Poradnik Przedsiębiorcy

Zaniżenie wartości odszkodowania za wywłaszczenie pod budowę drogi

Czym jest wywłaszczenie?

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zwana dalej Specustawą drogową, pozwala na odjęcie dotychczasowemu właścicielowi prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie prawa własności, również na gruncie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, może odbyć się tylko na cele publiczne. W wypadku przedmiotowej specustawy celami tymi mogą być budowa, rozbudowa lub poszerzenie dróg publicznych. Do wywłaszczenia dochodzi z mocy prawa na skutek wydania decyzji administracyjnej przez uprawniony organ: starostę powiatowego lub wojewodę. Przeniesienie własności nie następuje poprzez umowę dwóch stron zawieraną u notariusza, tylko odbywa się w drodze jednostronnego, obarczonego przymusem państwowym, działania organu. 

Decyzja ZRID

W przypadku inwestycji drogowych, aktem prawnym, na skutek którego dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości, jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zwana dalej ZRID. Decyzja ZRID wydawana jest na wniosek inwestora (właściwego zarządcy drogi), czyli Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Decyzji ZRID najczęściej nadaje się rygor natychmiastowej wymagalności, co umocowuje inwestora do objęcia nieruchomości w posiadanie w zasadzie w dniu jej wydania. 

Słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie

Zarówno Konstytucja, jak i Specustawa drogowa, są zgodne w kwestii drugiej zasadniczej przesłanki wywłaszczenia: może ono nastąpić tylko za odszkodowaniem. Dla kwestii ustalenia odszkodowania ma zastosowanie Specustawa drogowa, Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przypadku ustalania wysokości odszkodowania nie mają zastosowania przepisy Kodeksu Cywilnego, który przewiduje całkowite naprawienie szkody. Pojęcie „słusznego” odszkodowania nie jest tożsame z odszkodowaniem „całkowitym”. W tym wypadku słuszne odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości ogranicza się do rynkowej wartości utraconego prawa własności lub wieczystego użytkowania nieruchomości. 

Jak ustala się wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?

Wysokość odszkodowania ustala w postępowaniu administracyjnym ten sam organ, który wydał decyzję ZRID, czyli odpowiednio starosta powiatowy lub wojewoda. Wysokość odszkodowania ustala się w terminie 30-tu dni odkąd decyzja ZRID stała się ostateczna lub w terminie 60-ciu dni od dnia nadania decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wymagalności. W praktyce częściej mamy do czynienia z tym drugim przypadkiem. Organ ustala odszkodowanie po zaciągnięciu opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Opinia ta jest sporządzana w formie operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości na dzień jego sporządzenia wg. stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID. 

Co wpływa na wartość odszkodowania za wywłaszczenie?

Podstawowy sposób wyceny nieruchomości to podejście porównawcze w dwóch wariantach: metoda korygowania parami i metoda korygowania ceny średniej. Obydwie metody różnymi drogami dochodzą do skorygowania ceny wynikającej ze średniej wartości transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi. To w gestii rzeczoznawcy majątkowego pozostaje określenie, które z dostępnych na rynku transakcji obejmowały nieruchomości podobne, jakie cechy decydują o wartości oraz jakie natężenie tych cech posiada nieruchomość wyceniana w relacji do nieruchomości porównawczych. Jeśli na rynku nie istnieją transakcje nieruchomościami podobnymi, rzeczoznawca majątkowy zastosuje podejście kosztowe prowadzące do ustalenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Tutaj rzeczoznawca ma swobodę w doborze katalogu, z którego korzysta, współczynnika regionalnego oraz zastosowanego stopnia zużycia nieruchomości. 

Każda z metodologii ma spory margines na interpretację stanu faktycznego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena narażona jest również na błędy metodologiczne, będące skutkiem rutyny, pośpiechu, czy słabego finansowania. Nierzadko prowadzi to do rozbieżności w wycenie tej samej nieruchomości przez dwóch różnych rzeczoznawców sięgającej kilkudziesięciu procent. Autorowi opracowania znane są przypadki, gdzie w toku postępowania było robionych kilka wycen. Dla jednej z wycenianych nieruchomości 5 różnych wycen mieściło się w przedziale od 1 000 000,00 do 2 500 000,00 złotych. Niestety rzadko zdarzają się błędy w wycenach działające na korzyść wywłaszczonego, zwykle wartości są zaniżone. 

Zasada korzyści przy wycenie nieruchomości

Na skutek wydania decyzji ZRID dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości. Z dotychczasowego przeznaczenia, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości lub faktycznego użytkowania, nieruchomość zmienia przeznaczenie na zgodne z decyzją ZRID. Nieruchomość z budowlanej, inwestycyjnej, czy rolnej staje się nieruchomością przeznaczoną na cele drogowe. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przesądza o tym wg. jakiego przeznaczenia będzie wyceniana nieruchomość wywłaszczona. O wyborze „starego” lub „nowego” przeznaczenia zadecyduje korzyść osoby wywłaszczonej. Rzeczoznawca winien wybrać to przeznaczenie, które doprowadzi do wyższej wartości. W praktyce najwięcej zyskują grunty rolne, czy leśne; wartość nieruchomości drogowych jest znaczenie wyższa. 

Co oznacza, że odszkodowanie zostało zaniżone? 

