Wartość początkowa nieruchomości wprowadzonej do działalności

Wprowadzanie majątku prywatnego do firmy jest powszechnym działaniem przedsiębiorców. Pozwala to, nie tylko na wykorzystywanie majątku osobistego w działalności, lecz także na dokonywanie odliczeń w podatku dochodowym. Przedsiębiorca może wprowadzić d firmy swoją prywatną nieruchomość. Prawidłowe ustalenie jej wartości ma bezpośredni wpływ na wysokość zobowiązań podatkowych. Nieruchomość może zostać wprowadzona do firmy w różnym celu, jako środek trwały lub towar handlowy. W artykule przedstawiamy, jak powinna zostać ustalona wartość początkowa nieruchomości przekazywanej z majątku prywatnego do firmy!

Definicja środków trwałych

Definicja środków trwałych - dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych - określona została w art. 22a oraz w art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez ścisłe jej powiązanie z pojęciem amortyzacji. 

Amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty, 

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w, zwane środkami trwałymi.

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, uważa się:

1. w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia, a jeżeli były używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i nie były wcześniej amortyzowane - cenę ich nabycia, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej; 
2. w razie wytworzenia we własnym zakresie - koszt wytworzenia; 
3. w razie częściowo odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, przychód stanowi różnicę pomiędzy wartością tych świadczeń, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika;
4. w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ceną nabycia jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarowi usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zezwalają również na ustalenie wartości początkowej w wysokości określonej przez podatnika.

Możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez przedsiębiorcę dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały odpowiednio został nabyty lub wytworzony przed dniem założenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych lub w przypadku gdy został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie i brak jest możliwości ustalenia ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. 

Ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika lub powołanego przez niego rzeczoznawcę, ma bowiem charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie, bądź wytworzenie środka trwałego. Jako wyjątki, te sposoby ustalenia wartości początkowej mogą być stosowane wyłącznie w ustawowo określonych sytuacjach, tj. wtedy, gdy ustalenie rzeczywistej wysokości wydatków na podstawie posiadanej dokumentacji nie jest możliwe z przyczyn obiektywnych. W przypadku gdy dokonano zakupu nieruchomości i w akcie notarialnym wpisana jest cena nabycia, nie ma możliwości korygowania wartości nieruchomości opinią rzeczoznawcy. Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21.11.2018 r. sygn. II FSK 2605/16.

Przykład 1. 

Pan Marek prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą kupił nieruchomość gruntową w 2015 r. Od tego czasu ceny nieruchomości znacznie wzrosły, teraz chciałby wprowadzić nieruchomość do firmy. Czy może ustalić jej wartość początkową na podstawie aktualnej wyceny rzeczoznawcy, w związku ze wzrostem wartości rynkowej nieruchomości? Wartość początkowa powinna być ustalona na podstawie kwoty wskazanej w akcie notarialnym. Ustalenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę jest nieprawidłowe.

Współwłasność nieruchomości a wartość początkowa nieruchomości

W przypadku gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności małżonków pozostających we wspólności małżeńskiej, przedsiębiorca może wprowadzić całą nieruchomość do firmy i ustalić wartość początkową całej nieruchomości pod warunkiem, że drugi z małżonków nie będzie korzystał z niej do celów własnej działalności. 

Co oznacza, że składniki majątkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej jednego z małżonków podlegają u niego pełnej amortyzacji, bez względu na fakt, że składniki te stanowią również własność drugiego z małżonków na zasadzie wspólności majątkowej. Dla celów bezpieczeństwa wskazane wydaje się być w takiej sytuacji złożenie przez drugiego z małżonków pisemnego oświadczenia, że nie będzie wykorzystywał danego składnika majątku do celów prowadzenia swojej działalności gospodarczej.

Wartość początkowa nieruchomości przekazywanej jako towar handlowy

W przypadku gdy przedsiębiorca zamierza wprowadzić nieruchomość do działalności w celu ich dalszej odsprzedaży, a nie z zamiarem ich wykorzystywania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jako składniki majątku trwałego, działkę należy potraktować jako towar handlowy. Dla podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów zasady i sposób ewidencjonowania oraz dokonywania wyceny m.in. towarów handlowych określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Objaśnienia do podatkowej księgi przychodów i rozchodów zawarte w Załączniku Nr 1 do rozporządzenia wskazują, że do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu przeznaczona jest kolumna 10. Natomiast kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze.

Pojęcie cena zakupu, oznacza wartość, jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszoną o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększoną o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżoną o rabaty, opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze darowizny lub spadku - wartość odpowiadającą cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika. Natomiast ceną nabycia jest wartość zakupu składnika majątku powiększona o koszty uboczne związane z zakupem towarów i składników majątku do chwili złożenia w magazynie według ich cen zakupu, a w szczególności koszty transportu, załadunku i wyładunku oraz ubezpieczenia w drodze.

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów zobowiązani są ujmować towary handlowe według ceny ich zakupu. W przypadku wprowadzenia nieruchomości do działalności jako towar handlowy nie występuje amortyzacja podatkowa, co powoduje, że koszt nabycia oraz utrzymania są zaliczane bezpośrednio w koszty podatkowe.

Ponownie o cenie nieruchomości decyduje wartość wskazana w akcie notarialnym. W przypadku towarów handlowych również w spisie natury należy wskazać ich wartość według cen zakupu lub nabycia, a według cen rynkowych tylko wówczas jeżeli cena rynkowa jest niższa niż cena nabycia. W związku z powyższym, jeżeli wartość rynkowa gruntu w dacie jego wprowadzenia do działalności gospodarczej spisem z natury nie jest niższa niż wartość wynikająca z umowy zakupu w formie aktu notarialnego, to należy ustalić wartość na podstawie aktu notarialnego. Również w odniesieniu do towarów handlowych, określając wartość nieruchomości przedsiębiorca nie może wykorzystać wyceny rzeczoznawcy, powinien posłużyć się ceną określoną aktem notarialnym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 138 t.j.
• Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. (Dz.U. 2019 poz. 2544).

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.

Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.