Podatek od nieruchomości jest zobowiązaniem podatkowym, którego zakres przedmiotowy obejmuje m.in. budynki. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, w jaki sposób kształtuje się kwestia opodatkowania w przypadku nieukończonego budynku. Czy podatnik ma obowiązek zapłacić podatek od nieruchomości od nieukończonego budynku? Odpowiadamy!
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?
W pierwszej kolejności należy odnieść się do kwestii momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku podatku od nieruchomości.
Jak czytamy w art. 6 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.
Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, bądź w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Z przedstawionej regulacji wynika zatem, że warunkiem powstania obowiązku podatkowego jest istnienie budynku.
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Nieukończony budynek a powstanie obowiązku podatkowego
W związku z powyższym problematyczny pod względem podatkowym może być status nieukończonego budynku.
Dokonując analizy, należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa.
Trzeba jednak podkreślić, że do ustalenia zakończenia budowy budynku lub jego części nie jest konieczne ustalenie dokonania wyżej wymienionych formalności. Istotne jest ustalenie, czy faktycznie doszło do zakończenia budowy, co następuje w momencie zakończenia prac budowlanych, łącznie z pracami wykończeniowymi.
Wybudowana część budynku będzie mogła stanowić odrębny przedmiot opodatkowania, jeżeli będzie charakteryzować się cechami odpowiadającymi warunkom przewidzianym dla budynku. Musi stanowić część budynku z odpowiednimi instalacjami i urządzeniami pozwalającymi na jej użytkowanie i to niezależnie od pozostałej części budynku.
Przyjęcie takiej wykładni oznacza, że obowiązek podatkowy powstaje już wobec ukończonej części budynku, o ile ta część ma cechy budynku, tj. dach, ściany oraz fundament.
Identycznie też wypowiedział się NSA w wyroku z 14 sierpnia 2012 roku (II FSK 2444/10), gdzie sąd zauważył, że nie można podzielić wykładni co do tego, że związanie z prowadzoną działalnością gospodarczą nawet części budynku i rozpoczęcie jego użytkowania tylko w części powoduje konieczność opodatkowania jego całości najwyższymi stawkami podatkowymi. Jest to bowiem rozszerzająca wykładnia tych przepisów.
Przykład 1.
Osoba fizyczna stała się właścicielem nieukończonego budynku. Budynek ten posiada jedynie fundamenty oraz połowę ścian. W takim przypadku nie można mówić o budynku w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w związku z czym nie powstaje obowiązek podatkowy.
Przykład 2.
Osoba fizyczna stała się właścicielem nieukończonego budynku w postaci segmentu. Połowa segmentu posiada dach, natomiast druga połowa ma jedynie ściany. W takim przypadku obowiązek podatkowy nie powstaje w stosunku do całości budynku, ale wyłącznie wobec połowy.
Podatek od nieruchomości od nieukończonego budynku
W kontekście opisywanego zagadnienia warto także przeanalizować kwestię nieużytkowania wybudowanego budynku.
W tym zakresie musimy wyraźnie podkreślić, że okoliczność, że kompletny budynek jest nieużytkowany, nie ma znaczenia dla możliwości opodatkowania go podatkiem od nieruchomości.
Jak wskazał WSA w Olsztynie w wyroku z 3 października 2017 roku (I SA/Ol 418/12) w sytuacji, gdy nastąpiło zakończenie budowy, bez znaczenia pozostaje fakt nieużytkowania budynku ze względu na brak windy.
Powstanie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości uzależnione jest bowiem od momentu faktycznego zakończenia prac związanych ze wznoszeniem budynku i nie jest uwarunkowane uzyskaniem prawa do jego użytkowania.
Trzeba pamiętać, że rozpoczęcie użytkowania budynku lub budowli należy rozumieć w znaczeniu potocznym. Nie ma tu żadnego znaczenia, czy odbyło się to zgodnie z prawem i czy rzeczywiście obiekt nadawał się do wykorzystywania. Przepis art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie uzależnia bowiem rozpoczęcia użytkowania obiektu od ewentualnej potrzeby uzyskania stosownych rozstrzygnięć pozwalających na użytkowanie przedmiotu opodatkowania. Jego użytkowanie jest więc okolicznością obiektywną.
Trzeba także zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy okolicznością powodującą powstanie obowiązku podatkowego jest również rozpoczęcie użytkowania budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.
W rezultacie w sytuacji, gdy mamy do czynienia z budynkiem ukończonym to już jest to wystarczająca podstawa do opodatkowania.
Inaczej natomiast przedstawia się kwestia budynku nieukończonego, który jednak został oddany do użytkowania. W takim przypadku rozpoczęcie użytkowania wyznacza obowiązek podatkowy.
W wyroku NSA z 7 października 2021 roku (III FSK 122/21) wskazano, że rozpoczęcie użytkowania budynku jeszcze niewykończonego ostatecznie powoduje konieczność zapłacenia podatku od nieruchomości od początku następnego roku ustalonego od całego budynku. Obowiązek ten dotyczy również części, która nie została wykończona czy przekazana do użytkowania i która jest nieużytkowana.
W świetle powyższych wyjaśnień możemy wskazać, że nieukończony budynek nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w ramach podatku od nieruchomości. Wyjątkiem będzie sytuacja, w której całość lub część nieukończonego budynku zostanie oddana do użytkowania.
