Poradnik Przedsiębiorcy

Wynajem piwnicy a zwolnienie z VAT

Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe w swoich zasobach posiadają wolne piwnice. Powyższe lokale są wynajmowane zarówno lokatorom, jak i innym osobom. Dzięki temu spółdzielnie i wspólnoty uzyskują dodatkowe środki pieniężne, które przeznaczają np. na remonty. Tym samym bardzo często dokonują najmu piwnic. Jakie warunki należy spełnić, aby wynajem piwnicy podlegał zwolnieniu z podatku VAT? Przeczytaj i dowiedz się!

Najem – świadczeniem usług VAT

Według art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Definicję umowy najmu znajdziemy w art. 8 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej jako ustawa o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

  • przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w której dokonano czynności prawnej;

  • zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

  • świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa. 

Co istotne, opodatkowaniu podlega odpłatne świadczenie. Uznajemy je za odpłatne, kiedy istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Tym samym bez wątpienia najem jest świadczeniem usługi w rozumieniu ustawy o VAT.

Definicja piwnicy

Zarówno w ustawie o VAT, jak i przepisach wykonawczych do tej ustawy nie znajdziemy definicji lokalu mieszkalnego ani pomieszczeń pomocniczych. W przepisach dotyczących podatku od towarów i usług nie znajdziemy więc legalnej definicji piwnicy.

Definicję lokalu mieszkalnego znajdziemy w art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nim samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto ustawa o własności lokali w ust. 4 powołanego artykułu stanowi, że do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnice, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Biorąc pod uwagę powyższe definicje, piwnica, która co do zasady może przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinna być traktowana jako lokal użytkowy, gdyż stanowi pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Wynajem lokali mieszkalnych – stawka VAT

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Tym samym ze zwolnienia od podatku VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Tym samym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę oraz podmiotu ją nabywającego.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

  • świadczenie usługi na własny rachunek,

  • charakter mieszkalny nieruchomości,

  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Przykład 1.

Podatnik zakupił mieszkanie z myślą o wynajmie. Mieści się ono w centrum miasta obok sądu. Wynajął on mieszkanie prawnikowi, który w lokalu będzie prowadził działalność gospodarczą.

W takiej sytuacji podatnik nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, ponieważ mieszkanie nie zostało wynajęte na cele mieszkaniowe.

Wynajem piwnicy a zwolnienie z VAT

Piwnica, jak to wyżej wykazaliśmy, nie jest lokalem użytkowym. Najmują je zazwyczaj lokatorzy w celu przechowywania tam np. rowerów. 

Przykład 2.

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada trzy wolne piwnice, które wcześniej były wykorzystywane jako pralnie. Ponieważ obecnie powyższe lokale nie są wykorzystywane przez spółdzielców, postanowiono je wynająć. Wynajmującymi są lokatorzy, którzy będą w nich trzymać swoje rzeczy. Lokale nie mogą być przeznaczone na działalność gospodarczą. Jak opodatkować podatkiem VAT powyższy wynajem piwnicy?

W tym przypadku spółdzielnia za odpłatnością udostępnia mieszkańcom dodatkowe  piwnice będące częścią wspólną nieruchomości, przeznaczone do składowania rzeczy związanych z realizacją potrzeb mieszkaniowych. Piwnice nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

W tym przypadku kluczowym kryterium zastosowania właściwej stawki podatku dla czynności najmu piwnic jest sposób ich wykorzystania (użytkowania) przez wynajmujących.  Należy więc stwierdzić, że wynajmowane pomieszczenia służą do składowania rzeczy związanych z mieszkaniem, służą mieszkańcom spółdzielni do zaspokajania w istocie ich potrzeb mieszkaniowych, zatem przedmiotowe usługi korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 15 maja 2019 r., numer 0115-KDIT1-1.4012.197.2019.2.IK.

Podsumowując, wynajem lokatorom pomieszczeń własnych, jakimi są piwnice, na cele związane ze składowaniem rzeczy związanych z realizacją potrzeb mieszkaniowych będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. W przypadku jednak, gdy piwnica zostanie wynajęta na prowadzenie w niej działalności gospodarczej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.