Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek od przychodów z budynków w PIT w praktyce - część 2

Nowy podatek od przychodów z budynków dotyczy środków trwałych sklasyfikowanych na podstawie KŚT, jako budynki, wpisane do ewidencji środków trwałych. Okazuje się, że obejmie on nie tylko właścicieli takich budynków, ale także współwłaścicieli. Ponadto obejmie on budynki, które tylko w części zostały wynajęte, oddane w dzierżawę czy leasing. Warto, zatem poznać w praktyce jak obliczyć zobowiązanie podatkowe wynikające z nowej daniny w tych i innych okolicznościach gospodarczych.

Jak ustalić przychód podlegający opodatkowaniu

Zgodnie z art. 30g ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT podatek od przychodów z budynków, wynosi 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

W ramach ustalenia kwoty podatku podatnik będzie brał pod uwagę przychód, który będzie stanowić wartość początkową budynków będących środkami trwałymi. Zatem przychodem dla:

  1. budynków stanowiących środki trwałe, czyli dla tych, które są zawarte w ewidencji środków trwałych będzie ich wartość początkowa na pierwszy dzień każdego miesiąca,

  2. budynków będących środkami trwałymi dopiero, co zakupionymi i przyjętymi do ewidencji środków trwałych, będzie wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia danego środka trwałego do ewidencji (w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji).

Należy zwrócić uwagę, że dla budynków będących środkami trwałymi, które już widnieją w ewidencji środków trwałych przychodem będzie suma wartości początkowych tych budynków, ale na pierwszy dzień każdego kolejnego miesiąca, za który będzie obliczana zaliczka na podatek od przychodów z budynków.

Oznacza to, że jeżeli podatnik np. będzie posiadał kilka budynków oddanych w najem, dzierżawę lub leasing, których wartość w jednym miesiącu będzie nieznacznie przekraczać 10.000.000zł a w drugim w wyniku trwałej utraty wartości jednego z budynku suma ta ulegnie obniżeniu poniżej tę wysokość, wówczas rozliczając podatek za miesiąc następny będzie zwolniony z zapłaty za podatek od przychodów z budynków.

Sytuacja może także wyglądać odwrotnie, gdy podatnik np. ustalając wartość początkową budynków oddanych w najem, dzierżawę lub leasing otrzyma kwotę 9.870.000zł, ale jednocześnie w danym miesiącu dokonał ulepszenia jednego z nich o kwotę 470.000zł.

Podatnik powinien jednak pamiętać, że na cele obliczenia podatku od przychodów z budynków wartość ulepszenia albo trwałej utraty wartości środków trwałych będzie powodowała odpowiednio zwiększenie albo zmniejszenie wartości początkowej środków trwałych, ale od pierwszego dnia miesiąca następnego.

Budynki będące własnością albo współwłasnością podatnika

Jeżeli budynki, które obejmuje podatek od przychodów z budynków stanowią współwłasność podatnika to obliczając sumę przychodu podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem weźmie on pod uwagę w przypadku budynków będących:

  1. współwłasnością podatnika – sumę wartości początkowych tych budynków wynikających z ewidencji środków trwałych tego podatnika,

  2. własnością albo współwłasnością spółki niebędącej osobą prawną - sumę wartości początkowych tych budynków przypadającą na wspólnika.

Podatek od przychodów z budynków a budynki do wartości 10 mln zł

Wolna od podatku od przychodów z budynków będzie suma przychodów (ustalona w sposób powyżej zaprezentowany) uzyskana z poszczególnych budynków (środków trwałych oddanych w najem, leasing, których właścicielem lub współwłaścicielem jest podatnik), jeżeli kwota tego łącznego przychodu będzie mniejsza lub równa 10.000.000zł.

Należy jednak zauważyć, że prawodawca wskazuje, że podatnik powinien ustalać sumę przychodów z budynków, a więc sumę wartości początkowych objętych podatkiem od przychodów z budynków a nie poszczególnych budynków (pojedynczo).

Przykład 1.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą polegającą na produkcji tworzyw dla opon samochodowych posiada (według stanu na 01.03.2019r.) w ewidencji środków trwałych następujące składniki majątku:

  1. mała hala magazynowa o wartości początkowej 2.750.000zł,

  2. budynek biurowca o wartości początkowej 2.450.000zł,

  3. budynek zarządu o wartości początkowej 1.210.000zł,

  4. halę produkcyjną o wartości początkowej 690.000zł,

  5. magazyn towarowo - spedycyjny o wartości początkowej 7.200.000zł,

  6. budynek garaży o wartości początkowej 2.350.000zł.

Z wyżej wymienionych podatnik oddał w całości w najem środki trwałe zawierające się w punktach 1, 2 oraz 5 oraz 6.

W pierwszej chwili wydaje się, że podatnika nie będzie obejmował podatek od przychodów z budynków. Jednak ustawodawca wymaga, aby sposób obliczenia przychodów na potrzeby podatku od przychodów z budynków przybrał postać zsumowania wartości początkowych wszystkich budynków objętych tym podatkiem.

Dlatego przychód na potrzeby opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków ustala się, jako sumę wartości początkowych (na pierwszy dzień każdego kolejnego miesiąca dla budynków już istniejących w KŚT a dla nowych według ustalonej wartości w miesiącu przyjęcia) budynków, oddanych w najem, leasing lub w innej formie, czyli:

Przychód podlegający objęciu przez podatek od przychodów z budynków→ 2.750.000zł + 2.450.000zł + 7.200.000zł + 2.350.000zł.

