Stan prawny regulujący kwestię, jaką jest amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych, wciąż wywołuje spore wątpliwości na gruncie podatkowym. Choć od 1 stycznia 2022 roku przepisy PIT i CIT formalnie wyłączają taką możliwość, to w przypadku nieruchomości wprowadzonych do ewidencji przed tą datą podatnicy nie składają broni.
Jak wygląda amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych od 2022 roku?
Podstawową regulacją dotyczącą podatników PIT jest art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592, zwanej dalej ustawą o PIT). Przepis ten mówi, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.
Natomiast w myśl art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, obowiązującego od dnia 01.01.2023 r., amortyzacji nie podlegają m.in. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Analogiczne rozwiązanie obowiązuje w art. 16c pkt 2a ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 554).
Oczywiście budynek, lokal niemieszkalny lub lokal użytkowy może nadal podlegać amortyzacji na zasadach określonych w ustawach o PIT i CIT.
Przepis przejściowy stał się źródłem sporu
Ustawa z 29.10.2021 r., nowelizująca ustawy o PIT i CIT, wprowadziła art. 71 ust. 2. Przepis ten pozwalał podatnikom PIT i CIT nie dłużej niż do dnia 31.12.2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych i określonych praw do nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed dniem 01.01.2022 r.
Od tamtego czasu w interpretacjach indywidualnych interpretacja ww. przepisu była jednolita. Jeżeli nieruchomość została nabyta lub wytworzona przed dniem 01.01.2022 r., podatnik mógł kontynuować podatkowe odpisy amortyzacyjne najdalej do dnia 31.12.2022 r.
Natomiast od 01.01.2023 r. nie mógł już zaliczać ich do kosztów.
Przykładem jest interpretacja indywidualna z dnia 30.08.2022 r. o sygn. nr 0112-KDIL2-2.4011.522.2022.3.AA. Wnioskodawca posiadał lokale mieszkalne nabyte i wprowadzone do ewidencji przed dniem 01.01.2022 r. Organ podatkowy uznał, że przepis przejściowy pozwalał stosować wcześniejsze zasady tylko do końca 2022 r.
W 2026 r. nastąpił jednak mały przełom w tym aspekcie. O tym w dalszej części publikacji.
Sądy administracyjne za ograniczeniem amortyzacji do końca 2022 roku
Stanowisko organów podatkowych znajdowało początkowo potwierdzenie w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20.12.2022 r. o sygn. I SA/Po 492/22 oddalił skargę podatnika. Sąd zaakceptował wykładnię, zgodnie z którą przepis pozwalał na kontynuowanie amortyzacji tylko do dnia 31.12.2022 r.
Taką linię reprezentowały także inne wojewódzkie sądy administracyjne. Przykładowo WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 08.03.2023 r. o sygn. I SA/Ol 592/22 oraz WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19.05.2023 r. o sygn. I SA/Gl 1459/22 przyjmowały, że nowe przepisy ograniczyły możliwość podatkowej amortyzacji nieruchomości mieszkalnych do końca 2022 r.
Przełom w NSA a amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych
Istotne znaczenie dla podatników w zakresie kontynuacji amortyzacji domów i mieszkań ma wyrok NSA z dnia 14.01.2026 r. o sygn. II FSK 490/23. Sprawa dotyczyła podatnika PIT, który przed dniem 01.01.2022 r. nabył i wprowadził do ewidencji środków trwałych lokale mieszkalne oraz rozpoczął ich amortyzację.
NSA uchylił wyrok WSA w Poznaniu oraz interpretację indywidualną, w odniesieniu do której podatnik wniósł skargę. Sąd w uzasadnieniu wskazał, że amortyzacja jest procesem rozłożonym w czasie, a podatnik, który przed zmianą przepisów nabył prawo do amortyzacji, powinien być chroniony w zakresie możliwości dokończenia tego procesu.
Sąd odwołał się przy tym do zasady ochrony praw nabytych i ochrony interesów w toku, wynikających z art. 2 Konstytucji RP. Znaczenie miało również wcześniejsze orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego dotyczące charakteru amortyzacji. W wyroku z dnia 10.02.2015 r. o sygn. P 10/11 TK wskazywał, że istotą amortyzacji jest rozłożenie w czasie kosztu nabycia środka trwałego, a sama instytucja ma z reguły charakter wieloletni.
Wyrok o sygn. II FSK 490/23 jest prawomocnym wyrokiem NSA w konkretnej sprawie. Nie oznacza jednak automatycznie, że każdy podatnik posiadający mieszkanie amortyzowane przed 2022 r. uzyskał bezwarunkowe prawo do kontynuowania odpisów.
Interpretacja indywidualna chroni zasadniczo podatnika, dla którego została wydana. Orzeczenie NSA nie działa natomiast jak przepis ustawy obowiązujący wszystkich podatników.
Niemniej przykładowo w wyroku NSA z dnia 26.03.2026 r. o sygn. II FSK 785/23, dotyczącym przedsiębiorcy wynajmującego lokale mieszkalne, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w latach 2016–2021 i były amortyzowane według stawek od 1,5% do 10%, sąd uchylił wyrok WSA w Poznaniu, jednakże przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Nie wydał więc w tej sprawie ostatecznego merytorycznego rozstrzygnięcia przesądzającego o prawie podatnika do dalszej amortyzacji, tak jak to zrobił NSA w ww. wyroku o sygn. II FSK 490/23.
