Podatnicy najmujący lokale na cele działalności gospodarczej, oprócz opłacania tak zwanego czynszu, muszą również ponosić wydatki związane z bieżącym korzystaniem z lokalu, jak np. dostawa wody, energii elektrycznej czy wywóz śmieci.
Kwestia opodatkowania najmu podatkiem od towarów i usług nie sprawia większych problemów - wynajem lokali niemieszkalnych opodatkowany jest bowiem stawką 23% VAT. Wątpliwości budzi natomiast sposób opodatkowania mediów związanych z wynajmowanym lokalem.
Najemca podmiotem umowy o media
W przypadku, gdy najemca podpisuje umowy bezpośrednio z dostawcami poszczególnych mediów, to są one opodatkowane stawką właściwą dla danego rodzaju usługi. Przykładowo, dostawa energii elektrycznej opodatkowana jest stawką 23%, natomiast dostawa wody stawką 8% VAT. Na świadczone usługi od dostawców mediów korzystający z lokalu otrzymuje faktury na swoje nazwisko/firmę, niezależnie od faktur za najem otrzymywanych od wynajmującego.
Faktury za media na dane wynajmującego
Inaczej natomiast wygląda sytuacja, gdy korzystający z lokalu nie ma podpisanych umów z dostawcami mediów - są one zawarte bezpośrednio z właścicielem lokalu. Bardzo często w takich przypadkach koszty mediów wliczone są do ogólnej ceny czynszu, bądź refakturowane przez właściciela lokalu na korzystającego. Wszystko zależy od zapisów umowy zawartej pomiędzy najemcą a wynajmującym. W umowie tej strony mogą ustalić wartość czynszu z uwzględnieniem opłat za media, sposób rozliczania opłat mediowych etc.
Media jako część składowa usługi głównej - najmu
Jeśli wynajmujący wlicza koszty opłat za media do kwoty ogólnej czynszu i ujmuje je w jednej pozycji na fakturze, to koszty te opodatkowane są stawką VAT właściwą dla najmu (co do zasady 23%). Wynika to z faktu, że usługą główną w tym wypadku jest wynajem, a dostawa mediów etc. to tzw. usługi dodatkowe - stanowią część świadczenia zasadniczego, a w związku z tym nie należy ich sztucznie oddzielać. Stąd też podatnicy, w takich przypadkach, nie mają nawet obowiązku wyszczególniania na fakturach w oddzielnych pozycjach usług dodatkowych, świadczonych w ramach usługi głównej. Jednakże wykazanie kwoty czynszu i kwoty opłat za media w oddzielnych pozycjach faktury nie jest błędem. Nie zmienia to jednak faktu, iż należy w tym przypadku zastosować stawkę podatku VAT właściwą dla usług wynajmu, gdyż opłaty za czynsz i usługi mediowe stanowią jedną kompleksową usługę. Zatem całość opodatkowana jest jedną stawką - właściwą dla usługi głównej, czyli co do zasady 23% VAT.
Potwierdzeniem powyższego jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 stycznia 2012 r. (IBPP2/443-1186/11/AB), w której stwierdzono, że “wydatki ponoszone przez najemcę lokalu za energię elektryczną, za zużycie gazu, za zużycie wody i odprowadzenie ścieków są ściśle związane z usługą najmu lokalu (nie stanowią odrębnej usługi oderwanej od usługi najmu). Ww. wydatki są bowiem świadczeniem należnym wynajmującego z tytułu umowy najmu, a nie z tytułu odsprzedaży mediów, czy przeniesienia na najemców kosztów z mediami związanych. Tym samym powinny podlegać opodatkowaniu stawką właściwą dla świadczonych usług najmu lokalu (...)”.
Refakturowanie mediów
Jeśli natomiast wynajmujący refakturują (dokonują odsprzedaży) koszty mediów na korzystających z lokalu - nabywców końcowych, to zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 12 lutego 2013 r., (I SA/Kr 1204/12) mają prawo do zastosowania stawek właściwych dla danej usługi. W wyroku tym stwierdzono, iż “refakturowanie odbywa się przy zastosowaniu stawki podatkowej określonej w ustawie o VAT np. sprzedaż poboru wody i odprowadzania ścieków komunalnych oraz wywozu śmieci jest opodatkowana stawką w wysokości 8 proc., a sprzedaż energii elektrycznej i cieplnej stawką podatku w wysokości 23 proc.
Zasadą jest odrębne traktowanie poszczególnych usług, a usługi związane z najmem, takie jak dostawy mediów, nie są "objęte pojęciem najmu", a jedynie, że w pewnych sytuacjach mogą stanowić usługi nierozerwalnie związane z najmem i podlegające opodatkowaniu na tych samych zasadach co usługa najmu. Koszty energii i gazu mogą być "refakturowane" przez wynajmującego na zasadach określonych w art. 8 ust. 2a u.p.t.u., a więc może do nich znaleźć zastosowanie stawka podatku właściwa dla tych dostaw (...)”.
Media i umowa najmu w oczach organów podatkowych i sądów
Z wielu interpretacji indywidualnych można wywnioskować, iż fiskus stoi zwykle na stanowisku, iż usługa wynajmu i usługi związane z dostawą mediów są ze sobą ściśle związane i powinny być opodatkowane tą samą stawką VAT - przewidzianą dla usługi wynajmu.
Odmienne zdanie w tym względzie prezentują natomiast wyroki i orzeczenia sądów np. przytoczony powyżej wyrok WSA (I SA/Kr 1204/12) bądź wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2013 r. (FSK 252/13) w którym sąd wskazał, że: “świadczenia >>odsprzedaży<< dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego, jakim jest świadczenie najmu. W sytuacji gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały kwestię wynagrodzenia za możliwość korzystania z cudzej rzeczy (art. 659 § 1 K.c.) od opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego, tj. z tytułu udostępnienia mediów, to czynsz najmu nie będzie obejmował opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy.”
Należy zatem stwierdzić, iż kwestia opodatkowania mediów dotyczących wynajmowanego lokalu zależna jest w głównej mierze od zapisów umowy. Jeśli do umowy najmu nie są włączone kwestie rozliczania mediów - umowa nie obejmuje zarówno świadczenia najmu, jak i dostawy usług, to media mogą być opodatkowane właściwą sobie stawką. Innym rozwiązaniem jest podpisywanie przez najemców bezpośrednich umów z dostawcami poszczególnych mediów. W przypadkach takich nie ma bowiem wątpliwości, iż dostawa mediów nie stanowi części usługi głównej - świadczona jest przez inny podmiot.
