Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje nowe zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczące zakupu nowego mieszkania. Zwolnienie z PCC jest możliwe po spełnieniu określonych warunków o charakterze podmiotowym oraz przedmiotowym. Właśnie te kwestie będą przedmiotem naszej dzisiejszej analizy.
Podatek PCC od zakupu nieruchomości oraz nowe zwolnienie
Zacznijmy naszą analizę od kwestii elementarnych. Otóż zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy stawki podatku wynoszą 2% od umowy sprzedaży – nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.
Jak wynika z powołanych przepisów, umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
Na podstawie ustawy nowelizującej wprowadzono do ustawy o PCC nowy art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Zgodnie z jego treścią zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnienie ma charakter mieszany, tzn. przedmiotowo-podmiotowy.
Przedmiotem zwolnienia jest bowiem wyłącznie nabycie:
- prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
- prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego;
- domu jednorodzinnego.
Jak zatem widać z treści przepisu, zwolnienie dotyczy tylko nabycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym.
Dalej wskażmy, że podmiot podatku również musi spełniać określone warunki, ponieważ zwolnienie jest przewidziane dla osób fizycznych, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Przykład 1.
Pani Anna planuje zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Na razie posiada jedynie 50% udziałów w domu rodzinnym, które otrzymała od swojej matki w drodze darowizny. Czy kobieta może skorzystać ze zwolnienia od podatku PCC z tytułu zakupu mieszkania?
Zwolnienie w tym przypadku jest wykluczone z uwagi na niespełnienie przesłanki podmiotowej. Gdyby pani Anna otrzymała 50% udziału w domu rodzinnym w drodze spadku, to kwalifikowałaby się do zwolnienia.
Warto również dodać, że zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy nowelizującej przepisy ustawy PCC w dotychczasowym brzmieniu stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Przypomnijmy, że przepis wszedł w życie 31 sierpnia 2023 roku.
Przykład 2.
Pani Ewa zawarła umowę przedwstępną zakupu swojego pierwszego mieszkania 25 sierpnia 2023 roku. Natomiast do zawarcia aktu notarialnego doszło 5 września 2023 roku. Czy kobieta może skorzystać ze zwolnienia od podatku PCC z tytułu zakupu mieszkania?
Decydujący w tym przypadku będzie moment zawarcia umowy sprzedaży, ponieważ to ta czynność podlega pod regulacje ustawy o PCC. Umowa przedwstępna nie generuje żadnych obowiązków na gruncie podatku PCC. Pani Ewa może skorzystać ze zwolnienia, ponieważ umowa sprzedaży została zawarta po 31 sierpnia 2023 roku.
W tym miejscu dodajmy też, że w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego to notariusz – jako płatnik podatku – pobiera ewentualny podatek i wpłaca go do US. W przypadku zastosowania zwolnienia notariusz nie ma obowiązku związanego z poborem podatku. Podatnik również nie musi składać żadnych deklaracji do urzędu skarbowego w tym zakresie.
Zwolnienie z PCC w przypadku zakupu na wspówłasność
W kontekście prawa do skorzystania z omawianego zwolnienia warto odnieść się też do kwestii zakupu nieruchomości na współwłasność. Taki przypadek był przedmiotem analizy w interpretacji Dyrektora KIS z 21 września 2023 roku (nr 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB).
W piśmie tym podatniczka wraz z mężem (w ustroju rozdzielności majątkowej) zamierzała zakupić dom mieszkalny. Dom miał zostać zakupiony w równych udziałach, przy czym małżonek był wcześniej właścicielem innej nieruchomości (mieszkania). W odpowiedzi na zadane pytanie Dyrektor KIS wskazał, że w przypadku gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem mając na uwadze fakt, że mąż podatniczki był już właścicielem innej nieruchomości (mieszkania), do umowy sprzedaży domu nie znajdzie zastosowania przepis art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia w niniejszej sprawie – gdy dom jednorodzinny nabywany jest na współwłasność – jest to, żeby zarówno mąż, jak i żona nie posiadali wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W świetle powyższego warunek braku posiadania własności innej nieruchomości musi dotyczyć każdego nabywcy. Zwolnienie to nie jest zatem „dzielone”. W świetle ww. interpretacji nie jest możliwe, aby jeden ze współwłaścicieli skorzystał ze zwolnienia, a drugi został opodatkowany.
Nowe zwolnienie od podatku PCC stanowi znaczną preferencję podatkową dla osób nabywających nieruchomość. Należy przy tym mieć na uwadze, że zwolnienie to ma charakter podmiotowo-przedmiotowy i wszystkie przesłanki zwolnienia muszą być spełnione na dzień zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży.
