Opodatkowanie spółek nieruchomościowych - jakie są zasady?

Nowa kategoria podmiotów w postaci spółek nieruchomościowych została wprowadzona do ustaw o podatkach dochodowych z początkiem 2021 roku. Opodatkowanie spółek nieruchomościowych reguluje zarówno ustawa PIT, jak i CIT. Warto przyjrzeć się bliżej przepisom obowiązującym w tym zakresie. Poniższa analiza będzie opierała się na regulacjach podatku PIT.

Kiedy mamy do czynienia ze spółką nieruchomościową?

Na wstępie warto wyjaśnić, w jakim celu zostały wprowadzone unormowania dotyczące opodatkowania spółek nieruchomościowych. Przede wszystkim chodziło o uszczelnienie przepisów wynikających z zawartych przez Polskę umów międzynarodowych w zakresie unikania podwójnego opodatkowania.

Zgodnie z typowymi zapisami umowy zyski pochodzące ze sprzedaży majątku nieruchomego  albo ze sprzedaży udziałów lub podobnych praw w spółce, której aktywa składają się głównie z majątku nieruchomego, podlegają opodatkowaniu w tym umawiającym się państwie, w którym majątek ten jest położony.

Problemem okazało się nieefektywne egzekwowanie obowiązku podatkowego w przypadku owych nierezydentów. W związku z tym określono, że za przychody nierezydentów podlegających ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, podlegające opodatkowaniu w RP, uważa się zyski z tytułu przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej (art. 3 ust. 2b pkt 6a ustawy PIT).

Jeżeli chodzi natomiast o definicję spółki nieruchomościowej, to w tym zakresie musimy sięgnąć do treści art. 5a pkt 49 ustawy PIT, gdzie czytamy, że spółka nieruchomościowa to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

1. na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność;
2. na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty.

Opodatkowanie spółek nieruchomościowych - zasady poboru podatku ze zbycia udziałów

Z uwagi na przedstawiony problem dotyczący nieskładania deklaracji podatkowych przez zagranicznych nierezydentów wprowadzono zasadę, zgodnie z którą spółka nieruchomościowa będzie pełnić rolę płatnika zobowiązanego do poboru podatku i wpłacenia go do właściwego urzędu skarbowego.

Jak stanowi art. 41 ust. 4f ustawy PIT, spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego jako płatnik zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

1. stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz

2. przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Powyższy przepis stosuje się również do częściowych transakcji zbycia. Art. 41 ust. 4g ustawy PIT chroni zatem przed próbami obejścia przepisów i stanowi, że spółka nieruchomościowa pobiera również podatek w przypadku dokonania przez jeden podmiot więcej niż jednej transakcji zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy, liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie, jeżeli są spełnione warunki określone w tym przepisie. 

W takim przypadku spółka nieruchomościowa jest obowiązana wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma praw głosu w spółce, której udziały (akcje) zostały zbyte, albo ogółu praw i obowiązków dających prawa do udziału w zyskach w spółce niebędącej osobą prawną, albo tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w okresie, o którym mowa w zdaniu pierwszym, wyniosła co najmniej 5%.

Nie stanowi również okoliczności zwalniającej z obowiązku poboru podatku brak wiedzy na temat kwoty uzyskanej przez nierezydenta ze zbycia transakcji. Jeżeli spółka nieruchomościowa nie posiada informacji na ten temat, to jest zobligowana ustalić zaliczkę na podatek w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze.

Obowiązki informacyjne spoczywające na spółce nieruchomościowej

Podkreślenia wymaga, że spółka nieruchomościowa pełni rolę płatnika, który pobiera zaliczkę na podatek. Podatnikiem jest w tym przypadku zagraniczny nierezydent, który ma obowiązek złożenia odpowiedniego zeznania podatkowego w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. 

Obowiązki ma również spółka nieruchomościowa jako płatnik. Otóż w terminie wpłaty zaliczki na podatek na rachunek właściwego urzędu skarbowego jest ona zobowiązana przesłać nierezydentowi, który uzyskał dochód ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej, informację PIT-ISN. 

Informacja PIT-ISN powinna być składana do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym u podatnika powstał dochód ze zbycia praw do spółki nieruchomościowej.

Jeżeli chodzi natomiast o spółkę nieruchomościową, która nie ma siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, to jest ona obowiązana ustanowić przedstawiciela podatkowego, który będzie w Polsce pełnił rolę płatnika.

Brak dopełnienia obowiązku ustanowienia przedstawiciela jest karalny, jak podaje bowiem art. 41c ust. 7 ustawy PIT w takim przypadku spółka nieruchomościową podlega karze pieniężnej. Nakłada ją naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla podatnika, w drodze decyzji, w wysokości do 1 000 000 zł.  

Przedstawione regulacje wskazują, że konstrukcja spółki nieruchomościowej ma przede wszystkim na celu uszczelnienie systemu podatkowego poprzez pobór podatku od zagranicznych nierezydentów przez spółkę nieruchomościową pełniącą rolę płatnika.