Poradnik Przedsiębiorcy

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - skutki podatkowe

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości należy się właścicielowi w przypadku, kiedy oddał ją innej osobie w najem lub dzierżawę. Z kolei za bezumowne korzystanie z nieruchomości przysługuje mu odszkodowanie odpowiadające rynkowej stawce czynszowej. W jakich sytuacjach właściciel może się domagać wynagrodzenia? Jakie skutki podatkowe powoduje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości? Wyjaśniamy poniżej.

Kiedy przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Zgodnie z art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego (kc) od chwili, w której „samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest również zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył”. Takie same obowiązki względem właściciela ciążą na posiadaczu działającym w złej wierze. 

Oznacza to, że obok roszczeń windykacyjnych, właściciel może dochodzić od podmiotu, który korzystał z nieruchomości również wynagrodzenia z tego tytułu.

Kiedy następuje przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Co do zasady roszczenie to ulega przedawnieniu z upływem ogólnego 10-letniego terminu przedawnienia. Inaczej będzie w przypadku wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, którą właściciel wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 maja 2017 roku (sygn. akt III CZP 5/17) wskazał, iż „roszczenie osób fizycznych – wspólników spółki cywilnej, którzy na nieruchomości wchodzącej w skład ich majątku wspólnego prowadzą hotel, o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości w związku z przebiegiem przez nią gazociągu należącego do przedsiębiorcy przesyłowego przedawnia się w terminie trzech lat”.

Do przedmiotowego roszczenia ma zastosowanie 3-letni termin przedawnienia z uwagi na jego związek z prowadzoną przez dany podmiot działalnością gospodarczą. W ocenie Sądu Najwyższego konieczność tolerowania stanu rzeczy, ograniczającego korzystanie w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej z nieruchomości wspólnej w pełnym zakresie ich właścicielskich uprawnień prowadzi do uznania, że dochodzone roszczenie pozostaje w funkcjonalnym związku z prowadzoną przez wspólników spółki cywilnej działalnością gospodarczą.Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2017 roku (sygn. akt III CZP 5/17)
Związek roszczenia z działalnością gospodarczą polega przede wszystkim na tym, że roszczenie łączy się zazwyczaj z czynnościami prawnymi dokonywanymi w toku prowadzenia tej działalności gospodarczej; jak podnosi się jednak w literaturze, nie musi to być związek bezpośredni i nie należy go zawężać do czynności ściśle związanych z aktywnością podmiotu gospodarczego. Poza tym wskazuje się, że roszczenia wynikające z czynności umożliwiających samo prowadzenie działalności gospodarczej (np. najem, dzierżawa pomieszczeń, zakup maszyn i urządzeń) także należy wiązać z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Przykład 1. 

Spółka „ Gościniec” Sp. z o. o. prowadzi działalność hotelarską. Na nieruchomości będącej własnością spółki, w części na której znajduje się hotel, bez zgody spółki, właściciele sąsiedniej działki urządzili parking, utwardzając jej nawierzchnię. W związku z tym, że bezumowne korzystanie dotyczy nieruchomości, która służy właścicielowi do prowadzenia działalności gospodarczej, okres przedawnienia wynosi 3 lata. Oznacza to, że spółka może żądać od sąsiadów wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za 3 lata wstecz (od dnia wniesienia pozwu).

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - jak ustalić wysokość?

W orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym, o wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy decydują rynkowe stawki czynszowe oraz czas trwania tego stanu rzeczy. (por. wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2000 roku, sygn. akt IV CKN 5/2000, wyrok SN z dn. 15 września 2005 roku, sygn. akt II CK 61/2005). 

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 10 lipca 1984 roku (III CZP 20/84) mającej moc zasady prawnej, stwierdził, iż „wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkaniowego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania lokalu lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych”.

Czy otrzymane odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest opodatkowane podatkiem dochodowym? 

Podstawą opodatkowania w podatku dochodowym jest dochód, przez który należy rozumieć przychód (przysporzenie majątkowe) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu i inne odliczenia od dochodu.

Ustawa o PIT nie wskazuje wprost, czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy stanowi dochód będący podstawą opodatkowania bądź podlegający zwolnieniu.

W art. 12 ust. 1 ustawy o PIT zawarto katalog przysporzeń, które uznawane są za przychód. Do źródeł przychodu należą w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. 

