Kupując daną rzecz, nigdy do końca nie wiemy, czy jest ona w pełni funkcjonalna, czy nie posiada ukrytych wad, których istnienia nie jesteśmy w stanie stwierdzić na pierwszy rzut oka. O ile w przypadku produktu takiego jak sprzęt elektroniczny, wyposażenie mieszkania czy ubranie nie stanowi to aż tak dużego problemu, gdyż towary te są względnie tanie, to w wypadku nieruchomości pojawia się prawdziwy problem. Niezależnie od tego, czy mowa o domu jednorodzinnym, szeregowcu, czy mieszkaniu w bloku – każde z nich aktualnie osiąga niebotyczne ceny. Większości z nas nie stać na zakup takiego dobra za gotówkę, więc decydujemy się na zobowiązanie kredytowe, które spłacać będziemy przez następne kilkadziesiąt lat. Z tego względu zakup domu czy mieszkania będącego w innym – gorszym – stanie, niż wskazywałaby na to oferta lub sam sprzedający, budzi ogromne emocje po stronie kupującego. Na szczęście ustawodawca przewidział tego typu przypadki i do Kodeksu cywilnego wprowadził instytucję mającą chronić nabywców przed „nieuczciwymi” lub „niedoinformowanymi” sprzedawcami. Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego, bo o niej mowa, stanowi rodzaj gwarancji rzeczy nabytej.
Na czym polega rękojmia za wady nieruchomości?
Rękojmia za wady nieruchomości została uregulowana w Kodeksie cywilnym (KC) w przepisach art. 556 i następnych. Ustawodawca traktuje niemalże na równi nieruchomości z innymi rzeczami, toteż wobec tych pierwszych stosuje się wszystkie standardowe procedury dotyczące rękojmi, z niewielką liczbą zmian. Rękojmię jako taką można odbierać jako ustawową gwarancję, przy czym jest ona niezależna od uprawnień wynikających z gwarancji producenta. W odróżnieniu od gwarancji rękojmia jest jednak nadawana przez prawo, a bez zgody kupującego w żadnym wypadku nie można jej wyłączyć lub ograniczyć (w przypadku konsumentów nie można tego dokonać nawet za ich zgodą). Czym charakteryzuje się rękojmia za wady nieruchomości? Jakie uprawnienia daje kupującemu? W jakim czasie nabywca może z niej skorzystać? I czy rękojmia za wady nowej nieruchomości różni się od tej dotyczącej nieruchomości z rynku wtórnego? O tym w niniejszym artykule.
Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego a pierwotnego
Już na wstępie należy podkreślić, że ustawodawca w przepisach KC nie rozróżnia sytuacji prawnej nabywców nieruchomości nowej, np. mieszkania od dewelopera, od nabywców nieruchomości z rynku wtórnego, np. piętnastoletniego domu w zabudowie szeregowej. Nie ma tutaj różnic zarówno w rodzajach roszczeń kupującego względem sprzedawcy, jak również w terminach obowiązywania rękojmi. Co istotne, nie ma znaczenia także to, czy nieruchomość pochodzi od przedsiębiorcy, czy od osoby prywatnej. Wszystkich obowiązują takie same zasady.
Warto wskazać również, że osoby sprzedające nieruchomość na rynku wtórnym w umowach próbują ograniczyć instytucję rękojmi, powołując się na art. 568 § 1 zd. 2 KC, zgodnie z którym „jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Przepisu tego nie można stosować wobec nieruchomości, bowiem jednoznacznie wskazuje on na „rzecz ruchomą”, czyli na wszelkiego rodzaju towary czy produkty niebędące nieruchomościami.
Za jakie wady nieruchomości odpowiada sprzedający?
Rękojmia jest instytucją ustawową niezależną od woli stron i treści umowy sprzedaży. Zgodnie z nią sprzedawca odpowiada przed kupującym za wady nieruchomości – zarówno te fizyczne, jak i prawne. Wada fizyczna nieruchomości, zgodnie z art. 556[1] KC, polega na niezgodności sprzedanej rzeczy z umową, jeżeli:
- nie ma ona właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, np. mieszkanie w pokoju dziennym nie posiada wystarczającego dostępu do światła słonecznego;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór – np. mieszkanie nie posiada określonego w umowie balkonu, a jedynie tzw. balustradę francuską;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia, np. lokal użytkowy mający zostać przeznaczony na lokal gastronomiczny nie ma systemu wentylacyjnego;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym – np. zakupiony dom nie posiadał kominka, mimo iż w umowie był o tym zapis.
