Przedmiotem naszych dzisiejszych rozważań będzie próba udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy kupujący nieruchomość może otrzymać zaświadczenie o braku zaległości podatkowych sprzedającego od urzędu skarbowego. Zapraszamy do lektury.
Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych a zasady dotyczące wydawania zaświadczeń
Przepisy stanowiące o wydawaniu zaświadczeń zostały umieszczone w Ordynacji podatkowej. Jak możemy przeczytać w art. 306a tego aktu, organ podatkowy wydaje zaświadczenia na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie.
Zaświadczenie wydaje się, jeżeli:
- urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa;
- osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.
Zaświadczenie potwierdza stan faktyczny lub prawny istniejący w dniu jego wydania. Zaświadczenie wydaje się w granicach żądania wnioskodawcy.
Zaświadczenie powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, jednak nie później niż w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku o jego wydanie.
Zaświadczenie musi zawierać prawdziwe i pewne informacje. Nie może ono zatem potwierdzać stanu faktycznego, w którego zakresie zachodzą wątpliwości. Tylko bowiem niebudzący wątpliwości stan faktyczny może być potwierdzony zaświadczeniem – dokumentem urzędowym.
Organ podatkowy jest obowiązany wydać zaświadczenie, jeżeli chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów lub z innych posiadanych przez niego danych. Organ podatkowy przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w niezbędnym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 306b Ordynacji podatkowej).
Jak wskazał WSA w Krakowie w wyroku z 22 czerwca 2022 roku (I SA/Kr 347/22), wydanie zaświadczenia jest wyłącznie czynnością materialno-techniczną. Samo zaświadczenie jest aktem wiedzy, a nie woli organu i nie ma charakteru prawotwórczego. Zaświadczenie nie rozstrzyga bowiem żadnej sprawy, nie tworzy nowej sytuacji prawnej ani nie kształtuje bezpośrednio stosunku prawnego. Zaświadczeniem organ potwierdza jedynie istnienie określonego stanu na podstawie posiadanych już danych (posiadanych przez sam organ lub wykazanych we wniosku przez stronę).
Które podmioty uprawnione są do złożenia wniosku, aby wydać zaświadczenie o braku zaległości podatkowych?
Nie ulega wątpliwości, że podatnik w zakresie swoich własnych zobowiązań podatkowych, za które ponosi odpowiedzialność majątkową, jest uprawniony do złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia. Jego interes prawny w tym zakresie nie budzi kontrowersji.
Pojawia się jednak pytanie, czy takim interesem prawnym może legitymować się np. kupujący nieruchomość. W tym zakresie warto odnieść się do treści art. 306h Ordynacji podatkowej, który reguluje zagadnienie wydawania zaświadczeń o wysokości zaległości podatkowych podatnika. W treści przepisu czytamy, że organy podatkowe, za zgodą podatnika, wydają zaświadczenie o wysokości zaległości podatkowych podatnika na żądanie:
- jednostek organizacyjnych, które na podstawie ustaw regulujących zasady ich funkcjonowania uprawnione są do udzielania kredytów (pożyczek);
- kontrahentów podatników prowadzących działalność gospodarczą oraz dzierżawców i użytkowników nieruchomości – w zakresie opodatkowania dzierżawionej lub użytkowanej nieruchomości;
- małżonka podatnika, z zastrzeżeniem § 2, a także rozwiedzionego małżonka w zakresie zaległości powstałych w czasie trwania wspólności majątkowej oraz innych osób wymienionych w art. 111;
- wspólnika spółek wymienionych w art. 115 § 1.
Powyższy katalog ma charakter wyłączny i zamknięty, co oznacza, że tylko ww. podmioty mogą złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia co do zaległości podatkowych innego podatnika. Co więcej, organ podatkowy wyda takie zaświadczenie wyłącznie za zgodą podatnika.