Z powyższego wynika, iż otrzymane odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jako wartość pieniężna stanowi przychód właściciela nieruchomości. 

W ustawie o PIT odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie zostało wprost wymienione jako przychód wolny od opodatkowania. Jednakże wspomniana ustawa przewiduje zwolnienie podatkowe odszkodowań otrzymanych na podstawie wyroku lub ugody sądowej. Należy zatem odpowiedzieć na pytanie, czy zasądzone i otrzymane wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie zwolnione podatku?

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy o PIT wolne od podatku są inne odszkodowania lub zadośćuczynienia otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej do wysokości określonej w tym wyroku, lub tej ugodzie, z wyjątkiem odszkodowań lub zadośćuczynień:

  • otrzymanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,

  • dotyczących korzyści, które podatnik mógłby osiągnąć, gdyby nie wyrządzono mu szkody. 

Z treści przywołanego przepisu wynika, iż do zastosowania zwolnienia konieczne jest spełnienie następujących warunków: 

  • otrzymane świadczenie musi być odszkodowaniem lub zadośćuczynieniem innym niż wynikające z przepisów ustaw lub wydanych do nich aktów wykonawczych, 

  • musi zostać otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej oraz

  • nie może dotyczyć sytuacji objętych wyłączeniem z jego dyspozycji, czyli otrzymane świadczenie nie może być odszkodowaniem lub zadośćuczynieniem 

    • otrzymanym w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,

    • dotyczącym korzyści, które podatnik mógłby osiągnąć, gdyby nie wyrządzono mu szkody. 

Zagadnienie to było przedmiotem interpretacji podatkowej. W ocenie organu podatkowego, zawartej w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 października 2014 roku (nr IPPB1/415-960/14-2/AM), przyznana kwota nie stanowi odszkodowania, lecz jest to taki sam przychód, jaki uzyskałby podatnik, gdyby np. zawarła umowę dzierżawy. Stanowisko to podzielił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2018 roku (II FSK 1544/16), stwierdzając, iż „kwoty uzyskane z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy w świetle przepisów prawa cywilnego nie mogą zatem być uznane za odszkodowanie. W świetle przepisów Kodeksu cywilnego, przysługujące na mocy art. 224 § 2 i art. 225 tej ustawy, od samoistnego posiadacza wynagrodzenie, nie jest naprawieniem szkody wyrządzonej właścicielowi lecz zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej”.

Czy odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest opodatkowane podatkiem VAT? 

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają w szczególności odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (Polski). Za usługę opodatkowaną podatkiem VAT nie uznaje się czynności, które nie były przedmiotem umowy. W związku z tym wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może być utożsamiane z należnością za wykonanie usługi.Interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu Ośrodek Zamiejscowy w Pile z dnia 22 grudnia 2006 roku (P1-P-443/0007/06/Z)
żeby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, że jeden podmiot, w zamian za wynagrodzenie, zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Nie podlegają, w związku z tym, opodatkowaniu czynności, które następują wbrew woli świadczeniodawcy, poza przypadkami wyraźnie w ustawie wskazanymi (np. przeniesienie z nakazu władzy publicznej - art.7 ust.1 pkt 1 ustawy)”.

Jak wynika z powyższego, właściciel za korzystanie z nieruchomości bez jego zgody może żądać od posiadacza odszkodowania odpowiadającego rynkowej stawce czynszowej. Należy jednak pamiętać, że od uzyskanej z tego tytułu kwoty pieniężnej, należy zapłacić podatek dochodowy. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest natomiast opodatkowane podatkiem VAT. 

Przykład 2.

Spółka „Gościniec” Sp. z o. o. prowadzi działalność hotelarską. Na nieruchomości będącej własnością spółki, w części na której znajduje się hotel, bez zgody spółki, właściciele sąsiedniej działki urządzili parking, utwardzając jej nawierzchnię. Sąd zasądził na rzecz spółki wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 10 000 zł. Właściciele dobrowolnie nie wykonali zobowiązania. Egzekucja okazała się bezskuteczna. W tej sytuacji spółka nie uzyskała dochodu, ponieważ nie otrzymała zasądzonego odszkodowania. Brak jest zatem podstawy do naliczenia podatku dochodowego i VAT.