Odzyskanie wierzytelności nie jest sprawą prostą. Nie chodzi jednak tylko o to, że dłużnik może nie posiadać środków wystarczających do spłacenia zadłużenia. Sama procedura egzekucyjna jest skomplikowana i w wielu wypadkach sprawnie blokuje wierzyciela lub komornika przed dostaniem się do majątku dłużnika. Nieco bardziej przystępna wydaje się jednak uproszczona egzekucja z nieruchomości. Jest ona o trochę łatwiejsza do przeprowadzenia i nieco szybsza niż „tradycyjna” egzekucja. Jednak, aby można było ją przeprowadzić, spełnione muszą zostać ustawowe przesłanki. Jakie? Sprawdźmy.
Kiedy możliwa jest uproszczona egzekucja z nieruchomości?
Na zakres stosowania uproszczonej egzekucji z nieruchomości wskazuje przepis art. 10131 Kodeksu postępowania cywilnego (kpc). Zgodnie z nim stosuje się ją do egzekucji z:
- niezabudowanej nieruchomości gruntowej lub
- nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie.
Tak skonstruowany przepis mocno ogranicza możliwość stosowania omawianej instytucji. Uproszczona egzekucja z nieruchomości dotyczy bowiem jedynie nieruchomości gruntowej. W jej ramach wyróżniamy również nieruchomość rolną oraz część nieruchomości wydzieloną do sprzedaży, o której mowa w art. 946 kpc. Nie jest możliwe jej zastosowanie do egzekucji z nieruchomości budynkowej i lokalowej. Oznacza to, że uproszczona egzekucja nie dotyczy nieruchomości już zabudowanych, tj. na których zakończony został proces budowy. Chodzi głównie o to, aby instytucja ta obejmowała jedynie te nieruchomości, z których egzekucja nie będzie związana z koniecznością eksmisji lokatorów i zapewnienia im lokalu zastępczego. W innym wypadku nie byłoby możliwe zapewnienie szybkości postępowania.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości stanowi samodzielny sposób egzekucji. Nie jest „dodatkiem” do standardowej egzekucji z nieruchomości i nie stosuje się jej obok innych instytucji egzekucyjnych.
Kiedy można wszcząć uproszczoną egzekucję z nieruchomości?
Uproszczona egzekucja z nieruchomości nie może zostać wszczęta „z urzędu”. Komornik nie może samodzielnie podjąć decyzji o jej zastosowaniu. Odbywa się to na podstawie wyraźnego oświadczenia wierzyciela. Wierzyciel zatem we wniosku jako sposób egzekucji powinien wskazać na uproszczoną egzekucję z nieruchomości oraz dokładnie oznaczyć, o jaką nieruchomość chodzi. Wynika to z faktu, że wniosek o wszczęcie egzekucji umożliwia komornikowi prowadzenie jej według wszystkich dopuszczalnych jej sposobów, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości - pierwszy krok, czyli zabezpieczenie nieruchomości
Celem uproszczonej egzekucji jest, aby cały proces był o wiele sprawniejszy, niż dzieje się to przy standardowej egzekucji z nieruchomości. Stąd też w omawianym przypadku skrócone zostały terminy na dokonywanie czynności komorniczych. Już na wstępie komornik nie ma obowiązku wzywania dłużnika do zapłaty zaległości i wyznaczania mu na to co najmniej 14-dniowego terminu. Komornik może przystąpić do dokonania opisu i oszacowania niezwłocznie po złożeniu wniosku egzekucyjnego przez wierzyciela. Oczywiście w pierwszej kolejności wymagane jest zajęcie nieruchomości. Komornik zatem wzywa dłużnika do zapłaty oraz przesyła do właściwego sądu wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o złożeniu wniosku do zbioru dokumentów.
Następnie nieruchomość zostaje zabezpieczona, między innymi przez ustanowienie dozorcy. W odróżnieniu od zwykłej egzekucji wystarczający jest „dozór”, nie ma potrzeby wyznaczania zarządcy. Dozór od zarządu różni się tym, że w pierwszym wypadku dozorca kontroluje czynności dokonywane przez dłużnika względem nieruchomości, w drugim natomiast zarządca całkowicie przejmuje zarząd, wykluczając z niego samego dłużnika (właściciela).
Uproszczona egzekucja z nieruchomości a oszacowanie nieruchomości podstawą egzekucji
Jeżeli nieruchomość została zajęta i zabezpieczona, dokonywane zostaje jej oszacowanie. Szacunku nie dokonuje jednak komornik samodzielnie, lecz powołany przez niego biegły. Nie ma ustawowego terminu na sporządzenie operatu. Czas na to określa sam komornik, uwzględniając przy tym pracochłonność tej czynności oraz konieczność zapewnienia sprawnego przebiegu egzekucji.