Od wady fizycznej odróżnić należy wadę prawną. W tym przypadku nieruchomość sama w sobie nie będzie miała żadnych niedociągnięć czy uszkodzeń. Wada ta zaistnieje natomiast w sytuacji, gdy sprzedawca nie będzie posiadał tytułu prawnego do nieruchomości lub gdy jego prawo własnościowe będzie ograniczone. Wada ta będzie miała miejsce wówczas, kiedy sprzedawca będzie sprzedawał cudze mieszkanie bez zgody właściciela bądź gdy np. działka budowlana będzie obciążona służebnością osobistą. O odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi możemy mówić także w przypadku, gdy ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
Odpowiedzialność sprzedającego z rękojmi za wady nieruchomości powstaje wtedy, kiedy wykryta wada powoduje zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Wadą mieszkania będzie każda niekorzystna właściwość lokalu lub budynku utrudniająca korzystanie z niego zgodne z jego przeznaczeniem bądź obniżająca jego estetykę oraz komfort użytkowania. Warto powtórzyć za Sądem Najwyższym także to, iż „dla określenia istnienia wady (nieruchomości – red.) nie mają znaczenia obowiązujące normy techniczne. Dla ustalenia, czy wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556 § 1 KC, nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku oraz w chwili jego zbycia spełniał on obowiązujące normy techniczne przewidziane dla budynków mieszkalnych. Istotnym jest to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z przeznaczenia tego budynku” (por. uchwała Sądu Najwyższego z 30 grudnia 1988 roku, sygn. akt: III CZP 48/88).
Jak długo sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi?
Kwestie czasokresu, w jakim sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, określa art. 568 KC. Zgodnie z tym przepisem sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi wówczas, gdy wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Termin należy liczyć od daty odbioru technicznego nieruchomości. Termin ten znajduje zastosowanie do wad fizycznych nieruchomości, które obejmują m.in. wady budynku, gruntu, części składowych nieruchomości. Wskazany 5-letni okres jest terminem zawitym, jego upływ powoduje wygaśnięcie uprawnień kupującego. Stwierdzenie wady fizycznej w przeciągu 5 lat nakłada na kupującego roczny termin, w którym kupujący musi zrealizować swoje uprawnienia. Jeżeli kupujący po wykryciu wady nie zgłosi tego faktu sprzedawcy w przeciągu roku, jego uprawnienie wobec tej wady wygasa. Przy czym zgodnie z § 2 zd. 2 omawianego przepisu, jeżeli kupującym jest konsument, bieg przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu 5-letniego. Oznacza to, że konsumenta nie wiąże roczny termin na zgłoszenie wady – może on tego dokonać do końca trwania okresu ochronnego z tytułu rękojmi.
Zgodnie z art. 576 KC powyższe znajduje zastosowanie również do wad prawnych. Wykonywanie uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne ograniczone zostało zasadniczo tymi samymi terminami, które stosuje się w tym zakresie do rękojmi za wady fizyczne. Roczny termin na zgłoszenie wady sprzedawcy również rozpoczyna się od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady, jednakże jeżeli kupujący dowiedział się o istnieniu wady dopiero na skutek powództwa osoby trzeciej, wówczas za datę rozpoczęcia tego terminu uważa się dzień, w którym stało się prawomocne orzeczenie wydane w sporze z osobą trzecią.
Termin do stwierdzenia wady nieruchomości może podlegać umownym modyfikacjom. Nie dotyczy to jednak obrotu konsumenckiego, tj. sytuacji, gdy sprzedającym jest deweloper, a kupującym osoba fizyczna. Jednocześnie w obrocie konsumenckim terminy do stwierdzenia wady fizycznej mogą być umownie przedłużone.
Termin rękojmi a zatajenie wady
Istotnym dla nabywców może okazać się § 6 art. 568 KC. Zgodnie z nim upływ terminu (5 lat) do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Podstęp ma miejsce wówczas, gdy sprzedawca umyślnie zataił wadę, aby utrudnić kupującemu jej wykrycie. Jeżeli zatem kupujący po upływie terminu do zgłoszenia swoich roszczeń z rękojmi wykryje wadę i będzie w stanie udowodnić, iż wada ta istniała już w chwili zakupu, a sprzedający miał świadomość i postanowił ją zataić, ma on prawo do wystosowania wobec nieuczciwego sprzedawcy roszczeń wynikających z instytucji rękojmi. Warto jednak pamiętać, iż w takiej sytuacji ciężar dowodu spoczywa na kupującym.
