W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania podatkiem PCC jest jej wartość rynkowa. Choć notariusz sporządzający akt notarialny pełni funkcję płatnika podatku, wielu podatników zastanawia się, czy ma on ustawowy obowiązek weryfikacji, czy wartość rynkowa nieruchomości PCC została określona prawidłowo i czy odpowiada ona cenom rynkowym transakcji.
Wartość rynkowa nieruchomości PCC jako podstawa opodatkowania
Umowa sprzedaży jest czynnością prawną, która podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Wyjaśnijmy, że zgodnie z art. 535 § 1 ustawy Kodeks cywilny przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2-4 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
Trzeba przy tym wskazać, że przepisy art. 6 ust. 2-4 ustawy łącznie tworzą zobiektywizowane kryteria ustalania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej stanowiącej podstawę wymiaru należnego podatku, w związku z czym przy ustalaniu omawianej wartości należy uwzględniać stan techniczny, wyposażenie, standard oraz inne parametry mające wpływ na wartość rynkową nabywanej rzeczy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
- nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%;
- innych praw majątkowych – 1%.
Stosownie do art. 10 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 13 lutego 2026 roku (nr 0111-KDIB2-3.4014.724.2025.1.ASZ) wskazał, że w odniesieniu do umowy sprzedaży jako zasadę przyjęto ustalanie podstawy opodatkowania na podstawie wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego. Ustawodawca określił szczegółowe zasady oraz tryb postępowania w odniesieniu do ustalania wartości rynkowej rzeczy oraz prawa majątkowego. Decydujące znaczenie ma zatem rynkowa wartość rzeczy (prawa majątkowego) w chwili zawarcia umowy.
Notariusz jako płatnik podatku PCC
Na podstawie art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Jeżeli czynność cywilnoprawna (umowa) dokonywana jest w formie aktu notarialnego, to na notariuszu ciąży obowiązek pobrania i wpłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych do urzędu skarbowego.
Mając powyższe na uwadze, pojawia się pytanie, czy notariusz ma obowiązek badania, czy ustalona pomiędzy stronami cena sprzedaży nieruchomości odpowiada wartości rynkowej.
Odpowiadając na tak postawione pytanie, należy wskazać, że z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Jednak w przypadku gdy wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej określona przez podatnika odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób odbiegający od wartości rynkowej nabywanych praw majątkowych ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.
Jeżeli podatnik wartości rynkowej nie poda lub podana przez niego wartość według oceny organu nie odpowiada wartości rynkowej, organ wzywa do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia. Wezwanie to stanowi obowiązkowy element tej procedury. Organ obowiązany jest również, z uwagi na zasady ogólne postępowania, uzasadnić własną wstępną wycenę oraz swoje stanowisko, zgodnie z którym wycena podana przez podatnika nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej. Co jednak istotne, wezwanie to kierowane jest do podatnika, a nie do notariusza.
Zauważyć należy, że w przepisach ustawy PCC nie ma normy, która obligowałaby notariusza do weryfikacji ceny ustalonej przez strony umowy sprzedaży oraz konfrontowania jej z wartością rynkową. W przypadku podatku PCC notariusz pełni funkcję płatnika. Zgodnie z art. 8 Ordynacji podatkowej płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że notariusz jest zobowiązany do pobrania podatku PCC. Jeżeli natomiast wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej (nieruchomości) określona w umowie nie będzie odpowiadała, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej – przepisy dopuszczają ingerencję organu podatkowego. To rolą organu podatkowego, a nie notariusza jest uwzględnienie wartości rynkowej w rozliczeniu podatku PCC.
Polecamy:
