Przedsiębiorcy, analizując rachunek ekonomiczny opłacalności swoich inwestycji niejednokrotnie decydują się na inną formę możliwości użytkowania nieruchomości gruntowych. Jedną z takich form jest użytkowanie wieczyste gruntu oraz nabycie prawa do tego użytkowania. Przedsiębiorca, decydując się na taką transakcję z pewnością będzie chciał mieć możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych w kosztach firmy. Jednak czy prawo wieczystego użytkowania gruntu umożliwia mu osiągnięcie tych zamierzeń?
Prawo wieczystego użytkowania gruntu
Skarb Państwa (najczęściej gminy) posiada prawo do oddania w wieczyste użytkowanie (przeważnie na 99 lat) na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość gruntową, z której to przedsiębiorca zobowiązuje się korzystać w sposób określony w przedmiotowej umowie.
Przedsiębiorca nabywający prawo wieczystego użytkowania gruntu może je wykorzystać dla celów prowadzenia działalności gospodarczej lub w celach inwestycyjnych (dzierżawa, przyrost wartości) albo do dalszej odsprzedaży.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu jako środek trwały
Przepisy ustawy o PIT wprawdzie kwalifikują prawo wieczystego użytkowania gruntu jako środek trwały, jednakże wyłączają go jednocześnie ze składników majątku podlegających amortyzacji. Bowiem w myśl art. 16c pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają:
1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej, wydzierżawiane lub wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,
3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1,
5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej lub zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono lub zaprzestano tę działalność
- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Określenie wartości nabytego prawa wieczystego użytkowania gruntu
Wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu należy ustalić w oparciu o kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT), wynikającą z umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego. Kwota ta może być powiększona o koszty przystosowania środka trwałego do stanu zdatnego do używania, jak również o koszty kredytów, pożyczek zaciągniętych w celu finansowania nabycia danego prawa, a także o występujące różnice kursowe, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Oprócz powyższych kosztów zwiększających wartość składnika majątku warto wymienić występujące często opłaty notarialne, skarbowe oraz sądowe.
Istotną kwestią jest tutaj, iż tak ustalona wartość znajduje zastosowanie wyłącznie dla sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu na rynku wtórnym. Powyższe koszty nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, a jedynie powiększają wartość początkową składnika majątku. W momencie zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu – cena zakupu, jak i powyższe koszty będą mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.
Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu na rynku pierwotnym
W przypadku gdy przedsiębiorca jest pierwszym nabywcą i użytkownikiem wieczystym danego gruntu, na wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu składają się jedynie opłaty sądowe, notarialne, odsetki oraz pierwsza opłata za wieczyste użytkowanie. Natomiast w momencie sprzedaży danego prawa, aktualną jego wartość należy ustalić w oparciu o różnicę pomiędzy wartością początkową ustaloną w umowie a kwotą pierwszej opłaty.
Odliczenie podatku VAT od nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu
W sytuacji gdy nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie powiązane z czynnościami opodatkowanymi, przedsiębiorca będzie wówczas mógł odliczyć podatek VAT od faktury nabycia danego prawa.
Na koniec warto zaznaczyć, że prawa użytkowania wieczystego gruntu nie można amortyzować. Poza tym trzeba mieć na uwadze jego malejącą z upływem czasu wartość. Wszystkie powyższe czynniki stawiają opłacalność tej inwestycji pod znakiem zapytania. Do kosztów uzyskania przychodów będzie bowiem można zaliczyć wydatki na nabycie tego prawa, ale dopiero w momencie sprzedaży, o ile nie zostały one wcześniej zaliczone do kosztów.
