Poradnik Przedsiębiorcy

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – prawa i obowiązki strony postępowania

Prawo własności jest przez ustawodawcę konstytucyjnie chronione. Sama konstytucja pozwala na naruszenie prawa własności, w wyjątkowych wypadkach, uzasadnionych innymi wyższymi wartościami społecznymi. Wywłaszczenie nieruchomości, czyli odjęcie przedmiotowego prawa, dozwolone jest tylko na cele publiczne. Założeniem Państwa, dopuszczającego wywłaszczenie, jest przedłożenie dobra ogółu ponad dobrem partykularnym jednostki. 

Przesłanki i podstawy prawne wywłaszczenia

Konstytucja RP tylko wskazuje na możliwość wywłaszczenia z prawa własności nieruchomości. Szczegółowa podstawa prawna znajduje się w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz całej liście specustaw.

Specustawy pozwalają na realizację inwestycji poszczególnych kategorii, np. specustawa drogowa (Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych), specustawa kolejowa (Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym), specustawa przeciwpowodziowa (Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie inwestycji przeciwpowodziowych) lub realizację jednej strategicznej inwestycji, np. specustawa w sprawie przekopu Mierzei Wiślanej (Ustawa z dnia 24 lutego 2017 r. o inwestycjach w zakresie budowy drogi wodnej łączącej Zalew Wiślany z Zatoką Gdańską), czy specustawa w sprawie budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego (Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym).

Wszystkie podstawy prawne wskazują na dwie niezbędne przesłanki wywłaszczenia: wywłaszczenie może nastąpić tylko i wyłącznie na cele publiczne oraz za odszkodowaniem. Cele publiczne są określeniem, które zwykle nie budzi wątpliwości interpretacyjnych. Są nimi inwestycje drogowe, inwestycje przeciwpowodziowe, inwestycje sieciowe (elektryczne, gazowe, wodociągowo – kanalizacyjne), inwestycje kulturalne lub sakralne. Niemniej jednak byłych właścicieli bulwersuje fakt odbierania im prawa własności, celem zrealizowania przez dewelopera inwestycji komercyjnej. A takim również towarzyszą wywłaszczenia na cele budowy niezbędnej infrastruktury. 

Wywłaszczenie następuje na skutek jednostronnej decyzji uprawnionego organu, tj. starosty powiatowego lub wojewody. O wydanie decyzji lokalizacyjnej wnioskuje inwestor realizujący cele publiczne, np. gmina, marszałek województwa, jednostki Skarbu Państwa takie jak Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad.

Wywłaszczenie nieruchomości - rodzaje

Podstawową formą wywłaszczenia jest odjęcie prawa własności osobie, której ono przysługiwało. Wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, zwykle reprezentowanego przez wyspecjalizowane jednostki organizacyjne lub spółki celowe, lub na rzecz właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość przejmowana jest w całości lub w części, zgodnie z potrzebami inwestora, np. w granicach pasa drogowego. Jeśli wywłaszczeniu podlega część nieruchomości, to decyzja lokalizacyjna dokonuje również podziału geodezyjnego. Jeśli, pozostała po podziale, część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, to wywłaszczony może wnioskować o wykup pozostałej części, jako tzw. resztówki. Strony porozumiewają się w zakresie warunków wykupu, a w przypadku braku zgody wywłaszczonemu przysługuje powództwo sądowe o wykup nieruchomości resztującej. 

Analogicznym do wywłaszczenia prawa własności nieruchomości, jest wywłaszczenie prawa wieczystego użytkowania. Wywłaszczeniu mogą podlegać również ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebność drogi koniecznej, czy służebność dożywocia. 

Decyzja lokalizacyjna może ponadto ustanawiać ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. Może to być ograniczenie w czasie, np. zajęcie nieruchomości na czas realizacji inwestycji (dla budowy zaplecza logistycznego, czy drogi tymczasowej) lub trwałe ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości i ustanowienie służebności, np. przesyłu. W wypadku zajęcia czasowego, nieruchomość winna być zwrócona właścicielowi po wcześniejszym przywróceniu do stanu sprzed zajęcia. W przypadku ustanowienia służebności, nieruchomość pozostanie trwale obciążona. Właściciel będzie musiał respektować ograniczenia w zabudowie oraz udostępniać nieruchomość na potrzeby usuwania awarii lub remontów. 

