Sprzedaż gruntu niezabudowanego, czy to jako firma, czy osoba fizyczna, rodzi określone skutki podatkowe w podatku VAT. Dla przeanalizowania całości takiej transakcji niezbędne jest prześledzenie każdego etapu całościowej transakcji, począwszy od chwili zakupu gruntu, poprzez jego dalsze przygotowanie, akcje marketingowe, aż do wystąpienia procesu sprzedaży.
W pierwszej części wymieniono podstawowe przesłanki warunkujące opodatkowanie lub brak doliczenia podatku VAT przy procesie zbycia nieruchomości gruntowej.
W jaki sposób w aspekcie opodatkowania VAT powinien spojrzeć na cały proces podatnik VAT, a w jaki osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej?
Sprzedaż gruntu przez firmę
Opodatkowanie VAT zbycia gruntu zakupionego przez firmę zależy od szeregu czynników wymienionych w I części niniejszej publikacji.
Pierwszą przesłanką jest to, czy w momencie nabycia przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT oraz czy podatnik działał jako podatnik VAT.
Jeżeli podatnik nabył grunt na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w momencie zakupu wiedział już, w jakim celu kupuje nieruchomość, np. dalszej odsprzedaży, uatrakcyjnienia gruntu celem zbycia, działań marketingowych ukierunkowanych na większy zarobek ze zbycia, wówczas sprzedaż często będzie wymagała doliczenia do kwoty sprzedaży 23% stawki podatku VAT.
Przedmiotowe zwolnienie z VAT sprzedaży gruntu
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT:
-
dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
-
dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Warto w tym miejscu przypomnieć o istnieniu dwóch ustawowych typów zwolnień zbycia gruntu z podatku VAT.
Pierwsza sytuacja dotyczy jednak okoliczności nabycia gruntu jako towaru, w których nie przysługiwało podatnikowi VAT prawo do odliczenia podatku VAT, ale jednocześnie grunt miał być przeznaczony na działalność zwolnioną, co jest stosunkowo nieczęstym przypadkiem w praktyce.
Dlatego większość firm, które nabyło grunt bez prawa do odliczenia podatku VAT, decyduje się jeszcze na skorzystanie z punktu 9. Jednak w tym wypadku trzeba dowieść, że sprzedawany grunt jest obszarem niezabudowanym, co może być trudne. Dlaczego?
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Należy więc tutaj bardzo uważać, gdyż zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT podlega sprzedaż wyłącznie terenów niezabudowanych. Natomiast opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegało zbycie nieruchomości gruntowej także niezabudowanej, jeżeli będzie ona stanowiła teren budowlany. O co konkretnie w tej sytuacji chodzi?
Przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli plan nie występuje albo nie wynika z niego zaklasyfikowanie konkretnego gruntu, drugim wiążącym dokumentem potwierdzającym zasady użytkowania danej działki będzie decyzja o warunkach zabudowy.
Tak więc zasady funkcjonowania danego gruntu regulują powyższe dokumenty, które można pobrać w urzędzie gminy, na której terenie znajduje się dany grunt.
Co istotne, nawet jeśli grunt stanowi działkę niezabudowaną, to jeszcze nie jest żadna przesłanka do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT przy jej zbyciu. Dopiero przeznaczenie tej działki, zasady kształtowania jej użytkowania wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy będą stanowiły o tym, czy dana działka jest gruntem niezabudowanym będącym terenem budowlanym czy nie stanowi takiego terenu.
Sprzedaż gruntu przez osobę prywatną
Zupełnie odmienną sytuacją jest przypadek, gdy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą lub jej nieprowadząca nabywa grunt do swojego majątku osobistego w ramach sprawowania zarządu nad prywatnym majątkiem niepowiązanym z działalnością.
