Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego w działalności gospodarczej

Sprzedaż nieruchomości wprowadzonej do ewidencji środków trwałych wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku z działalności. W jaki sposób rozliczyć transakcję sprzedaży budynku mieszkalnego i niemieszkalnego w przypadku, gdy stanowi ono współwłasność małżeńską? W niniejszym artykule wyjaśnimy jak wygląda sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego.

Czym jest wspólność majątkowa?

Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ustrojem ustawowym pomiędzy małżonkami jest wspólność majątkowa. Majątek wspólny obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa przez małżonków lub jednego z nich (z wyłączeniem elementów składowych majątków osobistych każdego z małżonków wyszczególnionych w art. 33 kro). Małżonkowie mają równe udziały we wspólnym majątku i co do zasady każde z nich może nim samodzielnie zarządzać. Składnikami majątku wykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej zarządza samodzielnie ten małżonek, któremu te składniki wyłącznie służą.

Nieruchomość stanowiąca współwłasność małżeńską w ewidencji środków trwałych

Przypomnijmy, że jednym z warunków wprowadzenia danego składnika majątku do ewidencji środków trwałych jest przysługująca przedsiębiorcy własność lub współwłasność względem tego składnika.

W przypadku gdy współwłaścicielem nieruchomości jest współmałżonek, z którym przedsiębiorcę łączy wspólność majątkowa, składnik majątku można wprowadzić do ewidencji środków trwałych, przyjmując jako wartość początkową pełną wartość nieruchomości. Co do zasady wartość początkową nieruchomości stanowi bowiem wartość odpowiadająca współwłasności lokalu, brak rozdzielności majątkowej z małżonkiem będącym współwłaścicielem budynku pozwala jednak na przyjęcie pełnej kwoty w ewidencji środków trwałych. Wartość początkowa budynku stanowi podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych, im jest wyższa, tym wyższe koszty uzyskania przychodów, a co za tym idzie – niższy podatek w działalności.

Art. 22g ust. 11 ustawy o PIT
W razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie”.

Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że ujęcie pełnej wartości składnika majątku w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy jest możliwe tylko wówczas, gdy współmałżonek będący współwłaścicielem nieruchomości nie użytkuje jej w swojej firmie. W razie gdyby każde z małżonków chciało wprowadzić nieruchomość do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, każde z nich dokonuje odpisów amortyzacyjnych od połowy wartości początkowej środka trwałego.

Zgodnie z art. 22f ust. 4 updof w razie gdy każde z małżonków wykorzystuje nieruchomość należącą do ich wspólnego majątku w swojej działalności (wynajmuje lub dzierżawi), odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej (wynajmowanej lub dzierżawionej) do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

W przypadku, gdy małżonkowie prowadzą swoje firmy w jednym lokalu lub budynku stanowiącym przedmiot wspólności, mogą przyjąć na potrzeby amortyzacji wartość początkową nieruchomości odpowiadającą wykorzystywanej przez każdego z nich powierzchni.

Sprzedaż nieruchomości wprowadzonej do ewidencji środków trwałych stanowiącej wspólność małżeńską

Transakcja sprzedaży mieszkania lub budynku niemieszkalnego wprowadzona do ewidencji środków trwałych jest stosunkowo skomplikowaną czynnością, dlatego przed jej zawarciem należy szczegółowo zapoznać się z obowiązującymi przepisami.

Sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków wprowadzonej do ewidencji środków trwałych i wykorzystywanej w działalności gospodarczej jednego z nich, wiąże się z koniecznością rozliczenia całej kwoty transakcji w tej działalności. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży budynku stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie wykorzystywał nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Stanowisko potwierdzone zostało w interpretacji indywidualnej z 21 sierpnia 2008 r. (ITPB1/415-299/08/WM) wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, której przedmiotem było zapytanie wnioskodawcy, czy sprzedaż nieruchomości będącej współwłasnością małżeńską stanowiącą środek trwały w firmie wnioskodawcy stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej w całości, czy też tylko do wysokości posiadanego udziału.

Przychód ze sprzedaży środka trwałego (nieruchomości) powstaje po stronie jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak bowiem wynika z cytowanych uprzednio przepisów, przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Wobec tego, w zaprezentowanym stanie faktycznym, przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości podlega u Pani zaliczeniu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast dla Pani męża zbycie to nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Sprzedaż budynku mieszkalnego i niemieszkalnego – jaka jest różnica w rozliczeniu transakcji?

Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki sklasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, o ile nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Odpłatne zbycie nieruchomości opodatkowane jest 19-procentową stawką podatku dochodowego i wykazywane w zeznaniu rocznym PIT-39. Na podstawie art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości.

Podsumowując, możemy uznać, że jeżeli sprzedaż budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej podatnika nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym budynek ten nabyto, to transakcja jest zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przykład 1.

Pani Anna sprzedaje mieszkanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych i użytkowane w działalności gospodarczej. Sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła ona nieruchomość. Czy powinna zapłacić podatek dochodowy z tytułu transakcji sprzedaży?

Nie, transakcja sprzedaży zwolniona jest z opodatkowania podatkiem dochodowym. Jedynie sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, implikowałaby konieczność odprowadzenia podatku dochodowego, źródłem przychodów byłoby wówczas odpłatne zbycie.

Budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. Sprzedaż budynku niemieszkalnego wprowadzonego do ewidencji środków trwałych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, źródłem przychodów jest wówczas działalność gospodarcza. Oznacza to, że transakcję zbycia nieruchomości należy opodatkować na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym w zależności od zadeklarowanej formy rozliczenia w działalności.

Sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego małżonków w działalności gospodarczej a VAT

Analogicznie jak przy rozliczeniu PIT postępujemy w odniesieniu do podatku VAT, a zatem sprzedaż nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską, wprowadzonej do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej jednego z małżonków rozliczana jest na gruncie VAT w całości w działalności gospodarczej.

Możliwość zastosowania ewentualnego zwolnienia z VAT uzależniona jest od wielu czynników, między innymi charakteru nieruchomości (budynek mieszkalny lub niemieszkalny), sposobu jej nabycia czy użytkowania w działalności.

Bardzo często przy sprzedaży nieruchomości możemy zastosować zwolnienie z VAT, jednak ze względu na mnogość przepisów odnoszących się do nabycia i sprzedaży nieruchomości każdy przypadek należy rozważyć indywidualnie.