznaczony jest dla prywatnych wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Druga to opcja dla przedsiębiorców, którzy trudnią się najmem. Na dobrą sprawę obie te formy umowy są podobne w skutkach, więc na potrzeby tego artykułu nie ma sensu szczegółowo ich rozróżniać.

Największą różnicą między najmem klasycznym a omawianymi rodzajami umów jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia niewywiązujących się z umowy lokatorów. Najemca chcący podpisać umowę musi złożyć oświadczenie notarialne o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego wskazuje on lokal zastępczy (potrzebne jest również oświadczenie właściciela lokalu zastępczego zawierające zgodę na zamieszkanie lokatora). W przypadku najmu instytucjonalnego wskazanie lokalu zastępczego nie jest potrzebne – najemca zrzeka się prawa do lokalu zastępczego lub socjalnego.

Dzięki takiemu rozwiązaniu w przypadkach wygaśnięcia lub rozwiązaniu umowy wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Omijany jest więc długotrwały proces sądowy związany z wydaniem tytułu egzekucyjnego. Dodatkowo dzięki notarialnemu oświadczeniu najemcy o posiadaniu lokalu zastępczego nie ma potrzeby wyznaczania przez gminę lokalu tymczasowego. Najemca może być także wyeksmitowany bezpośrednio do placówki noclegowej.

Czy właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania?

W przypadku umowy zawartej w reżimie ustawy o ochronie lokatorów eksmitowanemu lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Obowiązek zapewnienia mieszkania socjalnego leży po stronie gminy. Z uwagi na duże zapotrzebowanie na lokale socjalne i ograniczone możliwości gminy czas ten nigdy nie jest krótki. Może trwać nawet kilka lat. Dodatkowo lokator może zakwestionować prawidłowość wyboru lokalu zastępczego z uwagi jego niedopasowania do jego potrzeb, co może istotnie przedłużyć cały proces.

W takiej sytuacji właściciel mieszkania ma prawo do odszkodowania. Może tego żądać od gminy, za okres oczekiwania na eksmisję lub bezpośrednio od lokatora z tytułu bezprawnego zajmowania lokalu. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać rynkowej wartości czynszu – w praktyce wartość przedmiotu sporu stanowi iloczyn liczby miesięcy bezprawnego zajmowania lokalu oraz wysokości czynszu.

Eksmisja w czasie pandemii

Jak widzimy, sytuacja właścicieli lokali jeszcze przed wprowadzeniem stanu epidemicznego nie była lekka. Natomiast wraz z Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony został art. 15zzu, zgodnie z którym w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Zgodnie ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów również na podstawie umowy o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

Wyjątkiem są przypadki, kiedy eksmisja w czasie pandemii została wydana na podstawie:

  • orzeczeń wydanych w związku z przeciwdziałaniem przemocy w rodzinie;

  • decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

  • decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

  • decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;

  • decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Katalog wyjątków nie jest przesadnie rozbudowany, a w praktyce wynajmujących może dotyczyć wyłącznie zapis o eksmisji członka rodziny odpowiedzialnego za przemoc w rodzinie. Co nie zmienia też faktu, że eksmisji podlega wyłącznie osoba stosująca przemoc, reszta członków rodziny w dalszym ciągu pozostaje przy prawie do zajmowania lokalu.

Omawiany zapis ustawy covidowej oznacza, że opróżnienie lokalu bezprawnie zajmowanego będzie praktycznie niemożliwe do czasu upływu 90 dni od ustania okresu epidemii.

Omawiana regulacja jest zbyt ogólna i tym samym krzywdząca dla właścicieli lokali. Wiąże się to z faktem, że ustawa covidowa całkowicie zabroniła przeprowadzania postępowań egzekucyjnych w zakresie opróżnienia lokalu mieszkalnego w okresie epidemii. Zakaz ten został sformułowany na tyle szeroko, że obejmuje również przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. Biorąc pod uwagę to, że lokale socjalne zazwyczaj nie oferują nazbyt wysokiego standardu, lokatorzy najprawdopodobniej nie zechcą się przenosić do „nowego” lokum. Z kolei wynajmujący nic nie mogą z tym zrobić – komornicy nie podejmują żadnych działań egzekucyjnych.

Dodatkowo powstał problem dotyczący roszczenia odszkodowawczego, zgodnie z którym właściciel ma prawo do otrzymania równowartości utraconego zarobku z najmu. Jeżeli w okresie epidemii gmina zaoferuje lokal socjalny, zostaje zwolniona z odpowiedzialności odszkodowawczej. Nie ma tu znaczenia, czy lokator wyprowadzi się do lokalu zastępczego, czy też nie. Formułowane są twierdzenia, że w takiej sytuacji właściciel ma możliwość dochodzenia odszkodowania od Skarbu Państwa w ramach odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Znając jednak „elastyczność” prawa w czasie trwania pandemii, państwo wprowadzi akt prawny zwalniający Skarb Państwa z takiej odpowiedzialność.

Eksmisja w czasie pandemii COVID-19 – podsumowanie

Reasumując, sytuacja właścicieli lokali, którzy natrafią na nieuczciwych lokatorów, jest nie do pozazdroszczenia. Zgodnie z ustawą covidową eksmisja podczas stanu epidemii bądź zagrożenia epidemiologicznego jest niemożliwa – z wyjątkiem osób stosujących przemoc w rodzinie. Zakaz ten został sformułowany na tyle niefortunnie, że obejmuje także przypadki przeniesienia lokatorów do lokalu socjalnego wyznaczonego przez gminę. To z kolei implikuje sytuacje, w których lokatorzy – mimo przyznania im lokalu zastępczego – nie muszą opuszczać lokalu, a właściciel nie może nawet dochodzić swoich praw przy pomocy pozwu o odszkodowanie.