Poradnik Przedsiębiorcy

Wpłata na rachunek powierniczy - konieczność złożenia druku ZAW NR

Podatnicy winni dokonywać wpłat na rachunki widniejące na białej liście. W przypadku wpłaty na inny rachunek muszą liczyć się z negatywnymi konsekwencjami. Oczywiście mogą ich uniknąć.

Rachunek powierniczy

Przypomnijmy, że instytucja rachunków powierniczych została wprowadzona w celu ochrony interesów nabywcy przy zawieraniu umów zakupu lokali. Brak tej instytucji powodował, że wielu kupujących mieszkania traciło dorobek całego życia. 

W myśl art. 59 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

Idea rachunku powierniczego sprowadza się więc do tego, że mogą być na nim gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi tego rachunku przez osobę trzecią na podstawie odrębnej umowy. To umowa powiernicza – posiadacz rachunku jest w niej powiernikiem, natomiast osoba trzecia powierzającym.

Tym samym stronami umowy rachunku powierniczego są bank, który otwiera i prowadzi rachunek oraz posiadacz rachunku (powiernik). Osoba trzecia wpłacająca środki pieniężne na rachunek powierniczy nie jest stroną umowy. Środki pieniężne znajdujące się na rachunku powierniczym pozostają jednak jej własnością. Posiadacz rachunku jest jedynie ich dysponentem. Stan ten trwa do momentu, gdy zgodnie z postanowieniami umowy rachunku powierniczego spełnią się warunki do ich wypłaty na rzecz posiadacza rachunku. Jeśli do tego nie dojdzie, środki powinny być zwrócone powierzającemu.

Wpłata na rachunek powierniczy a obowiązek podatkowy przy częściowych wpłatach 

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.W świetle art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Tym samym już w momencie dokonania częściowej wpłaty powstaje obowiązek podatkowy. 

Wpłata na rachunek powierniczy a obowiązek podatkowy

Przypomnijmy, że bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy (art. 5 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

Stosownie do art. 11 ww. ustawy bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W myśl art. 22 ust. 1 pkt 8 tej ustawy umowa deweloperska zawiera w szczególności wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.

Natomiast zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Istota rachunku powierniczego polega więc na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego podmiotu, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Sprzedawca otrzymuje informacje o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

Tym samym do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest bowiem fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.

Wpłata na rachunek powierniczy - druk ZAW NR

Podatnik, o którym mowa w art. 15 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, który na podstawie umowy zawartej z dostawcą towarów lub usługodawcą zarejestrowanym na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny albo nabywcą towarów lub usługobiorcą jest obowiązany do pobrania należności od nabywcy towarów lub usługobiorcy za dostawę towarów lub świadczenie usług, potwierdzone fakturą, i przekazania jej w całości albo części dostawcy towarów lub usługodawcy oraz który dokonał zapłaty tej należności przelewem na rachunek inny niż zawarty na dzień zlecenia przelewu w wykazie podmiotów, o którym mowa w art. 96b ust. 1 wspomnianej ustawy, odpowiada solidarnie całym swoim majątkiem wraz z dostawcą towarów lub usługodawcą za jego zaległości podatkowe w części podatku od towarów i usług proporcjonalnie przypadającej na tę należność, a z odrębnych przepisów wynika obowiązek dokonania zapłaty za pośrednictwem rachunku płatniczego (art. 117ba § 2 Ordynacji podatkowej).

Natomiast zgodnie z art. 117ba § 3 Ordynacji podatkowej przepisów § 1 i 2 nie stosuje się w przypadku, gdy podatnik dokonujący płatności dokonał zapłaty należności przelewem na rachunek inny niż zawarty na dzień zlecenia przelewu w wykazie podmiotów, o którym mowa w art. 96b ust. 1 ustawy o VAT i złożył zawiadomienie o zapłacie należności na ten rachunek do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla wystawcy faktury w terminie trzech dni od dnia zlecenia przelewu.

Tym samym w przypadku wpłaty na rachunek inny niż widniejący na białej liście winien złożyć druk ZAW NR, który spowoduje, że nie będzie musiał ponieść negatywnych konsekwencji.

Wpłata na rachunek powierniczy niefigurujący na białej liście

Rachunki powiernicze bardzo często nie widnieją na białej liście.

Przykład 1.

Podatnik dokonuje zakupu mieszkania pod wynajem. Jest on czynnym podatnikiem podatku VAT. Dokonał wpłaty na rachunek powierniczy, który jednak nie figuruje na białej liście. Czy w takim przypadku podatnik winien złożyć ZAW NR?

Jak to wykazaliśmy, rachunek powierniczy jest szczególnym rachunkiem. Mimo że powstał on dla ochrony kupujących, nie zmienia to faktu, że podatnik dokonuje wpłat na rachunek niefigurujący w ewidencji. 

Mimo że rachunek jest wyjątkowy, podatnik winien złożyć druk ZAW NR. Powyższe uchroni go przed negatywnymi konsekwencjami.

Podsumowując, podatnik winien sprawdzać, czy wpłat za towary i usługi dokonuje na rachunek istniejący na białej liście. W przypadku wpłaty na inny rachunek podatnik winien złożyć druk ZAW NR do organu podatkowego.