Prawidłowo stosując metodologię: dobierając nieruchomości najbardziej podobne, cechy faktycznie decydujące o wartości nieruchomości, prawidłowo opisując nieruchomość wycenianą, powinniśmy uzyskać kwotę zbliżoną do wartości obiektywnej, tj. takiej jaką strona miałaby szansę uzyskać w normalnych warunkach rynkowych lub za jaką mogłaby odtworzyć istniejącą nieruchomość. Każda wartość niższa od niej powoduje szkodę w majątku osoby wywłaszczonej. Wywłaszczony nie będzie w stanie jej stwierdzić nie znając poziomu odniesienia. Aby skutecznie bronić swoich praw, warto zlecić wycenę nieruchomości innemu niezależnemu rzeczoznawcy majątkowemu. Aby móc odnieść się do operatu sporządzonego na zlecenie organu, trzeba przedmiotową wartość znać, więc własna wycena powinna być zlecona odpowiednio wcześniej. 

Jak bronić się przed zaniżeniem odszkodowania? 

Wywłaszczony jest stroną postępowania i jako stronie przysługuje mu szereg praw. Przede wszystkim są to prawa do zapoznawania się ze zgormadzonym materiałem dowodowym i aktywnego uczestnictwa w postępowaniu. Należy jednak zwrócić uwagę, że jest to prawo a nie obowiązek strony. Jeśli wywłaszczony pozostanie bierny, to postępowanie zostanie skutecznie przeprowadzone i decyzja zostanie wydana bez jego udziału. 

Aby zapobiec wydaniu decyzji ustalającej zaniżone odszkodowanie, wywłaszczony może składać uwagi i zarzuty do zgromadzonego materiału dowodowego oraz może składać własny materiał dowodowy. Własnym materiałem dowodowym będzie alternatywny operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony, opinia stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych i inne. Organ zobowiązany jest do oceny całości zgromadzonego materiału i orzeczenia o wysokości odszkodowania. W przypadku niekorzystnej decyzji, stronie przysługuje prawo do odwołania się do wyższej instancji. Jeśli decyzja drugiej instancji nie spełnia oczekiwań wywłaszczonego, może złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego a w ostateczności skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. 

Kiedy podejmować własne działania? 

Postępowanie o ustalenie odszkodowania kończy się definitywnie, jeśli decyzja o ustaleniu stała się prawomocna. Sytuacja taka wystąpi, jeśli żadna ze stron nie wniesie właściwych środków zaskarżenia lub jeśli wyczerpane zostaną wszystkie instancje postępowania. Do tego czasu można jeszcze bronić swojego interesu. Trzeba mieć jednak na uwadze, że im większe zaawansowanie postępowania, tym mniejsze mamy szanse aby nasze działania były skuteczne. 

Optymalną formą zabezpieczenia wyniku postępowania jest równoległe działanie razem z organem, poczynając od dnia wydania decyzji ZRID. Mając własną wycenę w dniu zawiadomienia nas o sporządzeniu operatu na zlecenie organu, możemy ocenić, czy doszło do zaniżenia wartości i podjąć odpowiednie kroki. Własny operat najlepiej złożyć w toku pierwszej instancji. Zawsze trzeba mieć na uwadze, że organ pozostawi sobie tyle czasu, ile potrzebuje. Wywłaszczonemu będą wyznaczane terminy 7 lub 14 dni. Jeśli czynności nie będą zaplanowane i przygotowane, ich jakość będzie gorsza, co negatywnie wpłynie na wynik. 

Czy można skutecznie działać bez profesjonalnego pełnomocnika?

Z formalnego punktu widzenia, w postępowaniu o ustalenie odszkodowania wywłaszczony jest uprawniony do działania samodzielnie. Problemem w zakresie skuteczności tych działań może być brak wiedzy merytorycznej. Działania nie odniosą pożądanego skutku, jeśli będą po prostu wyrażeniem sprzeciwu. W postępowaniu należy zarzucać organowi lub zgromadzonemu materiałowi dowodowemu naruszenie przepisów prawa. Zaniżona kwota oszacowania jest tylko wynikiem błędów. Zwykle potrzeba wiedzy prawnej oraz wierzy specjalnej z zakresu wyceny nieruchomości. W dodatku jest to wiedza wysokospecjalistyczna. Niewielu prawników ma doświadczenie w prowadzeniu tego typu postępowań a również przy wycenie niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości drogowych i zasad wyceny zgodnych z celem wywłaszczenia. 

Wywłaszczony samodzielnie jest w stanie wyłapać błędy w zakresie opisu nieruchomości, więc nawet działając bez pełnomocnika warto zapoznać się z całym operatem szacunkowym (a nie tylko zawiadomieniem lub wyciągiem z operatu). Operat taki jest złożony w organie prowadzącym postępowanie i wydany zostanie tylko na wniosek strony. Pozostałe kwestie warto skonsultować z profesjonalistą. 

Tekst zewnętrzny, artykuł partnera

Jeżeli zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 793 101 800, +48 71 729 21 50 lub e-mail: kancelarie@inlegis.pl) - reprezentujemy klientów na terenie całej Polski. 

Autor: Mirosław Ochojski

Patron merytoryczny artykułu: INLEGIS Kancelarie Prawne sp. z o.o. sp. k.

ul. Podwale 83/7, 50-414 Wrocław, tel. 71 729 21 50