Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż działki z obiektem małej architektury a zwolnienie z VAT

Sprzedaż nieruchomości nadal przynosi wiele problemów podatnikom. Dotyczą one szczególnie transakcji związanych z działkami. Podatnicy wciąż nie wiedzą, kiedy mają sprzedaż opodatkować, a kiedy mogą korzystać ze zwolnienia. Czy sprzedaż działki z obiektem małej architektury może być zwolniona z VAT? Odpowiedź w artykule!

Zwolnienie z VAT nieruchomości

Przypomnijmy, że ustawodawca zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług określił w art. 43 ustawy o VAT. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy w pierwszej kolejności podkreślić, że zwolnienia, które opisaliśmy, dotyczą dostawy budynków, budowli lub ich części. Tylko więc do takich nieruchomości, na których znajdują się ww. zabudowania, mają zastosowanie ww. przepisy.

Przykład 1.

Podatnik zakupił w 2000 roku działkę. Zbudował na niej halę produkcyjną. Hala ta była użytkowana przez niego w prowadzonej działalności opodatkowanej VAT. W 2021 roku podatnik dokonał sprzedaży powyższej hali wraz z działką. Czy będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT, sprzedając nieruchomość?

W takiej sytuacji podatnik może skorzystać ze zwolnienia. Wykorzystywał on halę do prowadzonej działalności. Tym samym w tej sytuacji nastąpiło pierwsze zasiedlenie i podatnik może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży hali.

Sprzedaż działki a zwolnienie z VAT

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (patrz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT). Definicję terenów budowlanych znajdziemy w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W myśl tej regulacji przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tym samym, ze zwolnienia od podatku nie korzysta dostawa tych gruntów, które są nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, będących terenami budowlanymi w rozumieniu powyższej definicji.

Mała architektura – definicja

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że definicję znajdziemy w prawie budowlanym. W tym miejscu warto wskazać, że w myśl art. 3 pkt 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W świetle prawa budowlanego przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (patrz art. 3 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Natomiast obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Podsumowując, prawo budowlane w sposób szczegółowy określa, kiedy mamy do czynienia z budynkiem czy budowlą. Wskazuje także, jak należy rozumieć małą architekturę.

Sprzedaż działki z małą architekturą

W wielu przypadkach podatnicy nie wiedzą, czy działka jest zabudowana, czy też nie. Jak to wykazaliśmy powyżej, ma to szczególne znaczenie dla określenia opodatkowania podatkiem VAT.

Przykład 2.

Podatnik postanowił sprzedać działkę budowlaną znacznej wartości. Postawił on na niej pięć lat temu małą altanę na narzędzia. Nie jest ona na stałe związana z gruntem. Ponadto na działce znajduje się mała wiata – również niezwiązana z gruntem – i plac zabaw dla dzieci podatnika. Plac zabaw i wiata zostały postawione trzy lata temu. Czy w przypadku dokonania sprzedaży działki wraz z małą architekturą podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z VAT? 

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość na moment sprzedaży będzie zabudowana altaną, wiatą i placem zabaw, które stanowią obiekty małej architektury.

Skoro, jak wynika z opisu sprawy, na przedmiotowej nieruchomości nie ma budynków, budowli i ich części, to regulacje dotyczące sprzedaży zabudowanych działek w przedmiotowej sprawie nie mają zastosowania. Podatnik nie będzie więc mógł na tej podstawie skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki. Należy nadmienić, że w tym przypadku dokonuje on sprzedaży działki budowlanej, co oznacza, że winna ona być opodatkowana stawką 23%.

Podsumowując, zabudowanie działki małą architekturą nie mam wpływu na wysokość stawki VAT przy sprzedaży. Mała architektura nie wpływa na wysokość stawki. W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży jest działka niezabudowana.