Przed rozpoczęciem działalności lokalu (niebędącym własnością przedsiębiorcy) przedsiębiorcy często dokonują prac adaptacyjnych do własnych potrzeb. Ich koszty powinny być traktowane – co do zasady - jako inwestycja w obcy środek trwały i amortyzowane. Problem pojawia się, gdy cała wartość inwestycji nie została zamortyzowana, a umowa uległa rozwiązaniu. W poniższym artykule omówimy zatem, czy niezamortyzowana wartość inwestycji może być uznana jako koszt.
Zgodnie z przepisami znajdującymi się w obu ustawach o podatku dochodowym środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
-
budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
-
maszyny, urządzenia i środki transportu,
-
inne przedmioty
- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Środkami trwałymi są również niezależnie od przewidywanego okresu ich używania przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej "inwestycjami w obcych środkach trwałych" (art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT).
Inwestycja w obcym środku trwałym na gruncie Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, najmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że z punktu widzenia prawa cywilnego właściciel nieruchomości od momentu dokonania nakładów inwestycyjnych na jego nieruchomościach staje się właścicielem poczynionych na nich nakładów. Innymi słowy, gdy dzierżawca poniesie nakłady na nieruchomość, której jest posiadaczem, prace adaptacyjne i modernizacyjne poniesione przez niego stają się własnością wydzierżawiającego z mocy prawa.
Niezamortyzowana wartość inwestycji a wyłączenie z kosztów
Jednak nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.
Tym samym w sytuacji, gdy środki trwałe w postaci inwestycji w obcych środkach trwałych nie utraciły przydatności gospodarczej na skutek zmiany rodzaju działalności, to niezamortyzowana wartość inwestycji może zostać zaliczona do kosztów.
Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe, czego przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4010.36.2017.2.KB, z 18 sierpnia 2017 r., w której możemy przeczytać:
(…)w rozpatrywanej sprawie zakończenie umowy dzierżawy w żaden sposób nie wiązało się z utratą przydatności gospodarczej dokonanych przez Wnioskodawcę inwestycji w obcych środkach trwałych, czy też ze zmianą rodzaju prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Również planowane zbycie poniesionych nakładów stanowiących inwestycje w obcym środku trwałym stosownie do art. 676 k.c., nie będzie prowadzić ani do utraty przydatności gospodarczej dokonanych przez Wnioskodawcę inwestycji w obcych środkach trwałych, ani do zmiany rodzaju prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. W konsekwencji brak będzie podstaw do zastosowania art. 16 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.p. i wyłączenia na tej podstawie z kosztów uzyskania przychodów wartości odpowiadającej wartości niezamortyzowanych inwestycji w obcym środku trwałym. Tym samym niezamortyzowaną wartość inwestycji w obcym środku trwałym Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów (…).
Pozostawienie nakładów na gruncie VAT
W zakresie podatku VAT należy zastanowić się, czy pozostawienie nakładów inwestycyjnych powinno podlegać opodatkowaniu VAT. Opodatkowane tym podatkiem są m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).
Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:
-
przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
-
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
-
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Pozostawienie przez najemcę nakładów inwestycyjnych w środku trwałym, bez pobrania wynagrodzenia z tego tytułu, nie stanowi ani dostawy towarów na rzecz wynajmującego (bądź kolejnych najemców), ani świadczenia usług. Jest to czynność, która nie podlega opodatkowaniu. Stanowisko takie potwierdzają organy podatkowe, czego przykładem jest pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 6 marca 2013 r., nr ITPP2/443-1515/12/AK, gdzie czytamy:
(...) Wynajmujący nie są zainteresowani przejęciem poczynionych przez Spółkę nakładów, gdyż są one ściśle związane z potrzebami i charakterem działalności Spółki i pozostają nieprzydatne dla działalności wynajmującego. Spółka planuje pozostawiać za zgodą wynajmującego poczynione przez siebie nakłady w opuszczanym wskutek rozwiązania umowy lokalu bez wynagrodzenia.
W opisanej sytuacji, skoro nakłady poczynione przez Spółkę dotyczyły przedmiotu najmu, który stanowił własność wynajmującego, pozostawienie nakładów (ulepszeń) w nieruchomości nie będzie stanowiło przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, bowiem nie są one własnością Spółki. Czynność ta nie będzie również nieodpłatnym świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu, bowiem wszystko, co wiąże się z wynajmem nieruchomości wykorzystywanej w działalności Spółki, wiąże się także z prowadzeniem przedsiębiorstwa, w tym także zdarzenia, które są związane z ustaniem najmu. W przedmiotowej sprawie, nie jest zatem spełniony pierwszy z warunków wskazanych w przepisie art. 8 ust. 2 ustawy (…).
