Poradnik Przedsiębiorcy

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości a SLIM VAT 2

Wzrost cen nieruchomości spowodował, że wielu podatników postanawia skorzystać z hossy na rynku i sprzedać niepotrzebne im nieruchomości. Zazwyczaj mają oni problemy, czy wybrać ich opodatkowanie podatkiem VAT, czy też skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. W artykule przedstawiamy kiedy możliwe jest oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości w akcie notarialnym!

Zwolnienie z podatku dostawy nieruchomości

Sprzedaż nowych nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W przypadku sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym podatnicy w zależności od rodzaju nieruchomości opodatkowują je stawką 8% lub 23%. 

W przypadku nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym podatnicy zazwyczaj korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. 

Przypomnijmy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały przez ustawodawcę określone w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej: ustawa o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT przewidziano zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest więc ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W tym miejscu należy przypomnieć definicję pierwszego zasiedlenia. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub

  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających powyższej przesłanki do zwolnienia od podatku ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl tej regulacji zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. 

Przy czym warunku, o którym mowa w punkcie b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki nie niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy dostawie nieruchomości 

Podatnicy dokonujący dostawy nieruchomości w wielu przypadkach nie chcą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Ustawodawca przewidział taką możliwość, co skutkuje tym, że charakter zwolnienia nieruchomości ma charakter fakultatywny. 

W stanie prawnym obowiązującym przed 1 października, w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. 

Powyższe oświadczenie musi również zawierać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca dał podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Jak zauważamy, powyższe oświadczenie podatnicy musieli złożyć jeszcze przed sprzedażą. Ponadto oświadczenie to należało złożyć do organu podatkowego.

Ustawodawca w ramach tzw. pakietu SLIM VAT 2 znacząco uprościł składanie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości.

Przykład 1.

Przedsiębiorca posiada w Kaliszu duży magazyn. W związku z wybudowaniem nowej fabryki w strefie gospodarczej nie jest mu już on potrzebny. W związku z tym postanowił go sprzedać. Magazyn zgodnie z ustawą o VAT może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Kupujący magazyn – duża sieć handlowa – planuje w nim zrobić swoje centrum dystrybucyjne. Kupujący chce, aby powyższa nieruchomość była opodatkowana podatkiem VAT. Jak obecnie podatnik winien złożyć to oświadczenie?

Od 1 października 2021 roku zgodne oświadczenie o rezygnacji ze wskazanego zwolnienia może być złożone również w akcie notarialnym, do którego zawarcia dochodzi w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części. Tym samym nie trzeba już przed sprzedażą informować organ podatkowy o skorzystaniu z rezygnacji ze zwolnienia z VAT.
Podsumowując, zmiana na pewno ma korzystny wpływ na rozliczenia dostawy nieruchomości. Nowe regulacje pozwalają na podjęcie decyzji o opodatkowaniu dostawy nieruchomości nawet tuż przed sporządzeniem aktu notarialnego.