W niniejszym artykule zastanowimy się nad dopuszczalnością wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i jej wynajmu w okresie zawieszenia działalności gospodarczej. Postaramy się wyjaśnić, w jaki sposób tego rodzaju zdarzenie powinno być kwalifikowane pod względem przepisów podatkowych oraz do jakiego źródła przychodu zaliczyć uzyskane w ten sposób wynagrodzenie. Najem w okresie zawieszenia działalności gospodarczej - przydatne informacje!
Najem w okresie zawieszenia działalności gospodarczej
Wyobraźmy sobie następującą sytuację. Podatnik prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą posiada w majątku firmowym środek trwały w postaci nieruchomości mieszkalnej. Z uwagi na trudne okoliczności finansowe postanowił zawiesić działalność gospodarczą. W międzyczasie otrzymał ofertę wynajmu długoterminowego nieruchomości mieszkalnej. W jaki sposób może zatem postąpić, aby działać zgodnie z prawem?
Po pierwsze wskażmy, że w okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik nie może uzyskiwać przychodów z bieżącej działalności.
Zgodnie natomiast z art. 25 ust. 1 ustawy – Prawo przedsiębiorców w okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik może m.in. przyjmować należności i jest obowiązany regulować zobowiązania powstałe przed datą zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej.
W rezultacie wynajęcie nieruchomości firmowej w okresie zawieszenia nie jest dopuszczalne, ponieważ obliguje to konieczność wznowienia działalności. Podatnik mógłby uzyskiwać przychody z wynajmu, jeżeli umowa zostałaby zawarta przed podjęciem decyzji o zawieszeniu, a z takim przypadkiem nie mamy do czynienia.
Wycofanie i wynajem nieruchomości jako osoba prywatna
Jak wiadomo, wynajem nieruchomości może być kwalifikowany do dwóch różnych źródeł przychodów w kontekście podatku dochodowego:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6).
W związku z tym pojawia się pytanie, czy przedsiębiorca w okresie zawieszenia działalności gospodarczej może wycofać nieruchomość z majątku firmowego do majątku prywatnego i rozpocząć wynajem prywatny jako osoba fizyczna?
Przede wszystkim wskażmy, że takie wycofanie jest neutralne podatkowo, jeżeli chodzi o podatek PIT. Po stronie przedsiębiorcy nie dochodzi do żadnego nowego przysporzenia majątkowego, które mogłoby być traktowane jako przychód podatkowy.
Nie ma również przepisów, które ograniczałyby prawo przedsiębiorcy do wycofania nieruchomości na potrzeby prywatne. Tego rodzaju czynność można podjąć w każdym czasie, a więc również i w okresie zawieszenia działalności gospodarczej.
Bardziej problematyczne jest natomiast ustalenie źródła przychodów, ponieważ nawet pomimo wycofania nieruchomości do majątku firmowego, warunki prowadzenia najmu mogą wskazywać na działalność gospodarczą.
Nie w każdym bowiem przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą.
Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności i to nawet jeżeli formalnie nieruchomość jest wycofana z zarejestrowanej firmy.
Tak choćby możemy przeczytać w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 listopada 2017 roku (nr 0114-KDIP3-1.4011.324.2017.2.KS). W piśmie tym organ wskazał, że decydujące znaczenie mają wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli podatnik uprzednio wycofa nieruchomości z przedsiębiorstwa, powinien zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
W konsekwencji, dopiero jeśli wynajem nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej nie ma cech wskazujących na działalność gospodarczą, podatnik może zdecydować się na formy właściwe dla najmu prywatnego.
Łatwo zauważyć, że właściwe rozgraniczenie jest w tym przypadku bardzo trudne. Z założenia bowiem wynajem nieruchomości ma charakter ciągły i zarobkowy. To zatem oznacza, że akcent odróżniający należy położyć na kwestię zorganizowania wynajmu.
Pomimo istniejących rozbieżności interpretacyjnych należy wskazać, że możliwa i dopuszczalna jest sytuacja, w której przedsiębiorca wycofuje nieruchomość z majątku firmowego do majątku prywatnego i opodatkowuje wynajem jako osoba prywatna.
Na taką możliwość wskazuje np. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z 29 grudnia 2016 roku (nr 1462-IPPB1.4511.1100.2016.1.KS).
Zasady opodatkowania najmu prywatnego
Jeżeli już jesteśmy na etapie, gdzie mamy pewność, że wynajem nieruchomości może zostać zaliczony do przychodu z wynajmu prywatnego, należy zastanowić się nad formą rozliczenia podatku.
W tym zakresie należy przypomnieć, że od 1 stycznia 2022 roku obowiązuje nowa treść art. 9a ust. 6 ustawy PIT, która to jednoznacznie wskazuje, że jedyną formą opodatkowania jest ryczałt ewidencjonowany.
W takim przypadku podatek jest płatny od uzyskanego z wynajmu przychodu. Podatek dotyczy kwot faktycznie otrzymanych, natomiast stawka podatku to 8,5% i 12,5%, jeżeli przychód przekroczy 100 000 zł.
Rozliczenia rocznego podatku dokonuje się w deklaracji PIT-28 składanej do końca lutego roku następującego po roku podatkowym.
Jak zatem widać z przedstawionej analizy, w przypadku zawieszenia działalności gospodarczej możliwe jest wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego, co jest zdarzeniem neutralnym podatkowo. Bardziej problematyczna jest natomiast kwestia wynajmu takiej nieruchomości i w tym zakresie warto rozważyć zwrócenie się z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.