Termin rękojmi a wykończenie lokalu
W przypadku gdy kupujący nabywa nieruchomość mieszkalną lub usługową wraz z usługą jej wykończenia, musi zdawać sobie sprawę, iż wady samej nieruchomości są obarczone innym terminem aniżeli jej wykończenie. Rękojmia za wady wykończenia przysługuje nabywcy przez okres 2 lat od dnia wykonania tej usługi.
Jakie uprawnienia ma kupujący z tytułu rękojmi?
W przypadku zaistnienia wady nieruchomości kupujący ma prawo domagać się:
- usunięcia lub naprawienia wady na koszt sprzedawcy;
- obniżenia ceny w kwocie, która odpowiada temu, w jaki sposób wada wpłynęła na rzeczywistą wartość nieruchomości;
- odstąpienia od umowy i zwrócenia wpłaconych środków z jednoczesnym opróżnieniem lokalu.
Odstąpienie jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, a sprzedawca nie usunął ich w odpowiednim czasie. Wada istotna to taka, która utrudnia lub wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość. Będziemy mieli z nią do czynienia np. w przypadku, gdy brak prac naprawczych sprzedającego polegających na ociepleniu budynku spowoduje przyspieszoną degradację lokalu i tym samym jego zawilgocenie i zagrzybienie ścian.
Odpowiedzialność sprzedawcy
Odpowiedzialność sprzedawcy za wady nieruchomości jest oparta na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że sprzedający nie ma możliwości uwolnienia się od niej przez wykazanie braku winy w powstaniu wady czy też braku wiedzy o jej istnieniu w chwili sprzedaży. Przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy jest wykazanie przez kupującego, że nieruchomość dotknięta jest wadą fizyczną lub prawną. Nie ma tutaj znaczenia, czy sprzedawca ponosi jakąkolwiek winę (umyślną lub nieumyślną – lekkomyślność) za stan sprzedanej rzeczy.
Wyjątkiem od powyższej zasady jest przypadek, kiedy kupujący wiedział o wadzie nieruchomości w chwili zawarcia umowy. Potwierdza to Sąd Najwyższy, który w wyroku z 29 czerwca 2000 roku (sygn. akt: V CKN 66/00) stwierdził, iż aby „nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzialności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, że wada była jawna”.
Bierna postawa sprzedawcy a domniemanie uznania rękojmi
Bierna postawa sprzedawcy nie oznacza, że „nie ma problemu”. Jest wręcz odwrotnie. Zgodnie z art. 561[5] KC, jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Należy pamiętać, że powyższe dotyczy wyłącznie konsumentów, tj. sytuacji, kiedy sprzedawca jest przedsiębiorcą, a kupujący osobą fizyczną. W przypadku gdy nabywcą jest przedsiębiorca, omawiane domniemanie nie istnieje, zatem swoje prawa należy wykazywać w sądzie.
Rękojmia za wady nieruchomości z rynku wtórnego – podsumowanie
Pomimo iż artykuł zajmuje się nieruchomościami z rynku wtórnego, to podkreślić należy, że instytucja rękojmi odnosi się w takim samym zakresie do nieruchomości nowych, w tym także działek gruntowych. Co do zasady w razie wykrycia wady kupujący ma prawo domagać się usunięcia lub naprawienia wady na koszt sprzedawcy, obniżenia ceny zakupu rzeczy bądź też odstąpienia od umowy, przy czym odstąpić można jedynie wtedy, gdy wada jest na tyle istotna, że uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, a sprzedawca nie usunął jej w odpowiednim czasie. Termin trwania ochrony z tytułu rękojmi wynosi 5 lat, jednakże od momentu wykrycia wady kupujący ma rok, aby zgłosić ją sprzedawcy. Dodatkowo, jeśli nieruchomość mieszkalna czy usługowa była nabyta razem z usługą jej wykończenia, rękojmia za wady tego wykończenia wynosi 2 lata – tak jak w wypadku rzeczy ruchomych.
