Kasa fiskalna w biurze nieruchomości - czy jest obowiązkowa?

Kiedy decydujemy się na prowadzenie biura obrotu nieruchomościami, naszymi klientami są zazwyczaj osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej chcące zakupić nieruchomość mieszkalną. Biuro pośrednictwa nieruchomościami wykonuje zatem swoje usługi głównie na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności, tym samym należy zadać sobie pytanie, czy kasa fiskalna w biurze nieruchomości jest obowiązkowa?

Kto musi ewidencjonować obrót za pomocą kasy fiskalnej?

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wynika z zapisu art. 111 ust. 1 ustawy, zgodnie z tym przepisem podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Zgodnie z art. 111 ust. 1a ustawy do obrotu wykazywanego w ewidencji, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się kwoty podatku należnego.

Powyższy przepis określa więc generalną zasadę, z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zatem jednym z podstawowych kryteriów decydujących o obowiązku ewidencjonowania sprzedaży za pomocą kas rejestrujących jest status nabywcy.

Tym samym odpłatne świadczenie usług pośrednictwa w handlu nieruchomościami wykonywane na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i rolników ryczałtowych będzie podlegać ewidencjonowaniu przy zastosowaniu kasy fiskalnej.

Na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 111 ust. 8 ustawy minister właściwy do spraw finansów publicznych może zwolnić, w drodze rozporządzenia, na czas określony, niektóre grupy podatników oraz niektóre czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, oraz określić warunki korzystania ze zwolnienia, mając na uwadze interes publiczny, w szczególności sytuację budżetu państwa. Przewidziano więc zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu przy użyciu kasy fiskalnej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych.

Zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania obrotu za pomocą kas fiskalnych - podstawa prawna

Powyższe kwestie dotyczące zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy użyciu kas rejestrujących niektórych czynności i niektórych grup podatników reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 16 grudnia 2016 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz. U. z 2016 r., poz. 2177), zwane dalej rozporządzeniem.

Regulacje zawarte w powołanym rozporządzeniu przewidują zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących ze względu na wysokość obrotu – do określonej tym przepisem wysokości obrotów (zwolnienie podmiotowe) oraz rodzaju prowadzonej działalności – wymienione w załączniku do rozporządzenia (zwolnienie przedmiotowe).

Kasa fiskalna w biurze nieruchomości - zwolnienia przedmiotowe

Opiszemy poniżej zwolnienie, które jest zwolnieniem przedmiotowym z obowiązku ewidencjonowania obrotu za pomocą kasy rejestrującej, tj. dotyczy przedmiotu działalności. Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2017 r., czynności wymienione w załączniku do ww. rozporządzenia. W poz. 27 załącznika jako zwolnione z obowiązku ewidencjonowania wymienione są usługi związane z obsługą nieruchomości, o ile ich świadczenie w całym okresie jest dokumentowane fakturami. Świadczone usługi pośrednictwa nieruchomościami klasyfikowane są na gruncie stosowanego dla celów podatkowych PKWiU z 2008 r. w grupowaniu o symbolu 68.31.1 (grupowanie to obejmuje usługi agencji nieruchomości świadczone na zlecenie), a szerzej - do grupowania o symbolu 68.3 (usługi związane z obsługą nieruchomości).

Tym samym świadczenie tych usług jest zwolnione z obowiązku ewidencjonowania ich za pomocą kas rejestrujących. Warunkiem skorzystania z powyższego zwolnienia jest konieczność dokumentowania usług fakturami, wtedy kasa fiskalna w biurze nieruchomości nie jest potrzebna.

Przykład 1.

Biuro pośrednictwa nieruchomości świadczy usługi na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Wszystkie usługi na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej są dokumentowane fakturami. Biorąc pod uwagę zapisy ww. rozporządzenia, usługi te są zwolnione z obowiązku ewidencjonowania przy użyciu kasy rejestrującej. Tym samym w takiej sytuacji nie jest konieczne posiadanie kasy rejestrującej.

Należy podkreślić, iż w poz. 39 załącznika do rozporządzenia wymieniono świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła. W przypadku prowadzenia usług biura pośrednictwa nieruchomości, gdy otrzymujemy zapłatę na nasze usługi za pośrednictwem banku, spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej lub poczty i jednocześnie z ewidencji bądź dowodów wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła płatność, możemy skorzystać z przedmiotowego zwolnienia.

Kasa fiskalna w biurze nieruchomości - zwolnienia podmiotowe

Ustawodawca poza wyżej wymienionymi zwolnieniami przedmiotowymi przewidział także zwolnienia podmiotowe. Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia – zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2017 r.:

1. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20 000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20 000 zł;

2. podatników rozpoczynających po 31 grudnia 2016 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w danym roku podatkowym, kwoty 20 000 zł;

3. podatników, którzy dokonują dostawy towarów lub świadczą usługi zwolnione z obowiązku ewidencjonowania, wymienione w części I załącznika do rozporządzenia, w przypadku gdy udział obrotu z tytułu czynności zwolnionych z obowiązku ewidencjonowania, wymienionych w części I załącznika do rozporządzenia, w całkowitym obrocie podatnika realizowanym na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, zwany dalej udziałem procentowym obrotu, był w poprzednim roku podatkowym wyższy niż 80%;

4. podatników rozpoczynających po 31 grudnia 2016 r. dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika udział procentowy obrotu:

1. za okres pierwszych sześciu miesięcy wykonywania tych czynności,

2. za okres do końca roku, w przypadku, gdy okres wykonywania tych czynności w roku podatkowym jest krótszy niż sześć miesięcy

– będzie wyższy niż 80%;

5. jednostki samorządu terytorialnego w zakresie czynności wykonywanych przez ich jednostki organizacyjne, o których mowa w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu przez jednostki samorządu terytorialnego (Dz. U. poz. 1454 i 1948):

1. które na dzień 31 grudnia 2016 r. korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 8 ust. 2 tej ustawy, albo

2. jeżeli ich jednostki organizacyjne na dzień 31 grudnia 2016 r. korzystały ze zwolnienia z takiego obowiązku.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, nie stosuje się do podatników, którzy w poprzednim roku podatkowym byli obowiązani do ewidencjonowania lub przestali spełniać warunki do zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania.

W przypadku podatników korzystających ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 1, zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym podatnik przekroczył obrót realizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych w kwocie 20 000 zł (§ 5 ust. 1 rozporządzenia).

Ponadto należy wskazać, iż w myśl § 5 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku podatników korzystających ze zwolnienia, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 2, zwolnienie to traci moc po upływie dwóch miesięcy następujących po miesiącu, w którym podatnik przekroczył obrót z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności, w kwocie 20 000 zł. Czyli po utracie zwolnienia podmiotowego musimy w okresie dwóch miesięcy zainstalować kasę fiskalną.

Powyższe zwolnienie ma więc charakter podmiotowy, tj. dotyczy podmiotu. Z powołanych przepisów wynika zatem, że obowiązek ewidencjonowania obrotu za pomocą kasy rejestrującej, jak również termin, w którym należy rozpocząć jego realizację, uzależniony jest ściśle od faktu dokonywania sprzedaży w rozumieniu ww. art. 2 pkt 22 ustawy.