Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma za zadanie zabezpieczać interesy stron w związku z planowanym przeniesieniem własności nieruchomości. Zawiera ona podstawowe postanowienia określające strony, przedmiot przyszłej umowy, cenę sprzedaży, jak również inne warunki umowy przyrzeczonej, która ma zostać zawarta w terminie określonym w umowie przedwstępnej.
Umowa przedwstępna w świetle Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, musi być ona podpisana w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążącym jest ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna winna ze swej istoty określać konstrukcyjne elementy umowy przyrzeczonej.
Przedmiotem świadczenia z umowy przedwstępnej jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna kreuje zatem zobowiązanie do oznaczonego działania, wiążące – w zależności od jej postanowień – jedną lub obie strony. Sposób wykonywania zobowiązania określa art. 354 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik powinien zrealizować zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom; w taki sam sposób przy wykonaniu zobowiązania powinien współdziałać wierzyciel.
Żaden przepis prawa nie wymaga szczególnej formy dla umowy przedwstępnej, nawet gdy dotyczyć ma ona przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Nie zaprzecza temu ograniczenie uprawnień stron umowy, w razie gdy umowa przedwstępna zawarta jest w innej formie niż zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
Umowa przyrzeczona musi zostać zawarta w formie szczególnej – aktu notarialnego.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Jak każda umowa, również umowa przedwstępna powinna zawierać elementy przedmiotowo istotne (obligatoryjne), jak i elementy fakultatywne.
Do obligatoryjnych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należą:
- dane stron umowy – Sprzedającego i Kupującego;
- określenie przedmiotu umowy sprzedaży – oznaczenie nieruchomości;
- cenę sprzedaży;
- datę zawarcia umowy przyrzeczonej.
Do elementów fakultatywnych trzeba zaliczyć:
- oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości;
- określenie zadatku/zaliczki;
- skutki niewpłacenia zadatku/zaliczki;
- postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy/postanowienia dotyczące możliwości rozwiązania umowy.
Określenie stron umowy
W przypadku gdy stroną umowy jest osoba fizyczna, należy podać jej imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL, numer dowodu osobistego. Jeżeli stroną jest spółka, wówczas należy wskazać na nazwę spółki, siedzibę, numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, numer NIP, osobę, która reprezentuje spółkę.
Określenie przedmiotu sprzedaży
W umowie przedwstępnej trzeba dokładnie określić przedmiot umowy przedwstępnej, tj. w tym przypadku nieruchomości. Należy tutaj podać jej położenie (adres), numer działki, numer księgi wieczystej, sąd, który prowadzi księgę wieczystą, informację, czy jest to nieruchomość mieszkalna, czy niemieszkalna.
Cena sprzedaży
Cena sprzedaży powinna określać wartość nieruchomości. Może ona być ustalona w oparciu o własną wycenę sprzedającego lub też jeżeli strony tak ustalą, w oparciu o operat szacunkowy, który sporządza podmiot zewnętrzny na zlecenie strony lub stron umowy.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej może zostać określony:
- poprzez wskazanie konkretnej daty;
- poprzez wskazanie przedziału czasowego;
- poprzez wskazanie zdarzenia, którego wystąpienie zaktualizuje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę.
Wymienione wyżej elementy są obligatoryjne dla ważności umowy, dlatego ich zamieszczenie w przedwstępnej umowie sprzedaży jest konieczne.
Elementy fakultatywne
Spośród elementów fakultatywnych przy zawieraniu umowy przedwstępnej najistotniejszą kwestią pozostaje ustalenie zasad i wysokości uiszczonej zaliczki/zadatku.
Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
Jeśli umowę rozwiązano, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Jeżeli strony chcą skutecznie zastrzec zadatek, którego wręczenie ma nastąpić później niż zawarcie umowy, powinny zamieścić w umowie odpowiednie postanowienie określające termin dania zadatku. To oznacza, że zadatek, który nie został przekazany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony. Ten sam skutek nastąpi także wtedy, gdy strona nie da zadatku w oznaczonym terminie.
Kolejnym fakultatywnym postanowieniem jest prawo do odstąpienia od umowy. Zgodnie z art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.
W takim przypadku, np. gdy strona zobowiązana do uiszczenia zadatku nie wykona tego w terminie, można zastrzec, że wówczas w ciągu np. 14 dni od dnia, gdy termin płatności zadatku upłynął, sprzedającemu przysługiwać będzie prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży.