Zgoda podatnika nie jest jedynie wymagana, jeżeli z żądaniem wydania zaświadczenia występuje małżonek podatnika pozostający z nim we wspólności majątkowej. Małżonek podatnika składa oświadczenie o pozostawaniu z podatnikiem we wspólności majątkowej pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania (art. 306h § 2 Ordynacji podatkowej).
Z treści art. 306h ust. 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej wynika zatem, że za zgodą podatnika organ podatkowy może wydać zaświadczenie o zaległościach podatkowych dla kontrahentów podatników prowadzących działalność gospodarczą oraz dzierżawców i użytkowników nieruchomości – w zakresie opodatkowania dzierżawionej lub użytkowanej nieruchomości.
Po pierwsze zatem uzyskanie zaświadczenia przez osobę trzecią jest możliwe po wyrażeniu zgody samego podatnika. Po drugie zaś – zgodnie z regułami ogólnymi – wnioskodawca musi w tym przypadku legitymować się interesem prawnym w zakresie otrzymanego zaświadczenia. Tutaj pojawia się pytanie, czy osoba kupująca nieruchomość niebędąca podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą może z takim wnioskiem wystąpić? Odpowiedź brzmi: tak, o ile jest dzierżawcą lub użytkownikiem tej nieruchomości.
Takie ograniczenie możliwości wystąpienia z wnioskiem o zaświadczenie wynika właśnie ze wspomnianego interesu prawnego. Trzeba bowiem przypomnieć, że zgodnie z art. 114a Ordynacji podatkowej dzierżawca lub użytkownik nieruchomości odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem będącym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem samoistnym nieruchomości za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań podatkowych wynikających z opodatkowania nieruchomości, powstałych podczas trwania dzierżawy lub użytkowania.
Ww. przepis stosuje się, jeżeli między dzierżawcą lub użytkownikiem a podatnikiem istnieją powiązania o charakterze rodzinnym, kapitałowym lub majątkowym w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym albo wynikające ze stosunku pracy. W świetle tego przepisu dzierżawca lub użytkownik nieruchomości może ponosić odpowiedzialność właściwą dla osób trzecich za zaległości podatkowe podatnika związane z nieruchomością. Chodzi o zobowiązania określane zbiorczo jako podatki majątkowe dotyczące danej nieruchomości, tj. podatek od nieruchomości, podatek rolny lub podatek leśny.
W zakresie ww. podatków właściwym organem podatkowym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Natomiast kupujący niebędący jednocześnie dzierżawcą lub użytkownikiem nie ma interesu prawnego w zakresie zaległości podatkowych sprzedawcy, ponieważ nie ponosi odpowiedzialności jako osoba trzecia. Nawet po zakupie nieruchomości za zaległości podatkowe w podatkach związanych z nieruchomościami osobą odpowiedzialną jest nadal były właściciel (wyjątkiem będzie tu przypadek ustanowionej na nieruchomości hipoteki przymusowej).
Przykład 1.
Pani Agnieszka, wynajmując mieszkanie od swojej ciotki, postanowiła zawrzeć z nią umowę sprzedaży nieruchomości. Wiedząc, że istnieją zaległości w podatku od nieruchomości, które ciotka miała względem urzędu miasta, wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia do organu podatkowego. Czy organ podatkowy wyda jej zaświadczenie o zaległościach podatkowych ciotki?
Art. 306h Ordynacji podatkowej nie przewiduje takiej możliwości dla pani Agnieszki. Nie jest ona ani dzierżawcą, ani użytkownikiem nieruchomości, lecz jedynie najemcą. Jeżeli na nieruchomości organ podatkowy nie ustanowił hipoteki przymusowej, to pani Agnieszka nie będzie finansowo odpowiadać za zaległości podatkowe ciotki po zakupie nieruchomości.
W podsumowaniu należy zatem ponownie podkreślić istotne znaczenie występowania interesu prawnego wnioskodawcy w przypadku złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia. Ponadto, jeżeli wniosek jest składany co do zaległości podatkowych innego podatnika, odbywa się to w przeważającej większości przypadków za zgodą podatnika.