Sporządzenie operatu nie zawsze będzie wymagane. Jeżeli bowiem nieruchomość była w okresie 6 miesięcy przed zajęciem oszacowana na potrzeby obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom szacowania nieruchomości, komornik może zrezygnować z biegłego i bazować na powstałym już dokumencie.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości – zamiast licytacji, sprzedaż z wolnej ręki
Domyślnym sposobem egzekucji w trybie uproszczonym jest sprzedaż z wolnej ręki. Dopiero gdy nie przyniesie ona rezultatów, komornik może przejść do licytacji.
W pierwszej kolejności to strony mogą zgodnie określić tryb wyszukiwania nabywcy, czyli wskazać bezpośrednio podmiot, który dokona zakupu nieruchomości lub określić kryteria jego wyszukania. Jeżeli jednak jedna ze stron sprzeciwi się temu porozumieniu, ustalenie trybu sprzedaży przechodzi na sąd. Możliwa jest również sprzedaż za zgodą dłużnika. W takim wypadku to dłużnik wyznacza cenę minimalną oraz wskazuje nabywcę.
Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki staje się możliwe po upływie 2 tygodni od dnia opisu i oszacowania. Zatem podpisanie umowy sprzedaży może nastąpić już po 14 dniach od chwili sporządzenia opisu i oszacowania. Z kolei termin na zbycie nieruchomości kończy się z upływem miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania. Natomiast w przypadku, gdyby te czynności zostały zaskarżone, np. przez dłużnika, dokonanie sprzedaży jest możliwe dopiero po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się rzeczonej dokumentacji.
Jeżeli w ciągu miesiąca, jaki ustawa daje na sprzedaż z wolnej ręki, nie dojdzie do wytypowania kupca nieruchomości, dochodzi do egzekucji w trybie licytacji.
W sytuacji, gdy dochodzi do sprzedaży z wolnej ręki, komornik sporządza protokół. Wymienia w nim nazwisko nabywcy oraz wpłaconą całą cenę nabycia. W uproszczonej egzekucji, w przeciwieństwie do zwykłego trybu, nabywca nie może zaliczyć własnej lub cudzej wierzytelności na cenę sprzedaży.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości – licytacja
W przypadku egzekucji uproszczonej sprzedaż odbywa się w drodze licytacji publicznej. Aby mogła się ona odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji. W tym trybie nie jest jednak wymagany nadzór sądu. Wszystkich czynności, włącznie z przybiciem, dokonuje komornik. Wskazać zatem należy, że proces ten jest mniej sformalizowany od licytacji zwykłej, co daje szanse na jego skuteczne przyśpieszenie.
Sama czynność licytacji następuje w sposób standardowy. Udział w niej może wziąć każda osoba posiadająca zdolność do czynności prawnych. Wyjątkiem są osoby, które mogą być istotnie zainteresowane wynikiem licytacji, czyli komornik, dłużnik, małżonkowie, rodzice, dzieci czy rodzeństwo komornika i dłużnika, a także osoby biorące udział w procesie przygotowywania i przeprowadzania całego procesu sprzedażowego. Warto wskazać, że osoba, która chce wziąć udział w licytacji, nie musi tego robić osobiście. Może bowiem działać przez pełnomocnika.
Dodatkowym wymogiem uczestnictwa jest wniesienie wadium. Wynosi ono 10% oszacowanej wartości ruchomości. Kwota ta musi zostać wniesiona jeszcze przed licytacją, najpóźniej w chwili złożenia oferty. W przypadku licytanta wygranego wpłacone wadium zostaje zaliczane na poczet ceny nabycia nieruchomości. Przepada ono, jeśli wygrywający licytację nie dokona wpłaty ceny nieruchomości w odpowiednim terminie.
Licytacja może się odbyć nawet wtedy, gdy na miejscu zjawi się tylko jeden zainteresowany.
Jak wygląda przebieg licytacji?
Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi 75% wartości szacunkowej. Komornik wywołuje cenę, po czym czeka na propozycje licytantów. Pierwszą propozycją musi być kwota będąca równą cenie wywołania. Jeśli dojdzie do zgłoszenia, pozostali licytanci mogą ofertę tę przebić. W sytuacji, gdy nikt z biorących udział nie zdecyduje się zaoferować wyższej ceny, komornik dokonuje przybicia. Odbywa się to przez 3-krotne wezwanie do dalszych postąpień. Po dokonaniu przybicia komornik sporządza protokół, w którym wpisuje imię i nazwisko oraz miejsce zamieszkania zwycięzcy, a także zwraca wadium pozostałym licytantom.
Jeżeli nie doszło do żadnego zgłoszenia w trakcie licytacji, nie dochodzi ona do skutku. W takim wypadku ma miejsce druga licytacja. Cena wywołania wówczas wynosi 50% oszacowanej wartości ruchomości. Przeprowadzenie licytacji jest takie samo jak przy pierwszej licytacji.
Jeżeli w którejś z licytacji dojdzie do wyłonienia zwycięzcy, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Dzieje się to jednak dopiero po zapłaceniu przez nabywcę wylicytowanej sumy. Wraz z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz zwycięskiego licytanta, komornik może sporządzić plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.
