Kasa fiskalna przy sprzedaży nieruchomości - kiedy jest obowiązkowa?

Rynek nieruchomości rozwija się bardzo intensywnie w Polsce. Wielu przedsiębiorców postanowiło zainwestować w tę branżę. Kupują nieruchomości, remontują je i sprzedają z zyskiem. Kupujący to zazwyczaj osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Podatnicy w związku z tym zastanawiają się, jak ewidencjonować taką sprzedaż i czy kasa fiskalna przy sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowa ?

Opodatkowanie nieruchomości podatkiem VAT

Na wstępie należy podkreślić, że w przypadku dostawy nieruchomości mamy do czynienia z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Nieruchomość jest bowiem towarem i jej sprzedaż wypełnia dyspozycję art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej: ustawa o VAT. Należy podkreślić, że zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust.1 ustawy o VAT. Jedną z czynności zwolnionych z VAT po spełnieniu ustawowych warunków jest dostawa nieruchomości. Zgodnie z zapisami ustawowymi zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowe jest uzgodnienie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub

• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

  Zobacz też:

  • Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką – jak się przygotować?

Przykład 1.

Przedsiębiorca zakupił dwadzieścia lokali w dawnym hotelu. Przerobi je na luksusowe apartamenty, które następnie sprzeda. W celu dokonania zmian należy zmodernizować lokale, w niektórych przypadkach je połączyć. W wyniku tych prac powstanie 12 apartamentów. Czas trwania modernizacji to około 6 miesięcy. Ulepszenie to wartość około 80% ich wartości początkowej. Czy podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT?

W tym przypadku koszt ulepszenia jest wyższy niż 30% i podatnik nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Poza powyższym zwolnieniem ustawodawca przewidział dla podatników, którzy nie spełnią powyższych warunków, drugie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT. 

Zwalnia się także od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Czy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania nieruchomości?

W praktyce gospodarczej nie zawsze opłacalne jest zwolnienie z opodatkowania. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

• złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie, o którym mowa, musi również zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

• adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Przykład 2.

Podatnik chce po trzech latach dokonać sprzedaży zakupionej hali magazynowej. Jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przy zakupie hali dokonał odliczenia podatku VAT. Obecnie ze względu na wybudowanie w innej części miasta obwodnicy wartość nieruchomości znacząco spadła. Podatnik nie chce korygować wcześniej odliczonego podatku VAT, w związku z tym chce ją opodatkować. Czy może opodatkować sprzedaż nieruchomości?

Tak, w tym przypadku podatnik będzie mógł dokonać opodatkowania podatkiem VAT nieruchomości. Jak to wyżej wykazaliśmy, będzie obowiązany złożyć oświadczenie.

Kasa fiskalna przy sprzedaży nieruchomości

W praktyce najczęściej sprzedaż nieruchomości odbywa się na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. 

Na podstawie art. 111 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencją sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Tym samym co do zasady podatnik dokonujący dostaw na rzecz osób fizycznych winien ewidencjonować ją na kasie fiskalnej. 

Ustawodawca jednak w myśl art. 111 ust. 8 może zwolnić, w drodze rozporządzenia, na czas określony niektóre grupy podatników oraz niektóre czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, oraz określić warunki korzystania ze zwolnienia, mając na uwadze interes publiczny, w szczególności sytuacją budżetu państwa.

Tym samym nie każda sprzedaż na rzecz osoby fizycznej przez podatnika wiąże się z koniecznością ewidencjonowania jej na kasie fiskalnej. 

Przykład 3.

Podatnik kupił i wyremontował nieruchomość. Po trzech miesiącach sprzedał ją. Wartość transakcji wyniosła 200 000 zł, a kupującym była osoba fizyczna. Czy podatnik winien tę sprzedaż zewidencjonować na kasie fiskalnej?

W tym przypadku będzie miało zastosowanie zwolnienie z § 2 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 grudnia 2018 roku w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. W załączniku do tego rozporządzenia czytamy, że zwolniona z ewidencji na kasie fiskalnej jest dostawa nieruchomości (patrz poz. 35 załącznika). Tym samym podatnik nie ma obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kasy rejestrującej. 

Przykład 4.

Podatnik sprzedaje nieruchomość osobie fizycznej. Kupujący jest w trakcie załatwiania kredytu, podatnik poprosił o wpłatę zaliczki, aby nieruchomość była zarezerwowana. Kupujący dokonał wpłaty 15% zaliczki na zakup nieruchomości. Czy taką sprzedaż należy ewidencjonować na kasie fiskalnej?

W tym przypadku również podatnik może skorzystać ze zwolnienia z ewidencji, ponieważ zaliczka dotyczy zakupu nieruchomości. 

Podsumowując, podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania ich sprzedaży na kasie fiskalnej.