Zarządzanie nieruchomościami a zwolnienie VAT - kiedy to możliwe?

Kategoria usług zarządzania obejmuje bardzo szeroki zakres czynności. Tematem artykułu jest "Zarządzanie nieruchomościami a zwolnienie VAT", dlatego poniżej wyjaśnimy, czy w przypadku tej usługi istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Zarządzanie nieruchomościami na gruncie podatku VAT

Tytułem wstępu zaznaczmy, że zagadnienie zarządzania nieruchomościami zostało uregulowane w Ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Tam też w art. 185 ust. 2 ustawy wskazano, że zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1. właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2. bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3. właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4. bieżącego administrowania nieruchomością;
5. utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Nie ulega wątpliwości, że tak określony katalog czynności spełnia kryteria odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu ustawy VAT.

Zarządzanie nieruchomościami a zwolnienie VAT

Zwolnienie w interesującym nas zakresie zostało przewidziane w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). 

Po pierwsze zatem kluczowa staje się właściwa kwalifikacja wykonywanych usług, co jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia. 

PKWiU 68.32.11.0 dotyczy usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności. Grupowanie to obejmuje: 

• usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie;
• usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne);
• usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne;
• usługi pobierania opłat za czynsz;
• usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Natomiast PKWiU 68.32.12.0 obejmuje usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie. 

Wskazać również należy, że w powyższym grupowaniu nie mieszczą się takie usługi jak związane z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci czy usługi ochrony.

Analizując treść § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, wskazać również należy, że warunkiem zwolnienia usług zarządzania nieruchomościami jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Charakter mieszkalny nieruchomości warunkujący możliwość skorzystania ze zwolnienia

Z analizowanego przepisu wynika, że ze zwolnienia korzystają wyłącznie nieruchomości mieszkalne. Podkreśla się, że chodzi tutaj o mieszkalny charakter całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie dotyczy pojedynczego lokalu znajdującego się w danej nieruchomości. W takim przypadku pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość, co również uzasadnia możliwość skorzystania ze zwolnienia.

Charakter mieszkalny nieruchomości powoduje, że kluczowe staje się nie tylko prawidłowe zakwalifikowanie usług według kodu PKWiU, lecz także właściwa klasyfikacja samego budynku według PKOB. 

Trzeba bowiem zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). 

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny.

W związku z powyższym pojawiają się pytania o przypadki nietypowe, np. w sytuacji, gdy w budynku mieszkalnym znajdują się pomieszczenia czy też części o charakterze niemieszkalnym. 

W tym zakresie warto wskazać na treść interpretacji Dyrektora KIS z 22 lutego 2017 roku (nr 2461-IBPP2.4512.974.2016.2.IK), gdzie organ podatkowy wskazał, że jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 roku. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Przykład 1.

Podatnik świadczy usługi zarządzania magazynami na zlecenie klienta. W takim przypadku przedmiotem usług nie są nieruchomości o charakterze mieszkalnym. To oznacza, że usługa ta nie może skorzystać z opisywanego zwolnienia.

Przykład 2.

Podatnik świadczy usługi zarządzania budynkami mieszkalnymi, w których znajdują się garaże, piwnice oraz pomieszczenia gospodarcze. Przeważająca część budynków pełni funkcję mieszkalną, co oznacza, że tego rodzaju usługi zarządzania korzystają ze zwolnienia określonego w rozporządzeniu.

Podatnik wykonujący usługi zwolnione wystawia fakturę ze stawką ZW i jako podstawę zwolnienia wskazuje § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 roku.

Z przedstawionej analizy wynika zatem, że nie każda usługa zarządzania nieruchomościami musi być opodatkowana podatkiem VAT. Przy założeniu, że usługa obejmuje nieruchomości mieszkalne, podatnik ma prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego w tym zakresie.