Poradnik Przedsiębiorcy

Działalność w mieszkaniu - problemy rozliczeniowe a amortyzacja

Często zdarza się, że przedsiębiorcy ze względu na koszty czy też rozmiary działalności, bądź specyfikę firmy, decydują się na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu, w którym mieszkają. Wydzielają w tym celu część powierzchni użytkowej mieszkania lub domu, np. jedno pomieszczenie z przeznaczeniem na biuro i w ramach tej powierzchni prowadzą działalność w mieszkaniu.

Działalność w mieszkaniu - co można zaliczyć w koszty podatkowe?

Zgodnie z prawem, przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu koszty bezpośrednio związane z prowadzoną działalnością, jak i koszty pośrednie. Oczywiście proporcjonalnie do wykorzystywanej powierzchni. Ponadto w ewidencji środków trwałych można ująć tę część mieszkania, w której prowadzona jest działalność. W takiej sytuacji do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć część odsetek od kredytu na zakup mieszkania, a także jego amortyzację.

Amortyzacja mieszkania w kosztach uzyskania przychodu

Przede wszystkim, aby móc amortyzować dany lokal i zaliczać odpisy do kosztów działalności, podatnik musi być właścicielem mieszkania. Nie można amortyzować mieszkania, które zostało jedynie wynajęte czy wydzierżawione w celach mieszkaniowych i na potrzeby działalności.

W celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów podatkowych, lokal, w którym prowadzona jest działalność, musi być wpisany do ewidencji środków trwałych. Do ewidencji tej można wpisać:

  • lokal będący własnością lub współwłasnością przedsiębiorcy,

  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Należy pamiętać jednak o tym, że do ewidencji środków trwałych wpisuje się wartość lokalu, która odpowiada części wykorzystywanej w prowadzonej działalności.

Przykład 1.

Wartość mieszkania wynosi 500 000 zł, zaś w działalności wykorzystywane jest 20% jego powierzchni.

500 000 zł * 20% = 100 000 zł

Jak wynika z powyższego zapisu w ewidencji środków trwałych można ująć wartość 100 000 zł i od tej kwoty dokonywać comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych według wcześniej przyjętych stawek amortyzacyjnych.

Dla mieszkania tylko amortyzacja liniowa

Aby podatnik mógł amortyzować należące do niego mieszkanie, musi przede wszystkim ustalić wartość nieruchomości w oparciu o jedną z wybranych metod, określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku budynków i lokali mieszkalnych nie ma możliwości wyboru metody amortyzacji, bowiem jedyną dostępną formą jest metoda liniowa.

Dla budynków i lokali mieszkalnych, amortyzowanych metodą liniową, stawka amortyzacyjna wynosi zwykle 1,5% w skali rocznej. Częstotliwość odliczania amortyzacji można dostosować do formy rozliczania się z podatku (miesięcznie, kwartalnie bądź rocznie).

Przykładowo, jeśli dany podatnik rozlicza się z podatku kwartalnie, to może również kwartalnie dokonywać odpisów amortyzacyjnych, ale nie ma żadnych przeszkód, by rozliczał je miesięcznie czy też rocznie.

Działalność w mieszkaniu - ustalenie wartości początkowej mieszkania

Należy pamiętać, że zaliczane do kosztów odpisy amortyzacyjne obliczane na podstawie wartości początkowej oraz ustalonej stawki, muszą być proporcjonalne do wielkości powierzchni przeznaczonej na działalność.

Zazwyczaj wartość początkowa mieszkania, w którym prowadzona jest działalność, określana jest na podstawie ceny nabycia. W takiej sytuacji, cena zakupu powiększana jest o wszelkie koszty dodatkowe związane z zakupem, np. koszty notarialne czy też koszty wykończenia lokalu.

Jeśli jednak nieruchomość jest budowana we własnym zakresie, a nie nabywana jako gotowy środek trwały - to jej wartość początkową ustala się według kosztu wytworzenia.

Wartość mieszkania można również ustalić metodą uproszczoną. Wartość początkową oblicza się poprzez przemnożenie wartości początkowej nieruchomości przez powierzchnię lokalu i kwotę 988 zł. Kwota ta  wynika z przepisów ustawy. Jednak metoda uproszczona jest najmniej korzystną pośród wymienionych.

Wynajem mieszkania a amortyzacja

W przypadku, gdy podatnik dokona nakładów związanych np. z remontem mieszkania, które wynajmuje, wówczas inwestycja taka traktowana jest jako odrębny środek trwały. Podlega on amortyzacji jako inwestycja w obcym środku trwałym. W tym wypadku wynajmujący ma prawo do odpisów amortyzacyjnych od wartości poniesionych nakładów.

Sprzedaż amortyzowanego mieszkania a skutki podatkowe

Jeśli przedsiębiorca sprzeda nieruchomość, która częściowo wykorzystywana jest w działalności gospodarczej, nie ponosi z tego względu niekorzystnych konsekwencji podatkowych. Bowiem przychód z tego tytułu nie jest traktowany jako przychód z działalności gospodarczej. Nie ma tutaj znaczenia, czy nieruchomość była wprowadzona do środków trwałych firmy i amortyzowana, czy też nie.

Odpisy amortyzacyjne, których dokonuje przedsiębiorca, nie powodują dodatkowych obciążeń podatkowych z tytułu sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania wykorzystywanego w działalności rozliczana jest jako sprzedaż prywatna. Oznacza to, że jeśli sprzedaż zostanie dokonana po 5 latach od nabycia nieruchomości, wówczas nie podlega opodatkowaniu w działalności.