Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jeśli jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy właściwej, można dochodzić swoich praw na kilka sposobów, które najczęściej zależą od treści i formy, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej na temat umowy przedwstępnej.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.
W zasadzie każdy rodzaj umowy cywilnoprawnej strony mogą poprzedzić zawarciem umowy przedwstępnej. W przepisach nie został ograniczony katalog umów przyrzeczonych, co przemawia za przyjęciem, że może nią być każda umowa cywilnoprawna.
Przykład 1.
Spółka XYZ zamierza zawrzeć umowę licencyjną na system komputerowy, który ma zostać wytworzony na zlecenie tej spółki przez pana Jana. Czy spółka może zawrzeć umowę przedwstępną licencji?
Tak, zawrzeć umowę przedwstępną można zarówno co do kontraktów obligacyjnych, jak i umów z obszaru prawa rzeczowego (sprzedaż) czy autorskiego, a zatem także w przypadku licencji.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może również dotyczyć umowy o pracę. W takim przypadku jednak strony powinny w umowie przedwstępnej określić rodzaj pracy, miejsce jej wykonywania, wynagrodzenie za pracę ze wskazaniem poszczególnych jego składników, a także wymiar czasu pracy i termin rozpoczęcia pracy.
Co istotne, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Z kolei w przypadku gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jeżeli jednak umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Warto zwrócić uwagę na stanowisko orzecznictwa, zgodnie z którym: „Powód, realizując roszczenie przewidziane w art. 390 § 2 KC, może wytoczyć powództwo o zawarcie umowy. Jeżeli jednak wytoczy powództwo tylko o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, to wówczas przedmiotem rozpoznania sądu będzie wyłącznie obowiązek złożenia oświadczenia woli jednej strony (art. 321 § 1 KPC) i wyrok uwzględniający żądanie nie zastąpi umowy. Zatem o tym, czy wyrok zapadły na skutek powództwa wytoczonego w oparciu o art. 390 § 2 KC zastępuje jedynie oświadczenie woli pozwanego, czy też oświadczenia woli obu stron (umowę) decyduje w pierwszej kolejności (1) sposób sformułowania żądania pozwu (art. 187 § 1 pkt 1 KPC), którym sąd rozpoznający sprawę jest związany (art. 321 § 1 KPC), a następnie (2) treść rozstrzygnięcia (art. 325 KPC), które powinno jednoznacznie wskazywać, czy odnosi się tylko do oświadczenia woli pozwanego, czy zastępuje umowę” (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 26 kwietnia 2023 roku, II CSKP 1770/22).
Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Wniesienie pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej nie przerywa biegu przedawnienia co do roszczenia odszkodowawczego.
Bezskuteczny upływ terminu uzgodnionego lub wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej staje się początkiem biegu rocznego terminu przedawnienia zarówno roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i roszczenia odszkodowawczego.
Sposoby egzekwowania umowy przedwstępnej
Aby ustalić, jakie możliwości egzekwowania umowy przedwstępnej ma się w danym przypadku, należy rozpocząć od analizy treści zawartej umowy i zweryfikowania jej formy.
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wszelkie wymagania, od których zależy ważność umowy docelowej, w szczególności wymagania co do formy – możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli zatem umowa przedwstępna spełnia wszystkie wymagania i druga strona nie chce jej wykonać, można wystąpić do sądu z pozwem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli sąd uzna roszczenie, wyrok może zastąpić podpis drugiej strony.
W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości konieczne będzie zatem zweryfikowanie, czy umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej.
Podobnie przy sprzedaży praw autorskich – umowa przedwstępna, aby odnieść taki skutek, powinna mieć formę pisemną. Taka bowiem forma jest przewidziana dla ważności umowy docelowej.
W innych przypadkach pozostaje roszczenie o odszkodowanie.
W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, można żądać naprawienia szkody, którą się poniosło przez to, że liczyło się na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania – warto więc zawsze zweryfikować treść umowy przedwstępnej w tym zakresie.
Jeśli umowa przedwstępna nie była zawarta w formie aktu notarialnego, który był niezbędny dla ważności umowy przyrzeczonej albo nie chce się dochodzić jej wykonania, można żądać odszkodowania za niewykonanie umowy przedwstępnej.
Jakie szkody można odzyskać (w zależności od przypadku):
- koszty związane z przygotowaniem do umowy (np. opłaty notarialne, ekspertyzy);
- utracone korzyści (np. jeśli nie można było zawrzeć innej umowy z powodu tej przedwstępnej).
Warto jednak zawsze sprawdzić, czy w umowie przedwstępnej nie została zastrzeżona kara umowna za niezawarcie umowy przyrzeczonej w terminie. W takim wypadku dochodzenie ewentualnego odszkodowania jest uproszczone – nie ma konieczności wykazywania w procesie sądowym poniesionej szkody. Co w tym wypadku może w praktyce być utrudnione.
Jakie kroki podjąć, aby wyegzekwować zawarcie umowy przyrzeczonej?
W pierwszej kolejności warto wystosować do drugiej strony wezwanie do wykonania umowy przedwstępnej – pisemne wezwanie drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli druga strona uchyla się od wykonania wezwania, warto jeszcze dodatkowo podjąć próbę polubownego załatwienia sporu i zaproponować negocjacje lub mediacje. Czasem druga strona jest skłonna do kompromisu, chociażby obawiając się konieczności poniesienia wysokich kosztów postępowania sądowego.
Jeżeli polubowne kroki nie przynoszą rezultatu, pozostaje wykorzystanie drogi sądowej. W zależności od przypadku do sądu będzie możliwe wniesienie sprawy o:
- zawarcie umowy przyrzeczonej,
- odszkodowanie za niewykonanie umowy przedwstępnej.
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.
Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony wyżej powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.
Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje tylko to oświadczenie. Zwykle więc, jeżeli oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to natomiast zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej – w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.