Tak, więc podstawa opodatkowania dla podatku od przychodów z budynków będzie wynosić:

14.750.000zł – 10.000.000zł = 4.750.000

Zatem zaliczka na podatek od przychodów z budynków za 03/2019r. będzie wynosić → 4.750.000 x 0,035% = 1.663zł.

Podatek od przychodów z budynków a sprzedaż lub oddanie w leasing budynku

Podatnik, posiadający w działalności gospodarczej budynki objęte podatkiem od przychodów z budynków, które oddał w użytkowanie innemu podatnikowi na podstawie umowy leasingu operacyjnego jest zobligowany do pierwszego rozliczenia podatku od przychodów z budynków już w miesiącu oddania przedmiotu leasingu do użytkowania.

Ta sama zasada znajduje zastosowanie do budynków objętych podatkiem od przychodów z budynków, które podatnik wynajmował, a które następnie sprzedał. To znaczy, że podatnik, który sprzedał wynajmowany budynek, w miesiącu sprzedaży zobowiązany będzie jeszcze do rozliczenia podatku od przychodów z budynków.

Przykład 2.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą polegającą na wynajmie czterech budynków, w których znajdują się lokale użytkowe (według stanu na 01.04.2019r.) posiada w ewidencji środków trwałych następujące składniki majątku:

  1. budynek nr 1 (12 lokali użytkowych) o wartości początkowej 7.500.000zł,

  2. budynek nr 2 (5 lokali użytkowych) o wartości początkowej 2.500.000zł,

  3. budynek nr 3 (9 lokali użytkowych) o wartości początkowej 6.000.000zł.

W miesiącu 04/2019r. dokonał sprzedaży budynku nr 1.

Jeszcze w miesiącu 04/2019r. podatnik dokona rozliczenia podatku od przychodów, gdzie przychodem do opodatkowania będzie kwota 6.000.000zł.

Podatek od przychodów z budynków wyniesie, więc → 6.000.000zł x 0,035% = 2.100zł

Przykład 3.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą polegającą wynajmie maszyn budowlanych, wynajmuje także hale różnego rodzaju. Według stanu na 01.04.2019r. podatnik posiada w ewidencji środków trwałych następujące składniki majątku:

  1. hala garażowa nr 1 o wartości początkowej 1.500.000zł,

  2. hala garażowa nr 2 o wartości początkowej 1.000.000zł,

  3. hala magazynowa o wartości początkowej 4.500.000zł,

  4. hala chłodnicza o wartości początkowej 4.000.000zł.

Pozycje nr 1,2,3 są w najmie. W miesiącu 04/2019r. podatnik dodatkowo oddał w leasing operacyjny halę chłodniczą. Spowodowało to, że łącznie w najem i leasing od miesiąca 04/2019r. zostały oddane budynki o wartości początkowej na 01.04.2019r. łącznie 11.000.000zł.

Zatem to podatnik, jako oddający w użytkowanie w leasing operacyjny począwszy od miesiąca 04/2019r. jest zobowiązany do rozliczenia podatku od przychodów z budynków, gdzie podstawą opodatkowania będzie 1.000.000zł.

Podatek od przychodów z budynków wyniesie, więc → 1.000.000zł x 0,035% = 350zł

Oddanie w najem części budynku a podatek od przychodów z budynków

Podatnik posiadający w prowadzonej działalności budynki (środki trwałe) może chcieć oddać w najem, dzierżawę lub leasing tylko część takiego budynku. W takim wypadku przychód do opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków ustala proporcjonalnie, jako:

  • udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania
  • w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Proporcję tą ustala się na pierwszy dzień każdego miesiąca.

Jednakże, jeżeli łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekracza 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku, wówczas podatnik nie ma obowiązku ustalania przychodu do zapłaty podatku od przychodów z budynków.

Przykład 4.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą polegającą na montażu instalacji elektrycznych posiada (według stanu na 01.04.2019r.) w ewidencji środków trwałych następujące składniki majątku:

  1. mała hala magazynowo – spedycyjna o wartości początkowej 3.750.000zł,

  2. budynek biurowca o wartości początkowej 6.000.000zł,

  3. budynek zarządu o wartości początkowej 1.210.000zł,

  4. hala produkcyjną o wartości początkowej 690.000zł,

  5. magazyn o wartości początkowej 7.200.000zł,

Z wyżej wymienionych podatnik oddał w części w najem środki trwałe zawierające się w punktach 2 oraz 5. Suma wartości początkowych na 01.04.2019r. wynosi 13.200.000zł. Jednak w przypadku biurowca o powierzchni 1.200 m2 podatnik zdecydował o wynajmuje tylko część tj. 360m2. Ta część stanowi jednak więcej, niż 5% dlatego też podatnik będzie zobowiązany ustalić przychód i naliczyć podatek od przychodów z budynków.

W pierwszej kolejności podatnik ustalił proporcję dla części użytkowej biurowca, która została wynajęta → 360m2 / 1.200 m2 x 100%= 30%

Przychód do opodatkowania podatkiem wyniósł, zatem → 7.200.000zł + (6.000.000zł x 30%)

Podstawa opodatkowania → 9.000.000zł

Podatek od przychodów z budynków za 04/2019r. (minus kwota wolna 10.000.000zł) wyniósł, więc → 0zł