Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż działki, na której znajdują się budynki wypoczynkowe i turystyczne

Podatnicy coraz chętniej inwestują w budynki wypoczynkowe i turystyczne. Powyższe w dobie bardzo niskich stóp procentowych jest coraz bardziej opłacalne. Podatnicy kupujący takie nieruchomości zazwyczaj zarabiają na dwa sposoby. Jednym z nich jest wzrost wartości takich nieruchomości. Powyższe powoduje, iż wielu inwestorów inwestuje w atrakcyjne działki, na których budują budynki wypoczynkowe i turystyczne. Sprawdziliśmy, jak wygląda sprzedaż działki, na której znajdują się budynki wypoczynkowe i turystyczne!

Zwolnienie z VAT nieruchomości

Ustawodawca w bardzo szczegółowy sposób określił, kiedy podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług określił w art. 43 ustawy o VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, można również zwolnić z podatku VAT pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe zwolnienia dotyczą więc budowli, budynków lub ich części. 

Przykład 1.

Podatnik zakupił w 2006 roku działkę. Zbudował na niej dom mieszkalny, który był użytkowany jako biuro w prowadzonej przez podatnika działalności opodatkowanej VAT. W 2021 roku podatnik dokonał sprzedaży powyższej budynku mieszkalnego wraz z działką. Czy będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT, sprzedając nieruchomość?

W tej sytuacji podatnik może skorzystać ze zwolnienia. Wykorzystywał on halę do prowadzonej działalności. Tutaj nastąpiło bowiem pierwsze zasiedlenie i podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży hali.

Sprzedaż działki a zwolnienie z VAT

Powyżej opisaliśmy, kiedy działka wraz z budynkiem podlega zwolnienie z VAT. W wielu jednak przypadkach przedmiotem sprzedaży jest sam działka. Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych, niż tereny budowlane (patrz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Definicję terenów budowlanych znajdziemy w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W myśl tej regulacji przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje ze zwolnienia od podatku VAT nie korzysta dostawa tych gruntów, które są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, będących terenami budowlanymi w rozumieniu powyższej definicji.

Budynek, budowla definicja ustawowa

Definicji budynku i budowli nie znajdziemy w ustawie VAT. Powyższe definicje znajdziemy w prawie budowlanym. 

W tym miejscu warto wskazać, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W świetle prawa budowlanego przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, takie jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (patrz art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Sprzedaż działki z budynkiem wypoczynkowym 

Podatnicy nie zawsze są w stanie określić, czy dokonują sprzedaży zabudowanej działki. Powyższe powoduje, iż trudno jest ustalić, czy można skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. 

Przykład 2.

Podatnik postanowił sprzedać działkę budowlaną o znacznej wartości. Działka znajduje się nad morzem. Podatnik postawił na niej osiem lat temu kilka domków wypoczynkowych, które wynajmował. Czy w przypadku dokonania sprzedaży działki wraz z domkami wypoczynkowymi podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT?

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość na moment sprzedaży jest zabudowana. 

Tym samym podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. 

Przykład 3.

Podatnik postanowił sprzedać działkę budowlaną o znacznej wartości. Działka znajduje się w górach. Podatnik postawił na niej pięć lat duży ośrodek turystyczny, które wynajmował. Podatnik chce sprzedać ten obiekt wraz z działką. Podatnik dokonuje sprzedaży dużej grupie kapitałowej, która chce aby obiekt był opodatkowany podatkiem VAT. Co ważne podatnik odliczył podatek VAT od zakupionej działki oraz odliczył podatek z faktur dokumentujących budowę obiektu turystycznego. Oba podmioty są czynnymi podatnikami podatku VAT. Czy w przypadku sprzedaży działki wraz z domkami wypoczynkowymi podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT?

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ustawie i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  • są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

  • złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zwrócić należy uwagę , iż określony w art.43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT termin ma charakter terminu materialnego. Tym samym powyższy termin nie jest przywracalny.

Podsumowując, po spełnieniu powyższych warunków podatnik będzie mógł opodatkować sprzedaż podatkiem VAT. 

Analiza powyższych przepisów pokazuje, że po spełnieniu określonych warunków sprzedaż działek wraz z budynkami wypoczynkowymi i turystycznymi korzysta ze zwolnienia.