Poradnik Przedsiębiorcy

Zbycie nieruchomości po zmarłym małżonku a podatek dochodowy

Zbycie nieruchomości po zmarłym małżonku oraz opodatkowanie do niedawna było przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi. Rozbieżność opinii dotyczyła daty nabycia nieruchomości po zmarłym współmałżonku. Spór ten dotyczył nieruchomości nabytych bądź wybudowanych przez małżonków pozostających w małżeńskiej wspólności majątkowej.

Co podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 z późn. zm.), dalej jako „ustawa o PIT”, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Wspólność majątkowa małżonków

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinno opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 682), dalej jako k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność ustawowa obejmuje więc wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Nie mogą oni rozporządzać udziałami. 

Nabycie nieruchomości przez współmałżonków

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności majątkowej wiąże się z nabyciem przez każdego z małżonków tego prawa w całości. Małżonkowie nabywając nieruchomość w trakcie trwania wspólności majątkowej, nie nabywają określonego ułamkowo udziału. Tym samym w przypadku sprzedaży tego prawa należy uznać, że każdy z małżonków zbywa to prawo w całości, a nie w określonym udziale. Podsumowując, wspólność małżeńska jest bezudziałowa. 

Zbycie nieruchomości po zmarłym małżonku - określenie momentu

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, iż w przypadku nabytych nieruchomości przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu  przepisów ustawy o PIT jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Przykład 1.

Pani Barbara wraz z mężem (wspólność małżeńska) w 1975 r. nabyli mieszkanie w kamienicy w Szczecinie. W styczniu 2017 r. małżonek pani Barbary zmarł. Mieszkanie w kamienicy jest bardzo duże i opłaty związane z jego eksploatacją są znaczne. Pani Barbara, chcąc zmniejszyć swoje opłaty, postanowiła przenieść się do mniejszego mieszkania. W związku z tym wdowa postanowiła sprzedać mieszkanie i kupić mniejsze. W kwietniu 2017 r. pani Barbara sprzedała ww. mieszkanie.

W tym przypadku należy uznać, iż nabycie wspólnej nieruchomości nastąpiło już w 1975 r. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła po ponad pięciu latach od końca roku, w którym nastąpiło nabycie. W świetle obowiązujących przepisów sprzedaż nieruchomości przez panią Barbarę jest zwolniona z opodatkowania podatkiem PIT.

Przykład 2.

Państwo Kowalscy w 2009 r. kupili działkę i rozpoczęli budowę własnego domu. Budowę ukończono dopiero w 2014 r. W 2016 r. małżonka uległa poważnemu wypadkowi i w wyniku doznanych obrażeń zmarła. Wdowiec postanowił sprzedać dom i wyprowadzić się do córki. W 2017 r. pan Kowalski sprzedał nieruchomość.

W tym przypadku termin pięciu lat od daty wybudowania do daty sprzedaży nieruchomości nie minął. Termin powyższy należy liczyć od daty wybudowania domu (ukończenia budowy), a nie od daty nabycia działki i rozpoczęcia budowy.

Powyższe przykłady obrazują, kiedy następuje nabycie nieruchomości zakupionej bądź wybudowanej przez współmałżonków mających wspólność majątkową. Do niedawna jednak nie było to takie oczywiste.

Rozstrzygnięcie sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi dotyczącego daty nabycia nieruchomości

Spór pomiędzy podatnikami a organami toczył się o to, czy po śmierci współmałżonka na nowo zostają nabyte udziały w nieruchomości. Organy podatkowe uważały, że wdowa lub wdowiec nabywają tę część dopiero po śmierci męża lub żony. Zdaniem organów podatkowych, ale i również niektórych sądów administracyjnych, w przypadku gdy nieruchomość została sprzedana, a okres pięciu lat od końca roku, w którym współmałżonek zmarł, nie minął, czynność taka jest opodatkowana podatkiem PIT.

Powyższy spór rozstrzygnął NSA, wydając uchwałę w poszerzonym, siedmioosobowym składzie. W uchwale z 15.05.2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, czytamy:

"Czy według art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest również odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nabytych do majątku wspólnego, w przypadku gdy zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym na podstawie dziedziczenia nastąpiło nabycie przez małżonka pozostałego przy życiu udziału w nieruchomości lub w prawie nabytych do majątku wspólnego, ponad własny udział po ustaniu wspólności majątkowej na skutek śmierci drugiego z małżonków, w sytuacji gdy od nabycia nieruchomości lub prawa przez obojga małżonków do majątku wspólnego minęło pięć lat?

Dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków”.