Poradnik Przedsiębiorcy

Mieszkanie w działalności gospodarczej - jak wygląda rozliczenie?

Wprowadzenie mieszkania do majątku firmowego jest coraz częściej stosowanym rozwiązaniem przez polskich przedsiębiorców. Stale drożejące mieszkania sprawiają, że rozliczenie nieruchomości w działalności bywa bardzo korzystne podatkowo. Kiedy warto przekazać mieszkanie do majątku firmowego? Jakie są zalety i wady ujęcia nieruchomości w ewidencji środków trwałych? Przekonaj się, mieszkanie w działalności gospodarczej!

Mieszkanie w działalności gospodarczej

W jednoosobowej działalności gospodarczej mieszkanie może służyć m.in. jako biuro, punkt, w którym świadczone są usługi lub sprzedawane towary, być wykorzystywane w firmie w celach magazynowych, produkcyjnych czy jako lokal stanowiący przedmiot najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Mieszkanie własnościowe przedsiębiorcy używane w działalności gospodarczej może stanowić środek trwały w tej działalności i być rozliczane w kosztach w postaci odpisów amortyzacyjnych. Co więcej, kosztem podatkowym są wówczas wszystkie wydatki związane z mieszkaniem, takie jak czynsz, media, podatek od nieruchomości itp.

Przed wprowadzeniem mieszkania do majątku firmowego należy jednak ustalić, czy wskazana nieruchomość spełnia wszystkie warunki środka trwałego, a mianowicie:

  1. Mieszkanie stanowi własność lub współwłasność podatnika.
  2. Nieruchomość została nabyta lub wytworzona we własnym zakresie.
  3. Budynek jest kompletny i zdatny do użytku.
  4. Przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż 1 rok.
  5. Mieszkanie wykorzystywane jest przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Jeżeli wszystkie powyższe przesłanki są spełnione, przedsiębiorca ma prawo ująć mieszkanie w ewidencji środków trwałych.Mieszkanie może zostać uznane za kompletne i zdatne do użytku tylko wówczas, gdy właściciel posiada wszystkie pozwolenia i dokumenty niezbędne do przyjęcia budynku do używania, a sam budynek jest wykończony i gotowy do użytku w działalności gospodarczej bezpośrednio po wprowadzeniu go do ewidencji środków trwałych.

W jaki sposób wprowadzić prywatne mieszkanie do majątku firmowego?

Każda czynność związana z majątkiem przedsiębiorstwa wiąże się z koniecznością posiadania odpowiedniej dokumentacji.

W przypadku przekazania prywatnego mieszkania do majątku firmowego wystarczające jest sporządzenie stosownego oświadczenia, które powinno zawierać następujące dane:

  • informacje o przekazaniu prywatnego mieszkania do działalności gospodarczej;
  • datę przeniesienia składnika majątku;
  • informacje związane z mieszkaniem, dane niezbędne do ujęcia go w ewidencji środków trwałych;
  • wartość nieruchomości stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Wartość początkową nieruchomości co do zasady stanowi cena zakupu powiększona o ewentualne koszty poniesione przed dniem wprowadzenia jej do ewidencji środków trwałych, takie jak np. opłata notarialna czy prowizja pośrednika nieruchomości.

Rozliczenie mieszkania w działalności

Rozliczenie nieruchomości przeniesionej z majątku prywatnego przedsiębiorcy do majątku firmowego jest analogiczne jak w przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio na potrzeby działalności. Wartość początkowa składnika majątku – w tym przypadku mieszkania – stanowi podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych, dzięki czemu wartość nieruchomości stopniowo zaliczana jest do kosztów uzyskania przychodów.

W jednoosobowych firmach najczęściej stosowaną metodą amortyzacji mieszkań jest amortyzacja liniowa polegająca na dokonywaniu odpisów amortyzacyjnych od niezmiennej podstawy, zgodnie ze stałą stawką określoną w tabeli rocznych stawek amortyzacyjnych.Stawki amortyzacyjne przyporządkowane poszczególnym składnikom majątku możemy znaleźć w załączniku nr 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Budynkom mieszkalnym odpowiada 11 podgrupa Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), a przyporządkowana im stawka amortyzacji to zazwyczaj 1,5%. W praktyce oznacza to, że amortyzacja mieszkania wynosi ponad 66 lat.

