Poradnik Przedsiębiorcy

Wyodrębnienie lokalu i jego sprzedaż - najważniejsze informacje!

Do sprzedaży lokalu konieczne jest jego wcześniejsze wyodrębnienie. Lokal musi stać się odrębną rzeczą, którą można wprowadzić do obrotu, a nie częścią składową większej nieruchomości. Co w praktyce oznacza wyodrębnienie lokalu? Z jakimi wiąże się formalnościami? O czym jeszcze należy pamiętać w kontekście sprzedaży lokalu?

Wyodrębnienie lokalu - kiedy można uznać samodzielność lokalu?

Kwestią najistotniejszą przy wyodrębnieniu lokalu jest jego samodzielność stwierdzona zaświadczeniem starosty. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali „samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.Do sprzedaży lokalu konieczne jest takie jego oddzielenie od pozostałej części nieruchomości, by stał się samodzielny.Przesłanki uznania lokalu za samodzielny budzą wątpliwości interpretacyjne. Dlatego też w tym zakresie często wypowiada się orzecznictwo. Poniżej pomocniczo przedstawiono fragmenty rozstrzygnięć wykładających poszczególne pojęcia składające się na koncepcję samodzielności lokalu. Zdaniem orzecznictwa:

  • „W dobie współczesnych technik budowlanych pojęcia „trwałej ściany” nie można odnosić wyłącznie do ściany murowanej czy drewnianej, gdyż współczesne budynki są wykonywane nie tylko z dotychczas tradycyjnych materiałów budowlanych”. [Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2017 roku, I OSK 3267/15, Legalis]
  • „Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też "ściany" pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów nie gwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia. Podobny charakter przypisać należy linii kas, która co prawda faktycznie oddziela halę sprzedaży hipermarketu od korytarza budynku centrum handlowego nie mniej jednak nie stanowi trwałej ściany”. [Wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 grudnia 2008 roku, III SA/Gd 213/08 Legalis]
  • „O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje (…), swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca)”. [Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 października 2017 roku, III SA/Gd 637/17, Legalis]

Mając zatem na uwadze powyższe rozumienie samodzielności lokalu, należy zbadać, czy nasz lokal spełnia kryteria wyodrębnienia i w razie konieczności dokonać odpowiedniego, fizycznego oddzielenia poprzez chociażby budowę trwałych ścian czy instalacji odrębnych urządzeń dla lokalu.

Jak przebiega procedura wydawania zaświadczenia przez starostę?

Jeżeli nasz lokal jest samodzielny, możemy udać się do właściwego starosty z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego ten fakt.
Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, należy dołączyć między innymi:

  • dokumentację techniczną lub inwentaryzację budynku z zaznaczonymi na rzutach odpowiednich kondygnacji lokalami wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zawierające potwierdzenie zgodności dokumentacji technicznej (inwentaryzacji) ze stanem faktycznym wraz z podaniem daty, dokonane przez autora opracowania (osobę uprawnioną do sporządzania inwentaryzacji architektoniczno-budowlanych);
  • mapę ewidencyjną (znajdującą się w zasobach geodezyjno-kartograficznych), a w przypadku, gdy do lokali przynależą pomieszczenia zlokalizowane poza budynkiem, w którym znajduje się wydzielony lokal – oznaczyć na niniejszej mapie wnioskowane pomieszczenia przynależne.

Warto podkreślić, że zgodnie z doktryną i orzecznictwem starosta ma ograniczony zakres możliwości badania, czy w rzeczywistości lokal ma charakter samodzielny. Starosta w zasadzie ogranicza się do analizy przedłożonych mu dokumentów.
Jak wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 25 maja 2017 roku (III SA/Gd 220/17):

„(…) w postępowaniu o wydanie zaświadczenia dotyczącego powyższej kwestii brak jest podstaw do tego, by organ administracji przeprowadzał wizję lokalną, dowód z akt postępowania dotyczących robót budowlanych, czy też dowód z opinii biegłych z zakresu budownictwa”.
Jeżeli zatem wniosek został złożony przez osobę mającą interes prawny w otrzymaniu zaświadczenia i wniosek ten spełnia warunki formalne oraz załączone zostały do niego wymagane prawem dokumenty, organ zobowiązany jest wydać zaświadczenie o samodzielności.W ramach procedury wydawania zaświadczenia o samodzielności lokalu starosta nie bada w terenie, czy lokal rzeczywiście spełnia wymogi samodzielności. Opiera się wyłącznie na przedstawionych dokumentach.Po uzyskaniu takiego zaświadczenia należy jeszcze złożyć wniosek o założenie dla lokalu kartoteki, tak by mógł on zostać ujawniony w ewidencji gruntów i budynków. Wypis z kartoteki będzie następnie stanowił niezbędny załącznik do aktu notarialnego będącego podstawą wyodrębnienia i sprzedaży lokalu, a w dalszej kolejności wpisu do księgi wieczystej.

Wyodrębnienie lokalu - jak ustanowić odrębną własność lokalu?

Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w 3 trybach:

  • na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
  • orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność,
  • w drodze umowy.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu może być umową, którą zawrze dotychczasowy właściciel nieruchomości oraz jej przyszły (po wyodrębnieniu) nabywca.

Jakie są formalności związane z umową wyodrębniającą lokal?

Jeżeli właściciel i nabywca decydują, iż wyodrębnienie lokalu nastąpi w umowie pomiędzy nimi, muszą spełnić określone warunki, by doprowadzić do skutecznego ustanowienia odrębnej jego własności, a w konsekwencji przeniesienia tej własności na nabywcę.
Przede wszystkim dla ważności takiej umowy ustawa o własności lokali przewiduje wymóg zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Co niezwykle istotne, warunkiem powstania odrębnej własności jest wpis do księgi wieczystej. Taki wpis nie będzie zatem jedynie potwierdzał, że do wyodrębnienia doszło, tak jak w przypadku wpisu do księgi wieczystej przy standardowej transakcji sprzedaży nieruchomości, ale jest konieczny dla jego zaistnienia. Brak wpisu spowoduje również niemożność przejścia własności z uwagi na nieistnienie (niewyodrębnienie) przedmiotu sprzedaży, jakim staje się lokal dopiero po wyodrębnieniu.Umowne wyodrębnienie lokalu, a w konsekwencji jego sprzedaż uzależniona jest od spełnienia wymogów wskazanych w ustawie o własności lokali. Niespełnienie wskazanych tam warunków, tj. formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, powoduje nieskuteczność wyodrębnienia oraz przeniesienia własności.