Poradnik Przedsiębiorcy

Najem instytucjonalny - korzystny dla przedsiębiorców?

Możliwość najmu instytucjonalnego została wprowadzona do obrotu prawnego w 2017 r. Stanowi odpowiedź na najem okazjonalny, który już wcześniej obowiązywał w polskim porządku prawnym. Nie jest tajemnicą, że polski rynek nieruchomości jest bardzo atrakcyjną formą inwestowania, która z perspektywy przedsiębiorcy pozwala mu lokacje środków z szybką stopą zwrotu. Warto zatem zapoznać się bliżej potencjałom jakie daje taka opcja najmu.

Najem instytucjonalny został uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, przy czym drugą stroną umowy najmu instytucjonalnego (najemcą) może być tylko osoba fizyczna. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Elementy umowy 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest na czas oznaczony, powinna określać między innymi wysokość czynszu, jaką najemca będzie obowiązany uiszczać. Należy tutaj zauważyć, że wynajmujący nie może w sposób dowolny podwyższyć czynszu - wszelkie warunki i okoliczności podwyższenia czynszu mogą być jedynie zawarte w umowie. W tym miejscu należy także zauważyć, iż w przypadku mieszkań na wynajem o czynszu normowanym, maksymalna wysokość czynszu będzie wynikała z przepisów wydanych na podstawie przepisów ustawy, podobnie wysokość opłat eksploatacyjnych. 

Dodatkowo do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Kaucja zabezpieczająca

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 

Wysokość kaucji została ograniczona ustawowo. Nie może ona bowiem przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. 

Pieniądze z tytułu kaucji zabezpieczającej podlegają zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, które należałyby mu się z powodu kosztów niezapłaconego przykładowo najmu instytucjonalnego. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. Oznacza to, że kaucja jest nie jak w wielu przypadkach zabezpieczeniem czekającym na sam koniec umowy, a uprawnia właściciela do jej uruchomienia w trakcie trwania umowy.  W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez właściciela.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. W przypadku gdy najemca nie chciałby się z lokalu wyprowadzić uruchomiana może zostać procedura żądania opróżnienia lokalu. W takiej sytuacji właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Przepisy przewidują specjalne wymagania formalne do tego rodzaju pisma. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

  1. oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

  2. wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

  3. termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Warto wskazać, że wynajmujący może powoływać się tylko na przyczyny ustania stosunku najmu wskazane w piśmie dotyczącym opróżnienia lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wyznaczonego do opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Należy pamiętać, że do wniosku, o nadanie klauzuli, trzeba załączyć:

  1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

  2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Zainteresowanie najmem instytucjonalnym wśród przedsiębiorców

Popyt na lokale rośnie, na co wpływają czynniki demograficzne i ekonomiczne. Zauważa się także, że duże firmy a nawet fundusze inwestycyjne lokują swój kapitał w mieszkania, chcąc właśnie wdrożyć opcje najmu instytucjonalnego. Firmy kupują mieszkania, organizują zarządców i wynajmują mieszkania, na jasnych warunkach, w dobrym standardzie wraz z dodatkowymi usługami dla najemców. Wydaje się, że choć na razie nie jest to forma popularna i bardzo znana, to jednak jest to forma inwestycji, która zabezpiecza właściciela nieruchomości, przed nieuczciwymi najemcami i na odwrót.

Patrząc na różnice pomiędzy ofertą od osób prywatnych w porównaniu do ofert od firm, można zaryzykować stwierdzenie, że te drugie mają pewne przewagi. Najem instytucjonalny i detaliczny różnią się pod względem profesjonalizmu obsługi najemcy – od momentu poszukiwania lokalu, przez proces rozpoczęcia najmu, okres jego trwania, aż po zakończenie umowy. 

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U.2020.611 t.j.

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.

Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.