Spłata kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe to kwestia, która przez wiele lat wywoływała dużo sporów. Na skutek wejścia w życie Polskiego Ładu doszło do zmian w tym zakresie, co będzie przedmiotem naszej dzisiejszej analizy.
Spłata kredytu jako wydatek na cele mieszkaniowe
Przypomnijmy, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.
Ustawodawca przewidział w tym zakresie zwolnienie podatkowe przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W świetle tego przepisu podatnik, który cały uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy na wydatki na własne cele mieszkaniowe, będzie mógł skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku. Wydatkowanie środków musi nastąpić do końca trzeciego roku, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości.
Dodatkowo ustawa o PIT określa katalog wydatków kwalifikowanych jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.
W art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT wymieniono wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Naturalnie zwolnienie nie może dotyczyć jakiegokolwiek kredytu czy też pożyczki, lecz wyłącznie takich, które zostały zaciągnięte na określone „cele mieszkaniowe”. Chodzi zatem o finansowanie takich wydatków jak:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Kontrowersje dotyczące spłaty kredytu na zaciągniętą nieruchomość
Z treści przepisów obowiązujących w poprzednim stanie prawnym nie wynikało, czy wydatkowanie może dotyczyć kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość, czy też kredytu na nową nieruchomość, w której podatnik zamierza zamieszkać.
Organy podatkowe konsekwentnie uznawały, że wydatek na własny cel mieszkaniowy nie jest wydatkiem uprawniającym do zwolnienia od podatku.
Np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2018 roku (nr 0114-KDIP3-1.4011.401.2017.2.IF) czytamy, że spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i tym samym nie wpływa na ustalenie dochodu podlegającego zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.
Również sądy administracyjne przedstawiały podobne stanowisko. W wyroku WSA w Gdańsku z 20 kwietnia 2017 roku (sygn. akt I SA/Gd 114/17) sąd stwierdził, że skoro skarżąca środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyła na spłatę kredytów zaciągniętych na jego nabycie, to organy podatkowe trafnie uznały, że nie spełniła ona przesłanek do skorzystania z omawianego zwolnienia od podatku, ponieważ nie zostały one przeznaczone na inny, nowy cel mieszkaniowy.
Pewnym wyłomem był tutaj wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 lutego 2020 roku (III SA/Wa 469/19), który prezentował korzystne stanowisko dla podatników.
Taka wykładnia przepisów powodowała, że część podatników była pozbawiona prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego w pełnym zakresie.
Przykład 1.
Osoba fizyczna dokonała sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Cena sprzedaży nieruchomości to 500 000 zł. Z kwoty tej 200 000 zł zostało przeznaczone na spłatę hipoteki obciążającej sprzedawaną nieruchomość. Podatnik, pragnąc przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe kwotę uzyskaną ze sprzedaży, mógł na ten cel wydatkować jedynie 300 000 zł. W konsekwencji nie mógł skorzystać z całkowitego zwolnienia.
Nowe regulacje wprowadzone na mocy Polskiego Ładu
1 stycznia 2022 roku do ustawy o PIT dodano art. 21 ust. 30a ustawy o PIT, który podaje, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także, gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
To oznacza, że w aktualnym stanie prawnym za wydatek na własny cel mieszkaniowy może zostać uznana również spłata kredytu zaciągniętego na własny cel mieszkaniowy.
Przykład 2.
Podatnik w 2018 roku zakupił nieruchomość o wartości 200 000 zł. Zakup został sfinansowany kredytem. W 2022 roku podatnik dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości. Z uzyskanych środków spłacił kredyt zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość w kwocie 150 000 zł. W świetle art. 21 ust. 30a ustawy o PIT podatnik za wydatek na własny cel mieszkaniowy uznaje kwotę 150 000 zł.
Wprowadzona zmiana polegająca na dodaniu do ustawy o PIT art. 21 ust. 30a należy ocenić pozytywnie z perspektywy osób dokonujących sprzedaży nieruchomości. Będą one mogły w pełnym zakresie skorzystać ze zwolnienia, dokonując również spłaty hipoteki obciążającej sprzedawaną nieruchomość.