Czy w 2026 roku amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych jest możliwa?
Spór dotyczy przede wszystkim tego, czy podatnik, który przed 2022 r. rozpoczął amortyzację budynku lub lokalu mieszkalnego, może kontynuować odpisy także po dniu 31.12.2022 r. aż do pełnego zamortyzowania nieruchomości.
Dlatego podstawą rozważań jest rozróżnienie dwóch grup nieruchomości.
Pierwsza obejmuje budynki i lokale mieszkalne nabyte lub wytworzone od dnia 01.01.2022 r. W ich przypadku przepisy art. 22c pkt 2 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 2a ustawy o CIT wyłączają amortyzację podatkową. Nie ma podstawy do rozpoczęcia nowych odpisów amortyzacyjnych tylko dlatego, że nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej albo jest wynajmowana.
Druga grupa obejmuje nieruchomości mieszkalne nabyte lub wytworzone przed dniem 01.01.2022 r., których amortyzacja została rozpoczęta przed zmianą przepisów. W tej grupie sytuacja pozostaje przedmiotem sporu interpretacyjnego i sądowego.
Szczególne znaczenie ma przy tym to, czy przed dniem 01.01.2022 r. faktycznie doszło do rozpoczęcia amortyzacji. NSA w wyroku II FSK 490/23 akcentował bowiem znaczenie prawa nabytego przed zmianą regulacji. Sam fakt nabycia mieszkania przed 2022 r. może nie wystarczać do rozstrzygnięcia każdej sprawy w taki sam sposób, jeżeli nieruchomość nie została jeszcze przyjęta do używania i nie rozpoczęto amortyzacji.
Rozbieżność w podejściu do ww. przełomowego wyroku NSA o sygn. II FSK 490/23 jest jednak nadal bardzo widoczna w aktualnie wydawanych interpretacjach indywidualnych w 2026 r.
Przykładowo interpretacja indywidualna z dnia 03.07.2026 r. o sygn. 0114-KDIP2-1.4011.339.2022.8.S/KW została wydana po ponownym rozpoznaniu sprawy w następstwie wyroku NSA II FSK 490/23. Organ podatkowy zaakceptował w niej stanowisko podatnika dotyczące możliwości dalszego dokonywania odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych nabytych przed dniem 01.01.2022 r. aż do pełnego zamortyzowania. Informacja ta została następnie przywołana w kolejnej interpretacji indywidualnej wydanej we wrześniu 2026 r.
Natomiast dnia 20.09.2026 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną o sygn. 0111-KDIB1-2.4010.387.2026.1.EKB dotyczącą podatnika CIT. Organ uznał, że nie ma podstaw do dokonywania od 2023 r. odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego nabytego i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych przed dniem 01.01.2022 r. aż do jego pełnego zamortyzowania.
Ta interpretacja jest szczególnie ważna dla podatników CIT, ponieważ pokazuje, że organy podatkowe nadal stosują ograniczenie amortyzacji domów i mieszkań od 2023 r.
W rezultacie w 2026 r. można spotkać dwa przeciwstawne podejścia:
- kontynuowanie rozpoczętej przed 2022 r. amortyzacji,
- ustawowy okres możliwej amortyzacji zakończył się ostatecznie dnia 31.12.2022 r.
Spór wciąż trwa – co z rozliczeniami podatkowymi w 2026 roku
Podatnik posiadający nieruchomość mieszkalną amortyzowaną przed 2022 r. powinien przede wszystkim ustalić historię nabycia i amortyzowania środka trwałego do końca 2022 r.
Następnie konieczna jest ocena, czy konkretny przypadek odpowiada stanowi faktycznemu spraw rozstrzygniętych przez NSA. Znaczenie może mieć również to, czy podatnik dysponuje własną interpretacją indywidualną albo czy prowadzi już postępowanie przed sądem administracyjnym.
Samo powołanie się na wyrok II FSK 490/23 nie daje automatycznej gwarancji, że organ podatkowy zgodzi się z podatnikiem. Z drugiej strony pominięcie korzystnej linii orzeczniczej również nie oznacza, że sprawa jest przesądzona na korzyść fiskusa.
W 2026 r. nadal nie ma jednolitej praktyki organów podatkowych, a orzecznictwo NSA nie doprowadziło jeszcze do pełnego usunięcia rozbieżności. Zasadą pozostaje więc zakaz podatkowej amortyzacji budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych oraz określonych praw do takich nieruchomości. Nowej amortyzacji nieruchomości mieszkalnej nabytej w 2026 r. nie można zatem rozpocząć na zasadach obowiązujących przed 2022 r.
Odrębnego potraktowania wymaga grupa nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 2022 r., w odniesieniu do których amortyzacja została rozpoczęta przed zmianą przepisów, czyli przed 2022 r.
Nie można jednak utożsamiać ww. rozstrzygnięcia NSA z generalnym przywróceniem amortyzacji mieszkań. W 2026 r. nadal istnieje problem zakresu zastosowania ochrony praw nabytych w przypadkach, w których nieruchomość została nabyta przed 2022 r. i przed tą datą rozpoczęto jej amortyzację.
Polecamy:
