Wskazane w tytule przychody z dzierżawy społecznym agencjom najmu stanowią nowe rozwiązanie, które może wywoływać określone skutki w zakresie podatku dochodowego. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej opracowanym w tym zakresie rozwiązaniom oraz ewentualnym konsekwencjom podatkowym w świetle ustawy PIT.
Zasady działania społecznych agencji najmu
Społeczne agencje najmu to instytucja, która została opisana w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zanim przejdziemy do omówienia skutków podatkowych, warto przyjrzeć się bliżej, w jaki sposób owe agencje funkcjonują.
Art. 22a ww. ustawy podaje, że społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.
SAN może działać w ściśle określonej formie prawnej i może to być spółka z o.o. lub s.a., w których gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu; fundacja; stowarzyszenie lub spółdzielnia socjalna.
Warto także zaznaczyć, że SAN nie tylko zawiera umowy z właścicielami oraz najemcami. Dla możliwości funkcjonowania tej instytucji konieczne jest również zawarcie umowy o współpracy z gminą (na okres 5 lat), na której terenie SAN będzie prowadzić działalność.
Taka umowa ma określać:
- liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci;
- zasady współfinansowania przez gminę działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1;
- zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków gminy, o których mowa w art. 22h;
- zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu.
Umowa dzierżawy pomiędzy właścicielem a społeczną agencją najmu
Jak już wskazaliśmy, SAN zawiera z właścicielami nieruchomości mieszkalnych (lokali lub budynków jednorodzinnych) umowy dzierżawy na czas oznaczony.
Ewentualne wypowiedzenie umowy dzierżawy następuje z zachowaniem co najmniej:
- Sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN;
- Rocznego okresu wypowiedzenia – w przypadku gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Dodatkowo w umowie dzierżawy SAN może zobowiązać się względem właściciela do przeprowadzenia remontu dzierżawionej nieruchomości. Remont dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego może być przeprowadzony przez SAN w zamian za obniżenie albo czasowe zaniechanie poboru czynszu dzierżawy.
Przychody z dzierżawy na rzecz społecznych agencji najmu
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
To oznacza, że umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, zatem właściciel wydzierżawiający na rzecz SAN nieruchomość stanowiącą jego własność osiąga z tego tytułu przychód.
W myśl natomiast art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodami są wszelkie otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika środki pieniężne.
Skoro już ustaliliśmy, że w opisanych okolicznościach mamy do czynienia z przychodem po stronie właściciela nieruchomości, to kolejnym krokiem jest odpowiednia kwalifikacja do właściwego źródła przychodu.
Przychody z tytułu dzierżawy mogą być zasadniczo kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT).
Przy czym w tym pierwszym przypadku obejmować to będzie wyłącznie przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W konsekwencji, jeżeli dany składnik majątku (tutaj nieruchomość mieszkalna) nie jest związany z działalnością gospodarczą, to osiągnięty w ten sposób przychód z tytułu dzierżawy stanowi osobne źródło przychodów.
Kluczowym kryterium jest tutaj powiązanie z działalnością gospodarczą składnika majątkowego podatnika. Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem/dzierżawą rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą a najmem/dzierżawą rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w dzierżawę.
W przypadku zawartych przez właścicieli umów dzierżawy z SAN będziemy mieli do czynienia ze źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.
W tym miejscu trzeba jednakże zwrócić uwagę na treść art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy PIT, który podaje, że wolne od podatku są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu. W rezultacie właściciel uzyskujący przychód z dzierżawy własnych nieruchomości nie musi z tego tytułu odprowadzać podatku dochodowego. Nie musi również tego rodzaju przychodu wykazywać w rocznym zeznaniu podatkowym.
Przedstawione zwolnienie od podatku ma za zadanie przede wszystkim zachęcić właścicieli nieruchomości do zawierania umów dzierżawy ze społecznymi agencjami najmu. W ten bowiem sposób właściciel uzyskuje przychód, który nie podlega opodatkowaniu. Analogiczne rozwiązanie zaproponowano w ramach podatku VAT, gdzie również istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