Wywłaszczenie nieruchomości – procedura postępowania

Postępowanie w sprawie wywłaszczenia toczy się w trybie administracyjnym. Właściwym organem jest starosta powiatowy lub wojewoda. Organ wszczyna postępowanie na wniosek inwestora. Do wywłaszczenia dochodzi w drodze decyzji. Najczęściej jest to zbiorcza decyzja, obejmująca swoim oddziaływaniem więcej niż jedną nieruchomość – czasem kilkaset nieruchomości. Decyzja wywołuje szereg skutków prawnych, takich jak: podział nieruchomości zgodnie z potrzebami inwestora, zmiana przeznaczenia nieruchomości zgodnie z celem inwestycyjnym, pozwolenie na budowę, a przede wszystkim przeniesienie prawa własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Decyzji lokalizacyjnej często towarzyszy rygor natychmiastowej wykonalności, który pozwala na objęcie posiadania nieruchomości, zanim decyzja stanie się ostateczna lub prawomocna. 

Każdemu z wywłaszczonych przysługuje prawo do odwołania się od decyzji organu, która pozbawia ich prawa własności. Aby odwołanie odniosło oczekiwany skutek, organ wyższego szczebla musi stwierdzić, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa. Do naruszenia prawa doszłoby, gdyby wywłaszczenie nie miało realizować celu publicznego. Naruszeniem prawa będzie niedopatrzenie przez organ pierwszej instancji szeregu obowiązków formalnych, takich jak uzyskanie decyzji środowiskowych, czy przeprowadzenie konsultacji społecznych. Jeśli do takich niedopatrzeń się dopuszczono, to zwykle inwestor po uchyleniu decyzji, składa nowy wniosek. Wygrana nie ma zatem trwałego charakteru. 

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości również ustalane jest w toku decyzji administracyjnej, po przeprowadzeniu postępowania gabinetowego. Kodeks administracyjny umożliwia stronom zawarcie ugody, a niektóre specustawy nakazują stronom przeprowadzenie rokowań, ale realnie zawarte ugody są rzadkością. Należy pamiętać, że inwestor jest podmiotem publicznym, wydatkuje środki publiczne i obejmuje go dyscyplina finansów publicznych. Ugoda nie może mieć zatem charakteru w pełni swobodnego. Musi poprzedzać ją wycena dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a biorąc pod uwagę, że organ musi powołać drugiego, jeśli do ugody nie dojdzie, to byłoby to mnożeniem kosztów. Inwestorzy zwykle nie podejmują inicjatywy ugodowej, jeśli ustawa wprost nie nakłada na nich takiego obowiązku. 

Jeśli strony nie zgłoszą chęci zawarcia ugody, to postępowanie w zakresie ustalenia odszkodowania inicjuje i prowadzi ten sam organ, który wydał decyzję wywłaszczeniową: starosta powiatowy lub wojewoda. Organ powołuje uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, ten sporządza operat szacunkowy ustalający rynkową wartość odjętego prawa. Nie licząc drobnych bonusów, to do wartości rynkowej nieruchomości sprowadza się wysokość odszkodowania. Ustawodawca nie przewiduje pełnej kompensacji szkód. Odszkodowanie w szczególności nie obejmuje utraconych dochodów, poczynionych nakładów, utraty wartości nieruchomości na skutek podziału. 

Jeśli strony pozostają bierne, to organ ustali odszkodowanie na podstawie złożonego mu operatu szacunkowego. Wywłaszczony, działając jako strona postępowania, ma prawo aktywnie chronić swój interes. Wywłaszczony może zapoznawać się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, wypowiadać się co do zgromadzonego materiału, składać własny materiał dowodowy, a w ostateczności wnosić środki odwoławcze. Odwołanie od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania wnosi się do organu wyższego szczebla. Jeśli ta decyzja również nie jest satysfakcjonująca, stronie przysługuje prawo do złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczność skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Postępowania takie trwają długo, ale czasem strona nie ma wyboru. Możliwe jest również ponaglanie organu, a w przypadku braku skutku, złożenie skargi na przewlekłość postępowania lub bezczynność organu. 

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w zakresie spraw związanych z odszkodowaniem za wywłaszczanie nieruchomości, zapraszamy do kontaktu telefonicznego z INLEGIS Kancelarie Prawne - tel. 502-453-699 lub przez formularz kontaktowy na stronie - www.inlegis.pl. Kancelaria świadczy usługi prawne na terenie całego kraju.

Tekst zewnętrzny, artykuł partnera