Jeżeli podatnik ponad wszelką wątpliwość jest w stanie stwierdzić, że zakup gruntu, dalsze działania związane z nim związane, w tym sprzedaż, wchodzą w zakres tylko tradycyjnego gospodarowania własnym osobistym majątkiem, wówczas nie ma znaczenia, jakie przeznaczenie gruntu wynika z planu zagospodarowania przestrzennego (decyzji o warunkach zabudowy), bowiem podatnik nie działa w charakterze podatnika VAT, a więc nie można go sklasyfikować jako prowadzącego działalność obejmującą wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Ponadto nie można uznać, że działalność przez niego prowadzona ma charakter czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Jeżeli natomiast istnieją przesłanki ku temu, by stwierdzić, że działania podjęte przez osobę fizyczną w ramach zwykłego gospodarowania osobistym majątkiem wykraczają poza zwykły zarząd, wtedy działa ona już w charakterze podatnika VAT (a więc podejmuje działania handlowców w świetle ustawy o VAT).
Wiąże się to z wszelkimi tego konsekwencjami, jak wcześniej opisano, tak jak w sytuacji zbycia nieruchomości gruntowej przez firmę.
Przykład 1.
Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą będący czynnym podatnikiem VAT zakupił nieruchomość gruntową niezabudowaną. Celem, jaki mu przyświecał już w momencie nabycia, była dalsza odsprzedaż za rok.
Zakup gruntu niezabudowanego do firmy z celem dalszej odsprzedaży jest traktowany przez organy podatkowe jako zbycie w wykonaniu działalności gospodarczej, czyli z przeznaczeniem na działalność opodatkowaną. Zatem sprzedaż za rok tej działki będzie opodatkowane podatkiem VAT. Podatnik może jeszcze próbować korzystać ewentualnie ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Przykład 2.
Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą będący czynnym podatnikiem VAT zakupił nieruchomość gruntową niezabudowaną. W momencie zakupu nie wiedział, na jaki cel przeznaczy działkę firmową. Po około roku zdecydował o podjęciu kilku czynności na nabytym gruncie. Uzbroił go w niektóre media, utwardził grunt w pewnych miejscach, przeprowadził kilka prac wewnątrz gruntu, wykonał drogi wewnętrzne. Przedsiębiorca będzie w przyszłości chciał go sprzedać innej firmie po wyższej cenie.
Mimo że przedsiębiorca w momencie zakupu jeszcze nie wiedział, jaki będzie cel zakupu gruntu, to jego dalsze działania skłaniają się ku temu, aby uatrakcyjnić działkę celem korzystniejszej jej sprzedaży innej firmie. W tym wypadku zarówno całokształt tych działań, jak i zachowania przedsiębiorcy należy zaklasyfikować jako prowadzenie działalności gospodarczej (opodatkowanej), a przyszła sprzedaż tego gruntu będzie opodatkowania podatkiem VAT.
Niezwykle istotnym fundamentem w sytuacji sprzedaży nieruchomości gruntowej jest już sama chwila nabycia, ale i późniejsze postępowanie przedsiębiorcy odnośnie do nabytego gruntu.
Przykład 3.
Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą będący czynnym podatnikiem VAT nabył nieruchomość gruntową niezabudowaną. Z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że nie dopuszcza się na tym gruncie budowy budynków, ale można budować budowle i inną infrastrukturę techniczną.
W tej sytuacji pomimo dysponowania przez podatnika gruntem niezabudowanym, to przeznaczenie, jakie wynika z planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszcza realizację budowli, co wskazuje, że grunt ten będzie stanowił teren budowlany.
Przykład 4.
Osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nabyła w danym roku podatkowym jeden grunt niezabudowany celem dalszej odsprzedaży. Nie miała ona prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu. Grunt ten dodatkowo uległ podziałowi na mniejsze grunty w wyniku zmiany przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego (niezależnie od woli osoby fizycznej). Aktualnie osoba ta szuka kupującego i w tym celu zamieszcza ogłoszenia w internecie. Czy dana transakcja powinna być opodatkowana podatkiem VAT?
Przede wszystkim, jeżeli osoba ta dokonuje wszelkich czynności związanych z zakupem i sprzedażą gruntu w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym i nie można przypisać przesłanki prowadzenia zorganizowanej działalności handlowców w świetle ustawy o VAT, to sam podział działek nie stanowi żadnej przesłanki do uznania komercyjnego celu nabycia nieruchomości gruntowej. Takie samo stanowisko zawarł TSUE w sprawie C-180/10, C-181/10 z 15 września 2011 r.