Amortyzację rozpoczynamy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych.

Komu przysługuje prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji?

W odniesieniu do amortyzacji budynku mieszkalnego przedsiębiorca może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, a tym samym przyspieszyć amortyzację mieszkania w następujących przypadkach:
Mieszkanie było użytkowane przez poprzedniego właściciela przez co najmniej 60 miesięcy.
Budynek został ulepszony, tzn. przebudowany, rozbudowany, zmodernizowany, zrekonstruowany, zaadaptowany, a wydatki poniesione na ten cel poniesione przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych wyniosły przynajmniej równowartość 30% jego wartości początkowej.

Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, ale tylko wówczas, gdy budynek jest wprowadzany do ewidencji danego podatnika po raz pierwszy. Okres amortyzacji nie może być wówczas krótszy niż 10 lat, co oznacza, że maksymalna indywidualna stawka amortyzacji wynosi 10%.

Przykład 1.

Pan Jacek przekazał prywatne mieszkanie na cele działalności gospodarczej. Wartość początkowa nieruchomości przyjęta w ewidencji środków trwałych wynosi 600 000 zł. Przedsiębiorca wybrał metodę liniową amortyzacji, nie ma prawa do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji. Jaką kwotę będzie mógł co miesiąc ująć w kosztach podatkowych z tytułu amortyzacji nieruchomości?

Standardowa stawka amortyzacji budynku mieszkalnego to 1,5%, a zatem miesięczny odpis amortyzacyjny wyliczymy w następujący sposób:
600 000 zł × 1,5% = 9000 zł
9000 zł / 12 = 750 zł
Oznacza to, że miesięcznie pan Jacek zaliczy do kosztów uzyskania przychodów 750 zł.

Przykład 2.

Załóżmy, że pan Jacek z poprzedniego przykładu ma prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacji (z uwagi na to, że mieszkanie zostało kupione z rynku wtórnego i było używane przez poprzedniego właściciela przez 10 lat), wybrał zatem maksymalną indywidualną 10-procentową stawkę. Jaką kwotę będzie mógł co miesiąc ująć w kosztach podatkowych z tytułu amortyzacji nieruchomości?

Wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego wynosi:
600 000 zł × 10% = 60 000 zł
60 000 zł / 12 = 5000 zł
Pan Jacek do kosztów uzyskania przychodów zaliczy co miesiąc 5000 zł.

Jakie wydatki związane z mieszkaniem stanowią koszty w działalności gospodarczej?

Warto wiedzieć, że kosztami uzyskania przychodów związanymi z mieszkaniem wprowadzonym do ewidencji środków trwałych są nie tylko odpisy amortyzacyjne. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt zaliczyć możemy do nich również część odsetkową raty.Odsetki stanowią koszt uzyskania przychodów w działalności dopiero w dacie ich zapłaty. Podstawę do ujęcia odsetek od kredytu w PKPiR stanowi zawarta z bankiem umowa oraz potwierdzenie zapłaty danej raty.Remont mieszkania wprowadzonego do ewidencji środków trwałych również zmniejsza podatek do zapłaty w działalności. Wszelkie materiały i usługi remontowe są kosztem przedsiębiorcy. Podobnie zakup mebli, dekoracji i wyposażenia bezsprzecznie możemy ująć w PKPiR.

Do kosztów przedsiębiorca może zaliczyć również wszelkie wydatki na czynsz, media, utrzymanie lokalu czy podatek od nieruchomości.

Jak widać, wprowadzenie mieszkania do ewidencji środków trwałych może okazać się bardzo opłacalne dla przedsiębiorcy. Zanim jednak zdecydujemy się na ten krok, warto zastanowić się, jak długo mieszkanie będzie nam służyło do celów firmowych. Z uwagi na dość długi okres amortyzacji lokali mieszkalnych, formalności i koszty związane z wycofaniem mieszkania z ewidencji środków i dalszą odsprzedażą mogą bowiem przeważyć.Sprawdź również: Sprzedaż nieruchomości wycofanej z działalności na gruncie ustawy PIT