Sprzedaż lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną a zwolnienie z VAT

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Podatek VAT to zobowiązanie podatkowe, które dotyczy podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Z uwagi na specyficzną definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie VAT pojawia się pytanie, czy osoba fizyczna, dokonując sprzedaży lokali mieszkalnych, może stać się podatnikiem VAT zobowiązanym do zapłaty podatku należnego. W poniższym artykule przeanalizujemy czy sprzedaż lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną czyni ją podatnikiem VAT!

Kto jest podatnikiem VAT?

Nasze rozważania zaczniemy od treści art. 15 ust. 1 ustawy VAT, który podaje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Już w tym momencie możemy wskazać, że podatnikiem jest osoba prowadząca działalność gospodarczą, przy czym nie jest istotny ani cel, ani rezultat takiej działalności. W konsekwencji, nawet jeżeli dana działalność ma przynosić straty, to wciąż będziemy mówić o aktywności gospodarczej.

Następnie wskażmy, że zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. 

W tym miejscu trzeba podkreślić, że działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy VAT jest niezależna od przesłanek formalnych, co należy rozumieć w ten sposób, że dany podmiot może stać się podatnikiem podatku VAT, nawet jeżeli nie dokona formalnego zarejestrowania działalności gospodarczej w urzędowych rejestrach typu CEIDG czy KRS.

Każda osoba fizyczna, która spełnia kryteria działalności gospodarczej określone w ustawie, może zostać potraktowana jako podatnik VAT. Okoliczność niezarejestrowania działalności gospodarczej w urzędzie miasta lub gminy nie ma znaczenia.

Sprzedaż lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną a działalnością gospodarczą

Podatek VAT jest zobowiązaniem związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. To powoduje, że jeżeli mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości stanowiących element majątku prywatnego i sprzedaż ta jest dokonywana w ramach zwykłego zarządu prawem własności, to sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej.

Jedynie w takich okolicznościach, gdy zostanie stwierdzone, że osoba fizyczna nadaje sprzedaży charakter handlu profesjonalnego, zbliżonego swoją formą do zawodowo podejmowanych czynności w zakresie obrotu nieruchomościami możemy mieć do czynienia ze sprzedażą opodatkowaną podatkiem VAT.

W tym zakresie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 roku, C-180/10 oraz C-181/10. TSUE, gdzie wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Natomiast jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT.

To powoduje, że gdy w danych okolicznościach brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto warto dodać, że w doktrynie przyjmuje się, że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego jej majątek prywatny w zakresie zwykłego wykonywania prawa własności, to tego rodzaju czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aktywne działania świadczące o działalności gospodarczej na gruncie podatku VAT

W świetle powyższego kryterium odróżniającym działalność gospodarczą od sprzedaży majątku prywatnego jest podejmowanie przez osobę fizyczną aktywnych działań zbliżonych do aktywności profesjonalnego pośrednika w handlu nieruchomościami.

Chociaż każda sprawa podlega indywidualnej ocenie, to możemy wskazać na kilka istotnych okoliczności, które mogą powodować uznanie, że osoba fizyczna działa w charakterze podatnika w zakresie odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych.

Wśród takich okoliczności, które mogą wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, można wyróżnić np. zakup nieruchomości typowo w celach inwestycyjnych (czyli z zamiarem dalszej odsprzedaży), ponoszenie wydatków na remont i przystosowanie nieruchomości do sprzedaży, wydatki na pośredników nieruchomościowych oraz wydatki marketingowe.

Oczywiście ważne jest, aby pamiętać, że dokonując oceny, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, należy w sposób obiektywny analizować ogół działań podatnika. W takim przypadku nie można wyciągać wniosków wyłącznie na podstawie jednej przesłanki.

Dodatkowo należy wskazać, że dla oceny, czy w danym przypadku występuje działalność gospodarcza, nie ma znaczenia ilość sprzedawanych lokali mieszkalnych. Zwróćmy bowiem uwagę, że przepisy ustawy VAT nie określają takiego kryterium. To oznacza, że już od pierwszego zbycia nieruchomości możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą. 

W wyroku WSA w Gdańsku z 12 września 2017 roku I SA/Gd 884/17 czytamy, że nie jest możliwym przypisanie czynnościom osoby fizycznej cech profesjonalnego obrotu nieruchomościami, gdy brak jest po jej stronie ciągu aktywnych działań cechujących taki obrót oraz brak jest zaangażowania środków podobnych do tych, które angażują podmioty zawodowo zajmujące się sprzedażą nieruchomości.

Przykład 1.

Osoba fizyczna zakupiła nieruchomość do remontu w celu dalszej odsprzedaży. Nie wykorzystywała tej nieruchomości do celów prywatnych, nigdy w niej nie mieszkała i od początku nieruchomość była traktowana jako inwestycja. Nieruchomość została wyremontowana, a osoba fizyczna podjęła aktywne działania marketingowe mające na celu uzyskanie jak najwyższej ceny sprzedaży. W takich okolicznościach istnieje duże ryzyko, że organ podatkowy uzna, że nie mamy do czynienia ze sprzedażą składnika majątku prywatnego, lecz z działalnością gospodarczą podlegającą VAT.

Dla oceny, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia ze sprzedażą majątku prywatnego, czy też z działalnością gospodarczą istotne jest zbadanie, jakie działania podejmuje osoba fizyczna. Jeżeli jest to aktywność zbliżona do działań profesjonalnego handlowca, to takie zbycie lokali mieszkalnych może zostać potraktowane jako działalność gospodarcza generująca obowiązek w zakresie podatku VAT.

Przechodząc do podsumowania naszego dzisiejszego artykułu i jednocześnie odpowiadając na pytanie postawione w tytule, możemy wskazać, że w pewnych okolicznościach sprzedaż lokali mieszkalnych przez osobę fizyczną będzie czynić ją podatnikiem podatku VAT. W takim zakresie należy analizować okoliczności faktyczne. Samo subiektywne przeświadczenie osoby fizycznej co do tego, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy nie, nie jest kluczowe przy ocenie obowiązku w podatku VAT.

 

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów