Podatek od przychodów z budynków w 2019r. - jak obliczyć?

W 2018 r. niektórzy podatnicy mieli do czynienia z tzw. minimalnym podatkiem dochodowym ustalanym od wartości początkowej budynków komercyjnych. Były to przeważnie budynki handlowe, biurowe bądź inne tego typu budynki. W 2019 r. ustawodawca rozszerzył katalog, dla których podatnik ma obowiązek zapłacić podatek od przychodów z budynków. 

Czym jest podatek od przychodów z budynków

Podatek od przychodów z budynków jest podatkiem dochodowym, który ma za zadanie nałożyć obowiązek podatkowy wobec budynków należących do środków trwałych, z których podatnicy czerpią korzyści w postaci najmu, dzierżawy, leasingu.

Które budynki są przedmiotem opodatkowania

Zgodnie z art. 30g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT podatek dochodowy od przychodów z budynków dotyczy środków trwałych stanowiących u podatnika budynki, które:

1) stanowią własność albo współwłasność podatnika,

2) są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą,

3) zostały oddane w całości bądź w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,

4) są położone na terytorium Polski.

Zatem przedmiotem opodatkowania będą budynki położone w Polsce, stanowiące środki trwałe i pozostające we własności lub współwłasności podatnika a jednocześnie oddane w najem, dzierżawę czy leasing.

Należy jednak podkreślić, że jeżeli budynek został oddany do używania na podstawie umowy leasingu finansowego a leasingobiorca oddał budynek w podnajem, wówczas obowiązek podatkowy będzie spoczywał na leasingobiorcy, jako podatniku, który dokonujące odpisów amortyzacyjnych.

Podstawa opodatkowania w podatku od przychodów z budynków

Podstawę opodatkowania w podatku od przychodów z budynków stanowi suma przychodów z poszczególnych budynków, jeżeli 10 mln zł. Zatem budynek (budynki) o wartości początkowej mniejszej aniżeli 10 mln zł nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Powyższy przychód podatnik będzie ustalać, jako sumę wartości początkowych środków trwałych będących budynkami (podlegającymi opodatkowaniu) przypadającą na pierwszy dzień każdego miesiąca. Budynki te powinny znajdować się w prowadzonej przez podatnika ewidencji środków trwałych.

Jeżeli środek trwały będący budynkiem został przyjęty w ciągu miesiąca, wówczas podatnik przyjmuje ustaloną wartość początkową na dzień wprowadzenia danego środka trwałego do ewidencji.

Natomiast w przypadku zbycia budynku lub oddania go do używania na podstawie umowy leasingu operacyjnego, podatek od przychodów z budynków zapłaci:

1. zbywający w miesiącu sprzedaży budynku (dotyczy także sprzedaży udziału we współwłasności w miesiącu dokonania tej sprzedaży),

2. oddający budynek do używania na podstawie umowy leasingu operacyjnego 
   w miesiącu oddania tego budynku.

Jeżeli budynek będący przedmiotem opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków stanowi:

1. własność bądź współwłasność spółki bez osobowości prawnej, wówczas ustalenie wartości początkowej (potrzebnej od ustalenia wysokości przychodu będącego podstawą opodatkowania) przyjmuje się w części przypadającej na wspólnika, czyli proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku,

2. współwłasność podatnika, wówczas za wartość początkową podatnik przyjmuje wartość wynikającą z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez tego podatnika.

Ponadto podatnicy, którzy oddali do używania budynek (stanowiący środek trwały) tylko w części, również będą zobligowani w miesiącu oddania danego budynku do używania do opodatkowania podatkiem od przychodu z budynków w proporcji udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Zwolnienia z podatku od przychodów z budynków

Zwolnienie z podatku od przychodów z budynku dotyczy tylko sytuacji, w której środki trwałe stanowiące budynki mieszkalne są oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego a zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą warunki określone w decyzji Komisji z dnia 20 grudnia 2011 r. w sprawie stosowania art. 106 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy państwa w formie rekompensaty z tytułu świadczenia usług publicznych, przyznawanej przedsiębiorstwom zobowiązanym do wykonywania usług świadczonych w ogólnym interesie gospodarczym.

Inną przyczyną zwalniającą podatnika z obowiązku zapłaty podatku od przychodów z budynku jest tzw. wyłączenie obowiązku ustalania przychodu do opodatkowania tym podatkiem ze względu na oddanie części powierzchni użytkowej budynku do używania, której stosunek do powierzchni całkowitej nie przekroczy 5%.

Oprócz powyższego należy w tym miejscu zaznaczyć, że gdy w budynku oddanym do używania w najem, dzierżawę, leasing wystąpią lokale mieszkalne oddane do używania w ramach ww. realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, podatnik pomniejsza (w miesiącu oddania do używania) ustalony przychód proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej tych lokali mieszkalnych w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Podatek ma charakter miesięczny

Jak się okazuje zgodnie z art. 30g ust. 11 ustawy o PIT podatnicy są zobowiązani obliczać podatek od przychodów z budynków za każdy miesiąc. Obliczoną zaliczkę na podatek za dany miesiąc rozliczeniowy wpłacają na rachunek właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który płacony jest podatek.

Jeżeli podatnik przed 20 stycznia nowego roku złoży zeznanie roczne za poprzedni rok, wówczas podatek od przychodów z budynków za ostatni miesiąc roku podatkowego wpłaca nie później niż w terminie złożenia danego rocznego zeznania.

Odliczenie i zwrot podatku

Podatnik opłacający podatek od przychodów z budynków ma możliwość jego odliczenia (zapłaconej zaliczki na ten podatek) w rozliczeniu za dany miesiąc (kwartał) od zaliczki na podatek dochodowy.

Jeżeli podatnik jednak nie będzie w trakcie roku dokonywał odliczeń zapłaconych zaliczek na podatek od przychodów z budynków, wówczas może jeszcze tego dokonać w rozliczeniu rocznym.

Podatnik może także wnioskować o zwrot kwoty stanowiącej zapłacone w ciągu roku, ale nieodliczone (w roku i w zeznaniu rocznym) zaliczki na podatek od przychodów z budynku.

Gdyby okazało się, że podatnik osiągnie za dany rok podatkowy stratę i nie dokonał odliczenia zapłaconych zaliczek na podatek od przychodów z budynków ani w ciągu roku ani w zeznaniu rocznym, to może ubiegać się o zwrot tego podatku. Zwrot ten otrzyma, jeżeli przede wszystkim organ podatkowy nie stwierdzi nieprawidłowości w ustalonej przez podatnika wysokości zobowiązania podatkowego lub straty podatkowej.

Warto podkreślić, iż gdy organ podatkowy w drodze decyzji dokona obliczenia właściwego zobowiązania podatkowego lub straty podatkowej, wówczas podatnik ma jeszcze możliwość ubiegać się o zwrot:

1. różnicy pomiędzy kwotą zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków a kwotą podatku określoną przez organ podatkowy, (jeżeli wystąpi podatek do zapłaty),

2. zapłaconego i nieodliczonego podatku od przychodów z budynków, (jeśli organ podatkowy stwierdzi powstanie straty podatkowej).