Poradnik Przedsiębiorcy

Altana na działce – czy to wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o PIT mogą być realizowane przez podatnika w różnoraki sposób. Podatnik może nabyć mieszkanie (udział w lokalu mieszkalnym), udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, przeznaczyć środki na zakup działki pod budowę domu lub też przeznaczyć środki na przebudowę czy dokonanie adaptacji w posiadanym mieszkaniu. Ważny jest w tym przypadku termin wykorzystania środków ze zbycia nieruchomości – najlepiej bowiem uniknąć konieczności zapłaty podatku w wysokości 19%. Jednak czy za wydatek na własne cele mieszkaniowe można uznać zakup altany (domku) posadowionego na terenie ogródków działkowych i w konsekwencji skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej? Odpowiedź poniżej.

Co to jest ulga mieszkaniowa?

Za ulgę mieszkaniową uznaje się zwolnienie od podatku dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania, domu wolnostojącego), z zastrzeżeniem, że podatnik może z niej skorzystać tylko wtedy, jeżeli w terminie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzeda nieruchomość, nabędzie inną nieruchomość na własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca uregulował powyższą kwestię w art. 21 ust. 1 pkt 133 ustawy o PIT, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe – udokumentowany wydatek na własne cele mieszkaniowe poniesiony na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Co można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe?

Za wydatek na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, uważa się (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT) m.in. wydatki poniesione na:

  1. nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem;

  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;

  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub rozpoczętej budowę budynku mieszkalnego;

  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

  5. spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe.

Podatnik powinien pamiętać, że za wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, nie uważa się wydatków poniesionych na nabycie gruntów, czy też budowę, rozbudowę budynków przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Czy zakup lub budowa altany (budynku letniskowego) na terenie ogródków działkowych może stanowić podstawę do zastosowania ulgi mieszkaniowej?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, na potrzeby tej ustawy przez altanę działkową należy rozumieć „wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”.

Ważne jest to, że rodzinne ogrody działkowe zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych, zatem grunt ten nie może stanowić własności osoby korzystającej – użytkownika takiej działki. Głównym celem tego typu inicjatyw jest zaspokajanie wypoczynkowych, rekreacyjnych i innych potrzeb socjalnych członków społeczności lokalnych poprzez zapewnienie im powszechnego dostępu do rodzinnych ogrodów działkowych oraz działek dających możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby, a także podniesienie standardów ekologicznych otoczenia.

   

Celem rodzinnych ogrodów działkowych nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków tej społeczności. Sama definicja altany działkowej nie zakłada przeznaczenia tego rodzaju obiektu na cele mieszkaniowe. Dodatkowo realizacja tego celu została bezwzględnie wykluczona w art. 12 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Przepis ten stanowi, że na terenie działki obowiązuje zakaz zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej lub innej działalności zarobkowej.

Wyrok NSA z dnia 18 maja 2018 roku (sygn. II FSK 1128/16)
Przyjęcie wykładni dopuszczającej uznanie altany działkowej za budynek, którym realizowane są cele mieszkaniowe stanowiłoby akceptację naruszenia bezwzględnie obowiązującego ustawowego zakazu. Zatem nawet, jeżeli z naruszeniem tych regulacji prawnych skarżący realizuje tego rodzaju cele zamieszkując w altanie działkowej, to nie zmienia to oceny, że wydatki na jej nabycie nie stanowią wydatków na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT.), a tylko tego rodzaju wydatki mogły zostać zakwalifikowane do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy”.

Jak wskazał NSA w wyżej przytoczonym wyroku, w katalogu wskazanym w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-e ustawy o PIT nie mieści się zakup altany na działce położonej na terenie rodzinnego ogrodu działkowego, nawet jeżeli naruszając obowiązujące regulacje prawne, podatnik przeznaczył ją do całorocznego zamieszkania. Dla takiej oceny istotne znaczenie ma odwołanie się do regulacji zawartych w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych. Rodzinny ogród działkowy to wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażony w infrastrukturę ogrodową (art. 2 pkt 5 ustawy).

Poszczególne działki wchodzące w skład rodzinnych ogrodów działkowych nie stanowią własności użytkowników działek.

Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych ma pierwszeństwo przed zastosowaniem przepisów Kodeksu cywilnego. Wobec tego w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki, stanowią jego własność. Do tego rodzaju obiektów należy zaliczyć altanę działkową. Użytkownik działki nie jest natomiast właścicielem gruntu.