Najem prywatny generuje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Taki przychód stanowi jednocześnie podstawę opodatkowania. Warto omówić, jakie składniki stanowią przychód z najmu prywatnego.
Przychód z najmu prywatnego - zasady opodatkowania
Najem prywatny – będący źródłem przychodów określonym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT – podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdzie podatek jest obliczany od kwoty przychodu.
Z uwagi na fakt, że w przypadku ryczałtu nie uwzględnia się kosztów podatkowych (art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku), przychód jest jednocześnie podstawą opodatkowania, do której należy zastosować właściwą stawkę podatku – 8,5%, a jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł, to 12,5%.
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku.
Przepis ten wskazuje, że przychodem z najmu są kwoty faktycznie otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika. W tym przypadku obowiązuje metoda kasowa, co oznacza, że przychodem nie jest kwota należna, a faktycznie otrzymana.
Ponoszone przez najemcę wydatki na opłaty
Na podstawie zawartej umowy najmu najemca może być zobligowany do ponoszenia określonych opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości.
W ocenie organów podatkowych składnikiem przychodów nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu np.:
- opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej;
- opłata za wodę, energię elektryczną, gaz itp.
– jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Uwzględniając powyższe, należy uznać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Tak np. uznał Dyrektor KIS w interpretacji z 5 stycznia 2023 roku (nr 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR), gdzie czytamy, że dodatkowe opłaty mediów (energii elektrycznej, wody, ścieków, wywozu śmieci, ogrzewania) rozliczane według zużycia, do których zapłaty zobowiązany jest, zgodnie z zawartą umową najmu, najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla wynajmującego. W zakresie uiszczania powyższych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym ww. opłaty nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W ocenie fiskusa w zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu będą różne skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.
Przykład 1.
Osoby fizyczne zawarły umowę najmu mieszkania. Zgodnie z treścią zawartej umowy wynagrodzenie będzie obejmować jedynie kwotę czynszu za wynajem. Opłaty za media będą natomiast ponoszone przez najemcę, który będzie przekazywał kwotę należną wynajmującemu pełniącemu jedynie rolę pośrednika. W takich okolicznościach podstawa opodatkowania obejmować będzie wyłącznie kwotę czynszu.
Przykład 2.
Osoby fizyczne zawarły umowę najmu mieszkania. Zgodnie z treścią zawartej umowy wynagrodzenie będzie obejmować zarówno kwotę czynszu, jak i opłaty za media. Następnie wynajmujący będzie we własnym zakresie regulował opłaty. W takim wypadku podstawa opodatkowania obejmować będzie zarówno czynsz, jak i opłaty.
Otrzymane od najemców pieniądze na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej jako koszty, które – zgodnie z zawartą umową najmu – będzie miał obowiązek pokrywać najemca, nie będą przychodem dla wynajmującego. Nie ma przy tym znaczenia, że najemca przekazuje właścicielowi środki na pokrycie tego kosztu (interpretacja Dyrektora KIS z 16 stycznia 2023 roku, nr 0113-KDITP2-1.4011.959.2022.1.MZ).
Odmienny sposób rozliczania przychodów przy najmie w ramach działalności gospodarczej
Przychody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Jednakże w tym przypadku zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku przychodem są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. W konsekwencji w ramach najmu w pozarolniczej działalności gospodarczej mamy do czynienia z metodą memoriałową ustalania przychodu.
Organy podatkowe podchodzą zupełnie inaczej do kwestii opłat ponoszonych przez najemców, jeżeli wynajem jest wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
W interpretacji Dyrektora KIS z 28 grudnia 2022 roku (nr 0115-KDIT3.4011.771.2022.1.JG) organ podatkowy wskazał, że uzyskany przychód z tytułu wszelkich opłat, które są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Zatem opłaty eksploatacyjne w przypadku ich refakturowania przy najmie opodatkowanym zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach działalności gospodarczej stanowią przychód z działalności gospodarczej i należy odprowadzić od tego przychodu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stanowisko fiskusa odnośnie do określania przychodu z najmu prywatnego jako obejmującego wyłącznie kwotę czynszu wydaje się ugruntowane. Opłaty ponoszone przez najemców nie będą elementem składowym podstawy opodatkowania.
